【案情回顾】

　　A公司是一家房地产开发公司，系某商业广场的开发商，其于2014年通过招投标的形式与B公司签订一份《前期物业管理委托合同》，由B公司对商业广场提供物业管理服务，物业服务费用按建筑面积计算。2016年4月，A公司与C公司签订《房屋租赁合同》，由A公司将商业广场出租给C公司进行商业使用。租赁合同中约定，C公司每期支付的租金不含物业费等相关费用，物业等相关费用由C公司与物业公司另行订立合同，按合同支付。

　　后B公司以C公司使用商业广场期间A、C公司拖欠物业服务费用50余万元为由，向法院提起诉讼，要求A、C公司共同向其支付50余万元的物业服务费用。

　　庭审中查明，C公司未按照《房屋租赁合同》的约定与B公司另行订立物业服务合同。

【争议焦点】

　　本案涉及到三方主体、两份合同，在基本事实逐一查明之后，案件争议焦点逐渐明晰：

　　一、B公司的50余万元物业服务费用到底该由A公司承担，还是由C公司承担？

　　二、如果由C公司承担，那么能否突破合同相对性原则，直接令C公司按照《前期物业管理委托合同》中约定的物业服务价格支付拖欠的物业服务费用？

【裁判观点】

一审法院：

　　本案中，C公司虽为涉案物业承租人，但其与A公司签订的《房屋租赁合同》中，仅明确物业费由其与物业公司另行订立合同，按合同支付。实际上，B公司尚未就物业费计算标准、支付方式等与C公司达成协议。根据合同相对性原则，C公司尚未成为物业服务合同的主体，B公司要求C公司支付物业管理费，缺乏依据，不予支持，A公司应当全额缴纳出租房的物业费用。

二审法院：

　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。上诉人A公司与C公司约定“物业等相关费用由C公司与物业公司订立合同，按合同支付，双方约定的每期租金中不含物业费，本院认定双方上述约定的事实意思表示为物业费由C公司承担。虽然C公司未与B公司订立合同，但根据前述司法解释规定，C公司应承担涉案物业费，上诉人A公司承担连带责任。

【案例评析】

　　本案是本所承办的一件真实案例，委托人为A公司。本案经过一审、二审，最终判令由物业服务实际享受人C公司全额支付拖欠的物业服务费用，而业主A公司仅需承担连带责任。根据前文所述，C公司不是《前期物业管理委托合同》的主体，令其按照《前期物业管理委托合同》的价格支付拖欠物业费用，实际是突破合同相对性原则的判决，具有典型意义。笔者通过本案总结出如下的启示：

　　一、物业服务关系可以通过事实的形式形成

　　本案中，虽然C公司与B公司之间未签订物业服务合同，但经过审理查明，C公司事实上已经享受到了B公司的物业服务，因此C公司与B公司之间已经形成了事实上的物业服务关系，B公司有权要求C公司支付物业服务费用。

　　《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条对上述情形也做出了规定：

　　“虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。”

　　二、物业服务的实际享受人，是物业服务费用的支付主体

　　本案中，C公司系商业广场的承租人，其从业主A公司处获得的是商业广场的使用权，而B公司所提供的物业服务正是为了保障C公司实现商业广场的使用权，因此C公司是物业服务的实际享受人，而A公司虽为业主，但未实际享受B公司所提供的物业服务。根据《民法通则》规定的民事活动等价有偿的原则，一方享有权利时，则应承担相应的义务，故物业服务费用的支付主体应当是物业服务的实际享受人。

　　三、物业服务合同相比于传统的合同有其特殊性，尤其是对合同相对性原则的突破

　　众所周知，在已有具体的法律规则的情况下，判决应当适用法律规则而不是法律原则。面对层出不穷的物业服务合同纠纷，现有的法律已经有很多突破“合同相对性”的规定，例如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，以及《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第三条规定“业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力”，均是对于合同相对性的突破，这些规定大多是考虑到物业服务合同的特殊性、复杂性，从提高经济效率、平衡合同合同当事人利益和合同第三人利益的角度出发制定的。

　　具体到本案，A公司与C公司的《房屋租赁合同》中关于物业服务费用承担问题，双方均有了明确的意思表示，即由C公司与物业公司另行订立，按合同支付物业服务费用。这样的约定，对于C公司而言，既是约定了义务，也是赋予了权利，其有主动与物业公司订立物业服务合同并支付物业服务费用的义务，亦有重新选择物业服务公司（《房屋租赁合同》中并未约定C公司只能与B公司订立物业服务合同）和议价的权利。而C公司怠于行使权利和义务，属于主动放弃权益，因此突破合同相对性，判令其按照《前期物业管理委托合同》的价格支付拖欠物业费用，不仅没有侵害到C公司的权益，相反有利于同时保护A公司、B公司的利益，是最能实现公平、公正的判决。

附：

　　一、本案一审、二审判决案号

　　一审：（2018）苏0506民初286号

　　二审：（2018）苏05民终4863号

　　二、本案相关法律条文

　　1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　2.《物业管理条例》

　　第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　3.《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》

　　第三条 业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。

　　第五条 虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。

　　对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。

　　三、同类型案例整理（如下图示）

（来源：微信公号“坤象法迹”）