随着十八大全面推进依法治国，律师担负着维护法律正确实施及社会公平正义的重要角色，社会对法律服务及律师工作的需求日益增大，而企业作为社会经济活动的最重要角色，其纷繁复杂的法律事务为律师执业提供了广阔的舞台。结合本人在物业服务企业长期担任法律顾问的实践，对物业服务企业法律顾问的工作做以下总结：

一、物业企业法律风险

　　物业企业的工作内容繁杂、涉及面广，属于法律风险高发领域。

　　物业服务过程，不仅包括对共用部分的管理和对环境、相关秩序的维护，还包括对物业管理区域的车辆管理、业主相邻关系的处理、人身财产安全的保障等。

　　物业服务过程中涉及到较多的纠纷问题，如果因为企业自身过错引发纠纷而进行损害赔偿，则会对物业企业产生非常不利的影响。

二、物业企业法律风险特征

　　（一）客观性

　　不管你信不信，风险都是真实存在的。

　　（二）相关性

　　风险不是独立存在的，风险的发生是有原因的。

　　（三）潜在性

　　风险具有潜在的可能性，现在虽未发生但将来则有可能实现的一种事态状态。

　　（四）不确定性

　　未来只能展望不能把握。

　　（五）不可预测性

　　天有不测风云，人有旦夕祸福。

　　（六）致命性

　　部分法律风险会给企业带来比较严重的后果。

三、物业企业涉及的法律主体

　　（一）业主

　　（二）物业使用人

　　（三）业主大会

　　（四）业主委员会

　　（五）社区、街道

　　（六）物业政府主管部门（房管局、建设局）

　　（七）城管、消防、交警

　　（八）协作单位（附近的学校、医院等）

　　（九）物业工作人员

　　（十）外包公司、承包商

　　（十一）水、电、气、暖等管理单位

四、西安物业企业涉及的专门法律法规

　　（一）《物权法》2007.10.1

　　（二）《物业管理条例》2007.10.1

　　（三）《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009.10.1

　　（四）《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009.10.1

　　（五）《业主大会和业主委员会指导规则》2010.1.1

　　（六）《陕西省物业管理条例》（2010年修正本）          自2009年5月1日起施行

　　（七）《陕西省物业管理条例实施细则》                   自2003年9月1日起施行

　　（八） 《陕西省物业服务收费管理实施办法》（2014修订）  有效期2014.9.1日至2019.8.31.

　　（九）《西安市物业管理条例》 2010.6.1实施 ，2016.4.21，西安市法制办公布《西安市物业管理条例（修订草案）（征求意见稿）》，面向社会征求意见。

　　（十）《西安市住宅专项维修基金管理办法》  2009.12.23实施

五、物业企业承担的法律后果

　　包括三种责任：

　　（一）民事责任

　　（二）行政责任

　　（三）刑事责任

六、物业企业法律风险分析

　　（一）资质证件、印章管理风险

　　1. 未取得相关资质或超范围经营

　　2. 未依法办理资质规定的年检、变更及注销手续

　　3. 未按规定使用各类证件

　　4. 印章管理疏漏

　　（二）合同管理法律风险

　　1. 签订合同法律风险

　　2. 履行合同法律风险

　　3.对方当事人的资质审查

　　（三）商业房出租法律风险

　　好多物业服务企业出租或代理出租商业门面房业务，这两年受经济大环境影响，有多家出租门面房陷入了纠纷，承租方不交房租，还占着房子不退，所谓“请神容易送神难”。我们提出如下建议：

　　1. 签合同前严把资质审核关

　　（1）对于个人，核查身份信息，含配偶相关信息；

　　（2）承租方为企业的，要摸清对方的经营现状、规模、合伙股东、资信情况；

　　（3）不但要求缴纳保证金，必要时要求对方提供担保人。

　　2. 合同条款务必注明事项

　　（1）出租方因市政规划及自身办公用房等需求，合同期满后不再续租的。可在期满前3个月书面告知承租方。

　　（2）承租方接到不予续签通知后，按期交还房屋、场地。并不得向出租方索要任何诸如装修、设备损失等各种赔偿费用，对于其所投入的设备、资产等，所发生的拆卸、搬运等一切费用全部由承租方自行承担，本条款如租房合同另有约定的按照约定。

　　3. 纠纷解决约定为诉讼，而不是仲裁

　　实践证明，纠纷后如果申请仲裁裁决，存在好多弊端，比如立案、执行以及其他程序方面都不如向法院诉讼更便捷、高效。

　　4. 出现纠纷后立即着手解决，不可拖延

　　出现纠纷，立即解决。防止“有理变无理”、“诉讼无门”。

　　（四）劳动用工法律风险

　　1. 招聘员工法律风险

　　（1）违法设置劳务派遣公司

　　（2）违法派遣劳务用工

　　（3）未签订或未及时签订劳动合同

　　（4）试用期约定不合法

　　（5）约定违约金

　　2.  履行劳动合同法律风险

　　（1）购买工伤保险

　　为了防范、降低及转移工伤风险，法律规定用人单位为职工购买工伤保险，工伤保险是社会保险五个险种（养老、医疗、工伤、失业、生育）之一，购买社会保险也是用人单位的义务。

　　（2）按法律规定向劳动者支付加班工资。

　　3. 解除、终止劳动合同法律风险

　　（1）协商解除

　　（2）劳动者单方解除

　　（3）用人单位单方解除

　　4. 被追究刑事责任”解释说明

　　共三种情形：

　　（1）被人民检察院免予起诉的；

　　（2）是被人民法院判处刑罚的，刑罚包括主刑和附加刑两种；

　　（3）是被人民法院依据刑法第三十二条免予刑事处罚的。

　　出现以上三种情况，用人单位才可解除劳动合同。员工被司法机关刑事拘留、逮捕或取保候审期间，用工单位不得以此为由解除劳动合同。

　　5. “通知工会”的规定

　　（1）用人单位单方面解除劳动合同，应当事先将理由通知工会。

　　（2）用人单位违反法律、行政法规规定或者劳动合同约定的，工会有权纠正。

　　（3）用人单位应当研究工会的意见，并将书面结果通知工会。

　　（五）业务外包法律风险

　　近几年物业服务企业在生产、经营中大量运用业务外包的形式，业务外包能够降低企业用工成本、提高效率、发挥核心竞争力。但应注意业务外包与劳务派遣、直接建立的劳动关系有所区别，特别是在劳动关系以及安全生产领域，避免劳动者身份混同，出现不利企业的法律风险，主要总结如下（8条）：

　　1.  对外包方的资质和施工经验未进行严格审查

　　2.  拟从事外包工作的雇工缺少合法有效的职业资格证书

　　3.  外包方的用工管理制度不完备

　　4.  在外包合同中约定清晰合理的管理职责

　　5.  对外包的施工过程、雇工直接进行管理

　　6.  外包方未与雇工签订劳动合同，未依法为其缴纳社保

　　7.  外包方未给雇工办理商业保险

　　8.  外包方将外包业务再转包或分包

　　（六）安全风险

　　1. 职业安全类

　　如维修，绿化、保洁、食堂等。

　　2.  电、气、消防类

　　3.  车辆管理类

　　如停车场设置、车辆停放、损坏、被盗及其他纠纷。

　　4.  治安保卫类

　　如盗窃、抢劫、训练及执勤受伤害、使用巡逻车、与业主、外来人员的冲突伤害等。

　　（七）物业服务（管理）风险

　　1. 共有与专有

　　房屋渗漏水是小区高发问题之一，解决渗漏水问题的投诉，不仅仅是工程维修，还可能涉及装修破坏、贵重物品损坏等赔偿。厨房、卫生间渗漏水一般有两种情况：一是防水层损坏，二是管线损坏。简单分析如下：

　　（1）购买的精装修房，在保修期内，厨房、卫生间防水层损坏漏水：由开发商负责，如因使用不当造成损坏，则应由行为人修复。

　　（2）购买的毛坯房，在保修期内，厨房、卫生间防水层损坏漏水：收房时业主如果对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；业主（或其委托人）没有确认，但开发商、物业公司能证明业主（或装修公司）人为损坏的，由业主负责。

　　（3）分不清责任，双方协商解决；协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后的责任方承担。

　　（4）管线在保修期内损坏造成渗、漏水：一般应由开发商负责维修处理，因使用不当或自行改造而造成的损坏，由行为人修复并承担相应责任。

　　（5）管线在保修期外损坏造成的渗、漏水分公用管线和自用管线两类情况：如属共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金；属业主的自用管线，由业主修复（或付费委托修复）并承担相应责任。

　　2. 违章建筑物拆除

　　物业管理区域内存有违章建筑，有些业主为了自己方便，擅自搭建建筑物及附属设施。涉事业主违章建筑虽属于物业管理区域，但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权，责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

　　根据城乡规划法第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

　　（1）未经批准进行临时建设的；

　　（2）未按照批准内容进行临时建设的；

　　（3）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

　　3. 房屋产权的设定

　　前几年，部分业主办理房产证时，出于各种考虑将自己儿女的名字也加了进去，当时想的以后在儿女婚姻、未来继承方面可能有好处，但实际情况却可能会出现以下弊端：

　　（1）子女独立买房时可能多付首付

　　（2）子女婚后买家庭第二套房时可能要交房产税

　　（3）子女婚后如发生意外，配偶有权继承婚前财产

　　如果子女在婚后不幸去世，其配偶、子女和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

　　4. 二手房买卖

　　买房人要注意：

　　（1）核实卖方身份

　　如果产权证上共有人较多，需征得全体共有人的同意。

　　（2）查清房屋产权

　　房屋已办理过出租、抵押的，需要承租人、抵押权人的同意。

　　（3）留心交房时间

　　可留出20%房款作为履行合同保证金。

　　（4）注意过户问题

　　房屋一般附带户口问题，如果约定不明，后期就有麻烦。

　　（八）财务管理风险

　　1. 财务账簿风险

　　2. 纳税申报风险

七、物业服务企业法律风险防控措施

　　（一）法律风险防控三大原则

　　1. 事前防范

　　2. 事中控制

　　3. 事后补救

　　（二）法律风险防控措施

　　具有风险防范意识，是物业企业能否化解风险、在激烈的市场竞争中生存下来的前提。

　　随着物业企业不断专业化、规范化、市场化，物业服务的深度和广度都发生着巨大的变化，

　　物业企业法律风险防控措施：

　　1.自上而下，形成全员守法防控的管理体系

　　在新环境下，物业企业法律工作要求由全员守法防控、管理人员岗位防控和专业人员职能防控三个层面组成，齐头并进、不可偏废。

　　2.完善规章制度，应对突发性风险

　　3.提高法治意识，宣传法律知识

　　4.严格履行物业规定的义务

　　5.强化证据意识，注意保存证据

　　6.采取风险转移方式减少损失

　　物业企业在不能回避风险的情况下，可以采取将自身面临的风险转移给其他主体来承担的方式减少自身损失。如购买保险、将一些难度大、风险高的业务分包给更专业的公司去完成。

　　7.总结反思，借鉴经验

　　风险无处不在，任何企业都无法确保完全避免发生纠纷，但物业企业要及时总结经验教训，避免“两次踏进同一条河流”。

　　借鉴先进的物业管理经验，防范风险发生。

　　总之，风险无处不在。律师作为物业服务企业的法律顾问，必须利用好自己的“千里眼”，以万分的谨慎小心为顾问单位未雨绸缪、防患于未然，只有把自己设身处地地融入到顾问单位，想单位所想、急单位所急，才能用律师特有的的法律智慧、满腔热诚去做好法律顾问工作，赢得对方的认可、好评，实现自己的职业荣誉。

　　甘肃长庆律师事务所  张晋

　　二○一七年十月二十八日

参考书目：

　　1、温平 《浅议物业管理之纠纷》载《实践与探索》，2004年第20期。

　　2、高航、徐悦《美然现象物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，2006年5月9日。

　　3、张哲 《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》 2006年4月18日。

　　4、崔艺红《商品住宅物业纠纷问题的法律思考》，载《西安财经学院学报》 2004年10月。