2019年底和2020年的庚子之交，新型冠状病毒疫情肆虐中华大地，形势严峻，已被国家定性为乙类疫情、甲类管理。我国大陆31个省区市政府相继启动了重大突发公共卫生事件一级响应。为做好疫情防控工作，保障社会秩序，促进和谐稳定，国务院各部门及各地政府颁布多项文件确保防控工作有序展开。至此，疫情防控已经从群防群治转向依法防治。为此，北京市东卫律师事务所组织总所和全国各地分所律师同仁，集中力量，就疫情防控相关的法律法规、政策问题，进行较为全面地分析梳理，集成专刊，希望对大家有所帮助。我们愿尽绵薄之力，与国人共克时艰。

　　物业服务企业作为与广大人民群众接触最多、最直接、联系最紧密的服务单位，在此次新型冠状病毒疫情防控中起着至关重要的作用，同时也面临着诸多挑战和法律风险。本篇《物业服务如何应对疫情防控中的相关法律问题》即是在该背景下出台，由东卫北京总所张涛律师团队和成都分所王伟律师团队撰写整理。

目录

　　一、物业服务企业内部管理相关法律问题

　　1．物业管理公共区域，因防控疫情而增加的公共设备设施的消毒等费用，应由谁承担？

　　2．小区进出人员的体温测量、监测疫区往返人员、居家隔离等措施应由谁负责？

　　3．疫情作为不可抗力，造成物业服务企业与其合作单位，如保安公司、小区维修项目的施工单位之间的合同履行延期或履行不能的责任如何认定？由此造成的损失应如何分摊？

　　4．对于因在武汉不能返回单位工作地点的员工以及因疫情进行隔离治疗、医学观察或被采取其他隔离措施导致不能及时返回工作岗位的员工，物业企业应当如何应对？

　　5．物业服务企业是否可以将物业管理区域内的疫情防控事项委托给其他单位、机构？

　　二、物业与业主住户之间的相关法律问题

　　6．物业服务企业是否有权阻止无症状过年返程人员进入社区？

　　7．物业服务企业是否有权以防止疫情扩散为由禁止居民养宠物并对宠物进行捕杀？

　　8．住户被确诊为新型肺炎在医院进行隔离治疗，物业服务企业工作人员是否有权未经业主许可，进入病患业主家中对其居室及宠物等进行无害化处理？

　　9．物业服务企业是否有权对出入小区的外来车辆及人员进行检查、管控、限制？发现有业主不戴口罩在小区散步，物业服务企业有无权利干涉？如果物业服务企业不干涉，应承担什么责任？

　　10．物业服务企业在为业主进行“代购”服务时应当注意的问题有哪些？产生纠纷该如何处理？

　　11．物业服务企业在疫情防控过程中需要改变公共建筑和共用设施用途的是否需要经过业主同意？物业服务企业在疫情防控过程中对物业管理区域内的道路、场地需要临时占用、挖掘，该如何处理？

　　12．遇到拒不配合疫情防控相关检查的住户或者访客，物业服务企业可采取何种措施？

　　13．疫情防控期间，如果社区的绿化养护、物业维修等服务无法按时进行，物业公司是否面临业主索赔的风险？

　　14．业主有发热等疑似症状，物业拒绝提供协助，造成病情延误，业主可否向物业服务企业索赔？

　　15．针对出现疑似病例的小区，业主的知情权如何保障，在疑似感染者所住单元及楼层能否设置大幅提示性标语？业主能否请求物业对其及其家人行动轨迹加以限制？

　　三、物业服务企业在疫情防控中的社会责任

　　16．物业服务企业配合疫情防控的责任有哪些？

　　17．小区物业服务企业在疫情防控中应该采取什么措施？如果措施不力出现严重后果，物业服务企业应承担什么责任？物业服务企业拒不配合疫情防控工作将会受到怎样的处罚？

　　18．物业服务企业员工因恐惧逃避社区疫情防控义务，将会受到何种处罚？

　　19．如因疫情防控需要征用物业服务企业相关场地或财物，物业应如何配合，产生的损失由谁承担？

　　四、其他方面

　　20．“群租房”租客流动性大，人员结构复杂，疫情防控期间，小区物业服务企业和房东该如何应对？如不积极应对，应承担什么责任？

正文

一、物业服务企业内部管理相关法律问题

　　1.物业管理公共区域，因防控疫情而增加的公共设备设施的消毒等费用，应由谁承担？

　　答：在包干制下，物业服务企业自负盈亏，因疫情防控支出的成本应由物业服务企业自身承担。在酬金制下，物业服务企业从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，因此物业服务企业因疫情防控支出的成本应从预收的物业服务资金中支出，但应事先征得业主委员会的同意，不得擅自随意支出预收的物业服务资金，防止不必要的纠纷。

　　为进一步加强疫情防控工作，各物业服务企业应积极响应、配合国家卫建委开展工作，投入更多的人力和财力，对接待区域、大堂、电梯厅、儿童游乐场所等公共区域和设施增加消毒频率，增加人员管理，加强生活垃圾分类投放点管理，对小区垃圾厢房、生活垃圾容器进行清洗和消毒。

　　法律法规依据：

　　《物业服务收费管理办法》第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（4）物业管理区域绿化养护费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）办公费用；

　　（7）物业管理企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　2.小区进出人员的体温测量、监测疫区往返人员、居家隔离等措施应由谁负责？

　　答：在整个疫情防控中非常重要的措施，就是加强对人员的健康筛查，这也是社区防控最为关键的一环，包括排摸住户动态、为外来访客测量体温、管控小区进出人员，重点监测疫区往返人员等等。

　　尽管疫情防控工作超出了物业服务的范围，但并不意味着不需要物业服务企业参与防控。在疫情防控关键阶段，街道、居委会、业委会及相关部门人员配置是有限的，很难做到全方位、无死角的防护，尤其是在务工人员返回工作地的高峰时期，更需要物业服务企业协同进行疫情防控，做好小区防护工作，积极协助相关工作，体现物业服务企业的价值和服务水平。通常，采取上述防控措施并不会显著增加物业服务企业的管理成本，可以由物业公司自行承担费用。但是，如果上述措施需要采购价值较高的设备或数量较大的一次性用品的，如红外测温设备，在包干制收费模式下，则应当由小区的公共收益来承担该部分费用。

　　法律法规依据：

　　《中华人民共和国突发事件应对法》第十一条规定：公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。

　　3.疫情作为不可抗力，造成物业服务企业与其合作单位，如保安公司、小区维修项目的施工单位之间的合同履行延期或履行不能的责任如何认定？由此造成的损失应如何分摊？

　　答：从疫情本身来讲，新型冠状病毒肺炎疫情，属于无法事先预见的突发性事件，截至目前，对于新型冠状病毒肺炎，还没有针对性的有效治疗药物和确切有效的治疗方法，属于不能避免且不能克服的情况。因此，新型冠状病毒肺炎疫情，符合不可抗力的法定特征，理论上应属于不可抗力事件。在司法实践中，我国2003年的“非典”疫情，在大多数案例中被法院认定为不可抗力。

　　物业服务企业的合作单位，如保安公司、小区维修项目的施工单位，一般会大量使用民工，而政府为防止疫情扩大采取的管控措施，包括封闭交通、要求自行隔离等，客观上会对员工正常到岗并及时提供服务造成一定程度的影响，属于无法预见、不能避免、不能克服的情形。合作单位受疫情影响大，在无法按时履行合同义务时，可以不可抗力为由主张免除违约责任，双方可以协商采取一定的补救措施，比如说延长合同履行期限；对于确实没有履行必要的，双方可以协商解除合同。另外，疫情的发生并不足以使合同目的不能实现的，各方都不得解除合同。

　　法律法规依据：

　　（1）《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

　　（2）《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　4.对于因在武汉不能返回单位工作地点的员工以及因疫情进行隔离治疗、医学观察或被采取其他隔离措施导致不能及时返回工作岗位的员工，物业企业应当如何应对？

　　答：对于因在武汉不能返回单位工作地点的员工以及因疫情进行隔离治疗、医学观察或被采取其他隔离措施导致不能及时返回工作岗位的员工，企业不得进行无过失性辞退或经济性裁员，应当视同员工提供正常劳动，并支付其正常工作时间的工资。对于其他未被采取隔离措施的员工，企业应当按照政府有关部门规定，统一安排复工或推迟复工；企业按照政府规定安排复工后，对未请假或请假未批准而没有按时到达工作岗位的员工，可按照旷工处理，情节严重的，可视为严重违反企业规章制度，依照《劳动合同法》第三十九条第二款、《劳动合同法实施条例》第十九条第三款的规定，解除劳动合同。

　　法律法规依据：

　　《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电【2020】5号文件）

　　（1）对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。

　　（2）企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。

　　5.物业服务企业是否可以将物业管理区域内的疫情防控事项委托给其他单位、机构？

　　答：如果物业服务合同中没有明确约定疫情防控相关事项，且业主委托物业服务企业提供相关服务，物业企业可以将疫情防控的事项委托给专业性机构，关于委托费用事项，应当由业主与物业服务企业共同协商。

    法律法规依据：

　　（1）《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　（2）《物业管理条例》第四十三条规定：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

二、物业与业主住户之间的相关法律问题

　　6.物业服务企业是否有权阻止无症状的返程人员进入社区？

　　答：以北京市为例，北京市政府副秘书长陈蓓在2月1日举行的北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会上，再次重申，社区、村、物业部门，无权阻止无症状返京人员进入社区；但返京人员要配合好社区和相应公共部门做好体温的监测和居家的相应配合工作。任何社区、村和物业，在对返京人员体温检测合格后，没有任何权利自行阻止其进入社区。如果有发热现象，希望及时到就近的定点医疗机构发热门诊去就诊。

　　7.物业服务企业是否有权以防止疫情扩散为由禁止居民养宠物并对宠物进行捕杀？

　　答：物业服务企业是根据《物业服务合同》为小区业主提供物业服务的企业。法律并未授权其对小区业主饲养宠物的行为进行禁止，更未授予其对宠物进行捕杀的权利。为疫情防控的需要，地方人民政府有权采取措施扑杀染疫家畜家禽。根据世界卫生组织的最新答复，目前没有证据显示狗猫等宠物会感染新型冠状病毒。

　　法律法规依据：

　　《中华人民共和国传染病防治法》

　　（1）第十三条规定：各级人民政府农业、水利、林业行政部门按照职责分工负责指导和组织消除农田、湖区、河流、牧场、林区的鼠害与血吸虫危害，以及其他传播传染病的动物和病媒生物的危害。

　　（2）第三十六条规定：动物防疫机构和疾病预防控制机构，应当及时互相通报动物间和人间发生的人畜共患传染病疫情以及相关信息。

　　（3）第四十二条规定：传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：……（四）控制或者扑杀染疫野生动物、家畜家禽；……上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。

　　8.住户被确诊为新型肺炎在医院进行隔离治疗，物业服务企业工作人员是否有权未经业主许可，进入病患业主家中对其居室及宠物等进行无害化处理？

　　答：物业服务企业工作人员，在未经业主许可的情况下不得私自进入业主家中，如果业主所饲养的宠物存在疫情情况，应当及时报备相关政府部门和单位，由其采取相关措施（可应法定的相关政府部门和单位请求提供协助）。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国宪法》第三十九条规定：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。

　　（2）《中华人民共和国刑法》第二百四十五条第二款规定：非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。

　　（3）《中华人民共和国动物防疫法》第二十六条规定：从事动物疫情监测、检验检疫、疫病研究与诊疗以及动物饲养、屠宰、经营、隔离、运输等活动的单位和个人，发现动物染疫或者疑似染疫的，应当立即向当地兽医主管部门、动物卫生监督机构或者动物疫病预防控制机构报告，并采取隔离等控制措施，防止动物疫情扩散。其他单位和个人发现动物染疫或者疑似染疫的，应当及时报告。

　　第三十一条规定：发生一类动物疫病时，应当采取下列控制和扑灭措施：（一）当地县级以上地方人民政府兽医主管部门应当立即派人到现场，划定疫点、疫区、受威胁区，调查疫源，及时报请本级人民政府对疫区实行封锁。疫区范围涉及两个以上行政区域的，由有关行政区域共同的上一级人民政府对疫区实行封锁，或者由各有关行政区域的上一级人民政府共同对疫区实行封锁。必要时，上级人民政府可以责成下级人民政府对疫区实行封锁。（二）县级以上地方人民政府应当立即组织有关部门和单位采取封锁、隔离、扑杀、销毁、消毒、无害化处理、紧急免疫接种等强制性措施，迅速扑灭疫病。（三）在封锁期间，禁止染疫、疑似染疫和易感染的动物、动物产品流出疫区，禁止非疫区的易感染动物进入疫区，并根据扑灭动物疫病的需要对出入疫区的人员、运输工具及有关物品采取消毒和其他限制性措施。

　　第三十二条规定：发生二类动物疫病时，应当采取下列控制和扑灭措施：（一）当地县级以上地方人民政府兽医主管部门应当划定疫点、疫区、受威胁区。（二）县级以上地方人民政府根据需要组织有关部门和单位采取隔离、扑杀、销毁、消毒、无害化处理、紧急免疫接种、限制易感染的动物和动物产品及有关物品出入等控制、扑灭措施。

　　9.物业服务企业是否有权对出入小区的外来车辆及人员进行检查、管控、限制？发现有业主不戴口罩在小区散步，物业工作人员有无权利干涉？如果不干涉，应承担什么责任？

　　答：物业服务企业应配合政府相关部门，积极参与疫情防控。物业服务企业可以对物业管理区域内违反疫情管理相关规定的行为进行制止，并应及时通报相关行政管理部门进行处理。当事人不服从或者不配合相关规定的执行，构成违反治安管理行为的，公安机关可依法对其给予行政处罚。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条规定：有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；（二）阻碍国家机关工作人员依法执行职务的；……

　　（2）《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。

　　（3）《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　10.物业服务企业在为业主进行“代购”服务时应当注意哪些问题？产生相关纠纷应如何处理？

　　答：物业“代购”行为是一种代理行为，物业服务企业在为业主提供“代购”服务时，应当注意保留购物小票，在代为购买价格昂贵的物品时，应当与业主签订书面协议；双方在发生纠纷后协商不成可以通过诉讼解决。

　　法律法规依据：

　　（1）《民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

　　（2）《民法通则》第六十五条规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

　　11.物业服务企业在疫情防控过程中需要改变公共建筑和共用设施用途，是否需要经过业主同意？物业服务企业在疫情防控过程中对物业管理区域内的道路、场地需要临时占用、挖掘，该如何处理？

　　答：物业服务企业在疫情防控过程中，如果需要改变公共建筑和公用设施的用途或者对公共区域内的道路、场地等进行临时占用、挖掘的，需要经过业主委员会同意，应尽量减少业主损失并及时恢复原状。

　　法律法规依据：

　　（1）《物业管理条例》第四十九条规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　（2）《物业管理条例》第五十条规定：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　(3)《中华人民共和国突发事件应对法》第十一条规定：公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。 

　　12.遇到拒不配合疫情防控相关检查的住户或者访客，物业服务企业可采取何种措施？

　　答：面对此次疫情，很多地方政府发布了减少外出、配合体温监测、公共场所应当佩戴口罩等相关规定；遵守上述规定，是公民法定的义务；对于不遵守规定的相关人员，民警有权执法。对不遵守规定的人员，物业服务企业可以进行劝诫、教导与警告，如果当事人拒不配合甚至采取暴力、威胁等行为的，物业管理人员应当及时报警，民警可采取强制措施，并对当事人处以行政处罚。

　　在当前疫情爆发的特殊时期，基于公共安全及公民道德要求，公民到公共场合应佩戴口罩，履行相关注意义务，既对自己负责，也对家庭、对整个社会负责。

　　法律法规依据：

　　《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条规定：有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；（二）阻碍国家机关工作人员依法执行职务的；……

　　13.疫情防控期间，如果社区的绿化养护、物业维修等服务无法按时进行，物业公司是否面临业主索赔的风险？

　　答：为防控疫情采取的管制性封锁、人流自主性隔离等措施，对各类企业的正常经营都产生了不同程度的影响，物业服务企业部分服务内容可能因此无法及时履行，物业服务企业能否以“不可抗力”或“情势变更”为由进行抗辩需视具体情况而定。为减轻乃至避免风险损失，建议物业服务企业应采取以下措施：1.及时将相关情况通知业主并与业主委员会保持沟通；2.注意固定和收集相关证据，特别是相关服务受疫情影响履行困难的证据，如政府通知公告、相关人员沟通往来函件、邮件、聊天记录等；3.采取适当措施，防止损失扩大。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　（2）《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　14.业主有发热等疑似症状，物业拒绝提供协助，造成病情延误，业主可否向物业服务企业索赔？

　　答：物业服务企业作为社区公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。首先，物业服务企业应保证安全通道的畅通，即使采取“封路”等管控措施，也应当保留必要的安全应急通道；其次，物业面对业主的紧急求助应当及时反应，快速行动，明确业主具体位置，拨打120等紧急救助电话。最后,虽然物业管理合同及法律法规并没有规定物业服务企业对于小区业主的看护义务，但面对业主的求助予以必要的援助是基本的道义要求。

　　15.针对出现疑似病例的小区，业主的知情权如何保障，在疑似感染者所住单元及楼层能否设置大幅提示性标语？业主能否请求物业对其及家人行动轨迹加以限制？

　　答：相关单位不得擅自收集和传播以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人身份或者反映特定自然人活动情况的各种信息，包括姓名、身份证件号码、通信通讯联系方式、住址、账号密码、财产状况、行踪轨迹等。相关单位应当切实保护关于传染病感染及防治的公民隐私权，未经公民同意，不得泄露或公开披露公民隐私信息，即使在疫情防控的特殊时期，也应当综合平衡保护公众知情权与公民个人隐私权。

　　疑似病例或确诊感染者应当接受隔离，拒不配合隔离的，公安机关可依法强制执行。物业服务企业或业主委员会无权采取强制限制措施，如发现疑似病例拒不配合隔离的，应立即通报政府有关部门（包括公安机关）对其进行紧急处治。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国传染病防治法》第十二条规定：疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。

　　第三十九条规定：拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。

　　（2）《中华人民共和国刑法》第二百五十三条之一规定：违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。

　　（3）《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定：在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。

三、物业服务企业在疫情防控中的社会责任

　　16.物业服务企业配合疫情防控的责任有哪些？

　　答：根据相关法律规定，物业服务企业配合疫情防控的责任，主要体现在根据相关法律规定应负的义务。具体如下：①参与疫情防控义务。积极参与疫情防控，是每个单位和人员的义务；物业服务企业不得以不是国家公务部门和企事业单位为由拒绝。具体表现为制定相关措施，防止疫病扩散，比如对进出小区人员进行登记、测量体温、询问来源等。②财产被征用的容忍义务。为应对疫病防控，需征用物业服务企业财产时，不得拒绝。③宣传动员义务。应利用小区公告栏、显示屏、单元门、电梯门、业主群等宣传疫病防治相关知识，消除业主恐慌情绪。④管理义务。严格执行政府各级疾病预防机构的决定、通知，制定积极主动的措施，防范疫情扩散；接到有关部门通知后及时关闭小区会所、球场等人员密集的场所；小区内停止举办人员聚集的庆典、集会活动。⑤报告义务。在发现小区有业主和租户和确诊患者、疑似患者接触过后，及时报告相关机构。⑥配合义务。疾病预防控制机构、医疗机构、公安部门进入小区执行任务时，应积极主动配合。⑦关心帮助义务。物业管理企业应对被隔离在家的业主、租户提供力所能及的帮助，如帮助采购生活必须用品，传达信息，通报情况等。不得简单粗暴的拒绝需在家隔离的业主进入小区。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国突发事件应对法》第十一条：公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。

　　第十二条：有关人民政府及其部门为应对突发事件，可以征用单位和个人的财产。

　　第二十九条：县级人民政府及其有关部门、乡级人民政府、街道办事处应当组织开展应急知识的宣传普及活动和必要的应急演练。居民委员会、村民委员会、企业事业单位应当根据所在地人民政府的要求，结合各自的实际情况，开展有关突发事件应急知识的宣传普及活动和必要的应急演练。

　　第五十五条：突发事件发生地的居民委员会、村民委员会和其他组织应当按照当地人民政府的决定、命令，进行宣传动员，组织群众开展自救和互救，协助维护社会秩序。

　　第四十九条：自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件发生后，履行统一领导职责的人民政府可以采取下列一项或者多项应急处置措施：（四）禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动或者可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施。

　　第五十四条：县级以上人民政府卫生行政部门在履行监督检查职责时，有权进入被检查单位和传染病疫情发生现场调查取证，查阅或者复制有关的资料和采集样本。被检查单位应当予以配合，不得拒绝、阻挠。

　　（2）《中华人民共和国传染病防治法》第十六条：国家和社会应当关心、帮助传染病病人、病原携带者和疑似传染病病人，使其得到及时救治。任何单位和个人不得歧视传染病病人、病原携带者和疑似传染病病人。

　　第四十二条：传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（一）限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。

　　第三十一条：任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。

　　第十二条：在中华人民共和国领域内的一切单位和个人，必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施，如实提供有关情况。

　　（3）《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条：在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。

　　17.物业服务企业在疫情防控中应该采取什么措施？如果措施不得力出现严重后果，应承担什么责任？物业服务企业拒不配合疫情防控工作将会受到怎样的处罚？

　　答：在疫情防控关键期间，根据相关法律法规，物业服务企业负有积极参与疫情防控的义务，应采取积极主动的措施应对，具体如下：

　　①严格落实小区封闭管理制度。有条件的小区做到一口出入，不具备条件的小区尽量减少出入口，并做好外来人员、车辆的管控和登记、体温检测工作，力争做到不漏一车、不漏一人。根据疫情防控需要和政府行政主管部门的通知、决定等及时有效的调整小区封闭管理制度。

　　②加大物业公共区域的卫生管理。购置、储备必要的护具和消毒用品；加大物业公共区域的通风换气、消毒杀菌、清扫保洁力度；对电梯及按键、门开关及把手等高频次使用设备，实施每日定期擦拭消毒等。

　　③严格实行废弃口罩定点收集管理制度。增设带盖的废弃口罩专用收集容器，严格按照相关作业要求对废弃口罩及时清运、消杀、处置。

　　④落实报告制度。配合街道和社区居委会做好疫情防控监管工作，发现物业区域有重大异常情况要及时向相关部门报告；发动业主和业主委员会广泛参与，共同监督，做到群策群力、群防群治。

　　⑤着力强化疫情防控宣传。充分利用小区宣传栏、电梯电子屏、业主微信群等多种渠道宣传疫情预防知识、有关部门通知通告，提升居民防范能力，减少不必要的恐慌。

　　⑥周密做好从业人员安全防护。落实防护用具，按照操作规范执行巡查、检查、消杀作业，避免二次污染、交叉感染。

　　⑦严格落实值班值守制度。物业企业在疫情期间，严格执行24小时值班制度，确保联络畅通，做好疫情防控的同时，提升管理服务水平，及时处置好小区居民的诉求。

　　如果物业服务企业采取的措施不得力，或者拒不配合疫情防控工作，根据《物业管理条例》的规定，将面临失信联合惩戒的后果。目前多地主管部门已出台政策，不积极配合疫情防控的企业，将列入黑名单管理，清理出本地市场，并移交相关部门进行治安处罚或吊销营业执照。管控不力造成疫情传播、流行或者其他严重后果的，报公安机关追究刑事责任。

　　根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定，将对企业处以罚款，负责人进行行政拘留。根据《中华人民共和国突发事件应对法》的规定，将责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照，并处五万元以上二十万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚；造成严重后果的，将依法追究刑事责任。同时，对他人人身、财产造成损害的，还需承担民事赔偿责任。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条第一款：有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；

　　（2）《中华人民共和国突发事件应对法》第六十四条：有关单位有下列情形之一的，由所在地履行统一领导职责的人民政府责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照，并处五万元以上二十万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚：（一）未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的；（二）未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患，导致发生严重突发事件的；（三）未做好应急设备、设施日常维护、检测工作，导致发生严重突发事件或者突发事件危害扩大的；（四）突发事件发生后，不及时组织开展应急救援工作，造成严重后果的。

　　前款规定的行为，其他法律、行政法规规定由人民政府有关部门依法决定处罚的，从其规定。

　　第六十六条：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。

　　第六十七条：单位或者个人违反本法规定，导致突发事件发生或者危害扩大，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。第六十八条：违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（3）《中华人民共和国传染病防治法》第七十七条：单位和个人违反本法规定，导致传染病传播、流行，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。

　　（4）《物业管理条例》第三十二条：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

　　18、物业服务企业员工因恐惧逃避社区疫情防控义务，将会受到何种处罚？

　　答：企业员工有义务服从企业安排，配合政府采取应急处置措施，防控疫情。如果员工逃避该义务，将会受到何种处罚，需视其表现而定。首先，如逃避社区疫情防控义务，具体表现为违反单位工作制度，不服从工作安排，可根据《劳动合同》中的相关条款和单位规章制度进行处理。如果该员工确系严重违反用人单位的规章制度，企业可依据《劳动合同法》第三十九条第二款的规定解除劳动合同。其次，如其表现形式为不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。再次，如该员工逃避义务对造成疫情的传播、扩大有因果关系，则要视具体情况承担相应的行政责任、民事赔偿责任，构成犯罪的追究相应的刑事责任。

　　法律法规依据：

　　《中华人民共和国突发事件应对法》第五十七条：突发事件发生地的公民应当服从人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排，配合人民政府采取的应急处置措施，积极参加应急救援工作，协助维护社会秩序。

　　19.如因疫情防控需要征用物业服务企业相关场地或财物，物业应如何配合，产生的损失由谁承担？

　　答：物业服务企业应积极配合，产生的损失由作出征用决定的政府机构补偿。

　　法律法规依据：

　　（1）《中华人民共和国突发事件应对法》第十二条：有关人民政府及其部门为应对突发事件，可以征用单位和个人的财产。被征用的财产在使用完毕或者突发事件应急处置工作结束后，应当及时返还。财产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　（2）《中华人民共和国传染病防治法》第四十五条：传染病暴发、流行时，根据传染病疫情控制的需要，国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内，县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资，临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。

　　紧急调集人员的，应当按照规定给予合理报酬。临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备的，应当依法给予补偿；能返还的，应当及时返还。

四、其他方面

　　20.“群租房”租客流动性大，人员结构复杂，疫情防控期间，小区物业服务企业和房东该如何应对？如不积极应对，应承担什么责任？

　　答：在地方政府明确禁止群租房地区（如北京），物业服务企业及房东应及时排查是否存在群租情况，并向政府有关部门通报、协助清理。在地方政府无明文禁止群租房的地区，群租房租客的权利义务和普通租客、业主并无二致。首先，小区物业服务企业要按照普通业主对待，积极配合基层社区组织完成流动人口信息登记、做好疫情防控排查工作，不得隐瞒、缓报、谎报或者授意他人隐瞒、缓报、谎报。发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。其次，群租房租客流动性大，结构复杂，需了解清楚租客的工作生活状况，是否有疫区停留史和确诊、疑似患者接触史；在下一任租客进驻小区时，物业服务企业需向房东核实情况，要求租客提供租房合同，了解该租客过往信息，采集相关信息。最后，房东方在选择租户时，加强身份核查，了解清楚租户是否有疫区停留史和确诊、疑似患者接触史，配合物业服务企业共同做好防疫工作。为确保安全，可向房东宣讲，建议待疫情过后再行出租。针对租赁期内的租赁合同，应根据相关规定要求行政区域外返回租住房的承租人，提供政府行政主管部门要求的健康证明。不得向租住户非法收取防疫保证金和押金等相关该费用。对租赁期内的房屋租赁合同不得借疫病防控之名义违约单方解除。

　　如不积极应对，造成疫情扩散，根据物业服务企业和房东的过错程度，承担相应的责任。给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任；触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

   法律法规依据：

　　《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条：房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。

　　房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

　　附：本文相关法律法规

　　1.《中华人民共和国传染病防治法(2013修正)》

　　【发布部门】全国人大常委会

　　【发文字号】中华人民共和国主席令第5号

　　【发布日期】 2013.06.29

　　【实施日期】 2013.06.29

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】法律

　　2.《中华人民共和国突发事件应对法》

　　【发布部门】全国人大常委会

　　【发文字号】中华人民共和国主席令第69号

　　【发布日期】 2007.08.30

　　【实施日期】 2007.11.01

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】法律

　　3.《最高人民法院、最高人民检察院关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

　　【发布部门】最高人民法院，最高人民检察院

　　【发文字号】法释[2003]8号

　　【发布日期】 2003.05.14

　　【实施日期】 2003.05.15

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】司法解释

　　4.《突发公共卫生事件应急条例（2011修订）》

　　【发布部门】国务院

　　【发文字号】中华人民共和国国务院令第588号

　　【发布日期】 2011.01.08

　　【实施日期】 2011.01.08

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】行政法规

　　5.《中华人民共和国治安管理处罚法(2012修正)》

　　【发布部门】全国人大常委会

　　【发文字号】中华人民共和国主席令第67号

　　【发布日期】 2012.10.26

　　【实施日期】 2013.01.01

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】法律

　　6.《物业管理条例（2018修订）》

　　【发布部门】国务院

　　【发布日期】 2018.03.19

　　【实施日期】 2018.03.19

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】行政法规

　　7.《物业服务收费管理办法》

　　【发布部门】国家发展和改革委员会

　　【发文字号】发改价格[2003]1864号

　　【发布日期】 2003.11.13

　　【实施日期】 2004.01.01

　　【时效性】现行有效

　　【效力级别】部门规范性文件

　　作者：

　　北京市东卫律师事务所  | 张涛 孙晨飞

　　东卫（成都）律师事务所 | 王伟 陈能扬

　　来源：微信公众号“张涛律师”