上篇：常规核查项目

一、主体资质

　　物业服务企业涉及到几类经营许可资质，包括物业服务企业资质、清洁资质、园林绿化资质、保安服务许可、安防资质等。这在尽职调查工作中应当根据企业《营业执照》的记载及实际项目考察综合进行判断，是否存在超越资质经营或使用过期资质、挂靠经营的情形。

　　1、物业服务企业资质证书

　　物业服务企业资质证书是物业服务企业的关键性资质要素。

　　根据国家2015年修订版的《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，修订版本取消了注册资本的限制，但对物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员人数和职称还是有一定要求，并且，要求物业管理专业人员需按照国家有关规定取得职业资格证书。值得关注的是，根据《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》（国发〔2016〕35号），已取消物业管理师的职业资格许可。对此，物业管理师的资质要求可以视同作废。

　　在尽调工作中，我们需要关注到企业承接的物业项目面积是否与其物业服务资质相匹配，如超越等级要求，则可能导致丧失对应的物业服务项目甚而遭受到行政处罚的风险。

　　了解物业服务企业资质的划分要求也有助于核查目标企业的管理、人员配置等，在设计前期核查和验证方案时也更加有针对性。

　　此外，实践中在目标物业公司分公司众多的情况下，可能存在着部分分公司是其他物业公司因没有对应资质而以挂靠在目标物业公司名下，在后期设计并购交易方案时应当充分考虑合并纳入并购范围的主体。

　　2、其他资质

　　其他资质涉及到两个方面，一方面，某些颇具规模的物业服务公司能够负担组建楼宇清洁、保洁、绿化、保安、电梯维保等服务团队，这里涉及到的资质许可包括：外墙清洗服务资质、保安服务许可、特种设备安装改造维修许可等，如目标公司可独立提供上述服务则应配备对应的资质；另一方面，大多数物业服务公司通过服务外包的方式将保洁、绿化、电梯维保等的工作外包给其他企业，对此，律师在尽调工作中除核查签订的服务外包合同的合规性要素外，还应关注到这些外包企业是否具备对应的资质许可，目标企业在签订服务外包合同时是否履行了核查对方资质要求的义务。

二、关联方及关联交易

　　物业服务行业产生关联方及关联交易的原因在于：

　　1、  物业服务费权益安排有利于房地产开发企业的业务开展；

　　许多开发商会成立自己的物业公司专项承接自己开发的房地产物业项目，这类目标公司物业管理项目的获得大多数来自于关联方开发的房地产项目，因此目标公司在一定程度上对关联方业务存在较高的依赖。房地产开发企业为提高开发小区的居住品质利于卖房，通常会对物业服务费进行高额补贴或对物业服务费给予一定的优惠。

　　对于此类由开发商授意设立的物业管理公司，律师的尽职调查工作应更加谨慎。

　　首先，应当对目标企业的关联方进行仔细的梳理，除了控股股东或实际控制人控制下的企业外，还应当推及到其近亲属范围内的投资企业，特别关注到房地产相关及物业服务配套企业如电梯维修服务企业、保洁企业等，建议配合目标企业签署的合同，对合同相对方进行查询，尽可能全面地核实关联方情况。其次，根据关联方核查情况，查实目标企业与关联方间存在那些关联交易行为。最后，核查关联交易的真实性与必要性、公允性，即比较市价以及查看与关联方签订的合同条款，防范关联交易引发的利益输送及关联方资金占用风险。

　　由开发商实际控制的物业公司对开发商的物业项目具有很大的依赖性，因此，在后期并购交易结构设计时，也应当对这些开发商前期物业服务项目进行特别约定，作为控股股东/实际控制人的开发商不得因并购行为的发生而更换其物业管理项目的物业公司。

　　2、 房地产开发企业侵占物业服务企业利益；

　　公司存在为关联方提供物业管理服务的行为，主要为体验中心以及住宅小区收楼前的物业服务费用。在很多情况下，关联交易往往是一些企业进行利益输送和利润调节的法宝，但是对于两家打断骨头连着筋的关联企业来说，物业服务费权益安排只是框架协议，并无具体金额，由此来看，这又如何能确保相关利益分配的公正性呢？

　　对于这种象征性收取物业费用或变相免费提供物业服务的物管项目，并购企业并购目标公司后的管理工作以及与业主委员会的协调工作都需支付较大成本，对此，建议与开发商签订过渡期间内的物管服务费补偿条款或直接将这种物管项目剥离出并购标的。

　　此外，还存在一些关联方侵占业主共有资产的情形。实操中，一些关联企业的注册地址和实际办公用的是物业管理用房或存在未签署租赁协议或租金收入直接归属物业公司所有，这些都是违规操作。

三、交割风险及债权债务问题

　　目标公司可能在多地接管物业项目，异地的项目多通过设立分公司的形式进行管理，加上物业服务行业的人员流动性大、文化水平偏低等因素，物业服务企业的财务普遍混乱，账簿不全，这将导致无法准确评估交割风险及债权债务问题。

　　对此，除了借鉴会计师事务所出具的《审计报告》，律师还当对目标公司的经营性合同、外包服务合同等重要合同进行审查，关注物管项目内如物业管理用房、车位、共有区域的使用情况，该部分的经营性收益是否已列入专项维修基金。

　　此外，根据地域的不同，物业管理用房的整体比例应当符合当地的政策，律师在尽调工作中应当明确物业管理用房及共有区域的具体方位，有针对性的进行实地考察、人员走访，核实是否存在违规使用情形。

四、劳动用工不规范

　　物业服务行业的人员文化水平通常较低，管理松散，普遍存在劳动用工不规范情形，具体包括劳动合同签署不规范、社保缴纳缺失、不支付加班工资等。律师的劳动用工尽调工作可以从目标公司的人事管理制度、考勤表、工资表发放、劳动合同签订几个方面开展。

　　1、劳动合同签订

　　实操中，有的目标企业通过与劳动者签署空白合同的方式，其中包括应当签署无固定期限劳动合同的员工，试图规避承担用工单位的义务，不符合《劳动法》相关要求，极易引发劳动纠纷。此外，退休返聘和临时工的合同管理工作也很不规范，这将造成并购活动的劳动用工处置方案执行困难。

　　2、社保缴纳

　　根据《社会保险法》的规定，企业应当自设立之日起30日内向社保部门办理社保登记。企业录用员工的应当自录用之日为其缴纳社会保险费。而物业服务行业普遍存在不为员工缴纳社保或仅为部分员工缴纳社保的情形，存在较大的劳动保障仲裁及诉讼风险。

　　对于劳动用工风险，我们建议在并购方案中约定，交割日之前的劳动用工风险（赔偿金、经济补偿金、加班工资等）均由目标公司控股股东/实际控制人承担。交割日后，建议并购方与目标公司员工重新签署《劳动合同》，规范用工制度。

下篇：物管项目核查要点

一、承接查验

　　承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。在尽职调查工作中，律师应当一一核查目标公司所承接的物业管理项目的承接查验文件是否齐全完备，特别是物业服务项目有前期物业的时候，承接的工作往往障碍重重，需防范因承接问题而产生的潜在纠纷风险。

　　一般情况下，承接查验文件应当包括：

　　1、物业基本信息：除新建物业涉及的物业资料，存在在先管理机构服务的，前手物业公司的重要质量记录也应当具备；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的管理现状；

　　3、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；（包括物业服务费、停车费、水电费、其它有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等帐务情况）；

　　4、其他：物业管理用房；产权属全体业主所有的设备、工具、材料；与水、电、通讯等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

二、住宅维修基金或电梯专项维修基金问题

　　各地对住宅维修基金或电梯专项维修基金的规定不同。目标公司所服务的小区通常为已投入使用十余年的小区，维修基金是否全部缴纳完成，是我们要重点关注的风险。

　　在实操中，我们接触到这样的目标公司，为了承接物管项目而在与业主委员会签订的物管协议中约定，如专项基金部分不足的由物业公司负责补足。根据当地的规定，专项维修基金由业主在购房时一次性缴足或一次性缴纳10年以上的费用。但实际上根据交接清单，目标公司未接收到前物业公司移交的专项维修基金或是业主已缴纳专项维修基金的证明，这意味着目标企业将承担数额巨大的潜在债务。

　　同类型的还包括人防车位的非法使用、擅自占用小区公共面积的处理等等，对于此类细节性问题，律师的尽调工作应当提前做好法条整理工作，防范行业导致的或有债务致使并购成本增加。

三、物业服务合同的延续性

　　物业服务合同尚存在的期限；物业服务合同签订的主体通常为：

　　1、与开发商签订的《前期物业服务合同》

　　在这种情况下要特别关注小区是否已成立业主委员会或正在筹备业主委员会。根据《物业管理条例》，小区成立业主委员会后，由其重新选聘物业服务企业并与之订立书面的物业服务合同。因此，如目标企业存在前期物业服务项目的，应当确认物业项目小区的实际情况，是否已筹建业主委员会，物业公司是否已经与业主委员会协调新签物业服务合同，是否存在项目丧失的可能。如物业项目存在丢失风险，对目标公司的价值判断也将产生较大影响。

　　2、与小区业主委员会签订的《物业服务合同》

　　对于此类与业主委员会签订物管协议的项目，律师的关注要点则是结合业主委员会的换届期限、本届业主委员会续签的意愿以及已签署的《物业服务合同》的服务期限，综合考量物业服务项目的延续性。

　　3、物业管理委员会

　　比如，南京某区对因客观原因不能及时选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的小区予以推行管委会，由社区干部担任主任、片警和业主代表共同组成；但因此类组织尚未得到法律的确认，管委会签订《物业服务合同》存在主体不合法的情形，易导致物业服务企业无法主张基于物业服务合同项下的权利。

　　针对以上风险点，我们建议在并购协议中设置以下条款：

　　1、不竞争条款或禁止同业竞争条款

　　此条主要针对前期物业服务项目，如上文关联方及关联交易中所述，开发商实际控制的物业服务公司可能存在多家，开发商极有可能在并购活动完成后将其物管项目移交给控制下的其他物业服务公司，这是我们不希望看到的，因此，在并购条款设计时应当对开发商的权利做一定限制，禁止其在一段时间内将自行开发小区的属于目标公司管理的物业服务项目移交给其他物业管理公司。

　　2、过渡期安排

　　若并购活动约定的过渡期间内发生原物业服务合同无法延续等特定事项，应当制定因此导致的损益分配原则，建议由原控股股东或实际控制人对亏损部分进行补偿。

　　3、控制权条款

　　为保障并购后对目标企业的控制权，建议通过重新刻制公章、管理层调动等方式加强管理。

四、物业服务挂靠

　　实操中，存在其他物业管理团队为借用目标公司物管资质进行挂靠的情形。这类挂靠单位以目标公司分公司的名义承接物管项目，但实际上自成体系，并不受到目标企业的统筹管理。目标公司对外出借资质的行为存在诸多风险因素，对并购活动将造成阻碍。

　　1、管理风险

　　由于挂靠合作对外一切经活动都是以被挂靠企业的名义进行，挂靠企业利用被挂靠企业的资质、品牌、信誉等优势承揽项目，并最大程度地为自己谋取利益。挂靠方一切管理活动都由其自主进行，被挂靠企业难以对其实施有效监管，在财务处理和人事调动上处于被动地位，不利于整体的统筹规划及价值评估。

　　2、诉讼风险

　　一般而言，在挂靠经营中，被挂靠企业易出现两种债务承担风险：一是挂靠企业与开发商或管委会/业主委员会因履行合同所生之债；二是与雇佣人员因劳务费给付、人身损害赔偿等所生之债。挂靠方借用单位以目标公司分公司名义对外宣传经营，在业务中发生的诉讼乃至行政处罚将由目标公司承担不利后果，目标公司需承担潜在的诉讼风险。

　　通常情况下，被挂靠企业可以依据“挂靠协议”或“承包协议”向挂靠方启动追偿程序，但这种挂靠行为因其隐秘性通常不会签署正式的挂靠或承包协议，这将导致目标公司承担相应的诉讼风险。

　　3、行政处罚风险

　　根据国家《物业管理企业资质管理办法》规定，物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　此外，单纯的对外租用资质亦可能存在被认定为目标公司将物管项目整体转包的不利风险，因整体转包为明令禁止的违法情形，目标公司可能将面临受到行政处罚乃至资质降等、吊销的不利风险。

　　对此，建议在并购活动中要求目标公司通过解除挂靠协议或承包协议、委派人员对分公司实行直接管理等方式对挂靠方先行整顿清理，防范挂靠行为产生的上述风险。

五、招投标的合规性

　　根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位应当通过招投标或经有权部门批准的方式选聘物业服务企业，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，建设单位和物业服务企业都将受到行政处罚。

　　实践中，开发商将旗下开发的小区的物管项目交给自行组建的物业服务企业进行管理是不经过招投标程序、或仅仅形式主义缺失招投标文件，这些都是潜在的风险点，经查处将对目标公司的商誉产生严重不利影响。

　　对此，建议在并购交易设计方案中，要求此类前期物业服务项目的开发商对目标公司的承接行为进行确认并完善招投标文件。

　　物业服务企业并购整合已是大势所趋，在这个时间节点，律师应当积极把握机遇，参与到并购活动中来，趁势拓展业务范围。希望此篇拙作能够带给诸位一些启发。                                    

                     （文章来源：南京律协）