前期物业服务合同，是指开发商和物业服务人签订的关于物业管理区域（小区）内物业服务相关权利义务的合同，对业主有约束力。

1、为什么是开发商代表业主与物业签合同？

一般，开发商要卖房，就必须要先找个物业服务人并与其签订物业服务合同。这时，可能还没有业主，更没有业主大会、业委会，居委会可能也没有，所以只能由开发商按照要求找一个物业公司并与其签订合同。

也可能存在开发商已经将房子卖给业主了（有业主了），开发商才去找物业公司签订物业服务合同，但因为没有业主大会、业委会，开发商、物业服务人不可能和每个业主都商议好合同内容并且还促使所有业主达成共识，所以让每个业主和物业服务人签订合同没法操作。

你想想，每个业主对物业服务都有不同的要求，那物业服务怎么做呢？

2、交房时业主签订的物业服务协议是前期物业服务合同吗？

有区别的！

这是操作习惯而已。

有些地方房管部门及物业服务人怕业主不认可开发商和物业服务人签订的物业服务合同，交房时让业主再签订一份物业服务协议。

但不是所有地方都这样操作，比如上海不需要，江苏很多地方需要。

看上去，这些地方是让业主签订一份与物业公司之间的物业服务协议，但实际上这份业主签的物业服务协议和大合同（开发商和物业服务人签订的合同，习惯叫大合同）是大同小异的内容，一般这份协议都是抄得大合同的主要内容。

3、前期物业服务合同的当事人？

开发商、物业服务人、业主。

虽然合同是开发商和物业服务人签订的，但业主也受合同约束，也是合同的一方当事人，也依据合同享有权利并履行义务。

每个业主个体完全有权作为前期物业服务合同的一方当事人对另外的两方提起诉讼。

这是前期物业服务合同最特别的一点，其他合同都没有这样的特点。

4、物业费等物业合同重要内容完全由物业和开发商定价吗？

不是。

前期物业服务合同都需要去房屋所在地对应的房产管理部门备案，备案时会对物业费单价等重要内容进行审核，审核通过了才给备案，备案通过了开发商才能拿到商品房预售许可证。

很多省市有前期物业服务合同格式文本，这个格式文本是必须要用的，不用是不给你备案的。

5、前期物业服务合同期什么时候结束？

一 般，只要业委会或业主大会没有成立并与物业服务人签订新的物业合同，都称为前期物业服务合同期。

如果，物业服务人跑了（自己跑或者被逼跑）或被开发商换了，这时，开发商还在或者愿意出面，又和新的物业签订了新的物业服务合同，依然认为是前期物业服务合同期。

如果物业服务人跑了（自己跑或者被逼跑），业委会没有成立，开发商也找不到了或者不愿意出面了，这时，居委会出面找了个物业服务人进行管理，不管是否签订合同，我认为就不属于前期物业服务合同期了。因为居委会是代行的业委会的职责。

当然，现在北京、江苏等地规定了物委会，物委会成立并和物业服务人签订合同，也就不再是前期物业服务合同期了。物委会也是代行的业委会的职责。

相关法律规定：

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

《民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

　　来源：微信公众号“法谈物业”