民法典新增了“物业服务合同”的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生、相关秩序的管理与维护等物业服务，由业主支付物业服务费的合同。物业服务合同有以下几个重要规则：

1、公开、有利的服务承诺视为合同组成部分。根据《民法典》第938条规定，物业服务合同应当采用书面形式；物业服务人公开做出且有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。

2、物业服务合同生效，则前期物业服务合同终止。根据《民法典》第940条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主大会与新物业服务人依法订立的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止。

3、部分专项服务外包，物业服务人仍需对此向业主负责。根据《民法典》第941条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项，委托给专业性服务组织或者其他第三人的，仍应当就该部分专项服务事项，向业主负责。

4、全部物业服务不得转包，也不得支解分包。根据《民法典》第941条规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

5、物业服务人的基本义务，还包括保护业主的人身财产安全。根据《民法典》第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分；维护物业服务区域内的基本秩序；采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

6、物业服务人对服务区域内的违法行为有制止、报告、协查的义务。根据《民法典》第942条规定，对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

7、物业服务人对法定事项，有定期向业主公开并向业主大会报告的义务。根据《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。

8、业主不得以未接受或无需接受服务为由，拒绝支付物业费。根据《民法典》第944条规定，业主应当按照约定，向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

9、物业服务人不得采取停电等违法方式催交物业费。根据《民法典》第944条规定，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

10、业主装修房屋有报备、谨慎、依规、配合检查等义务。根据《民法典》第945条规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。可见，业主不是“想怎么装就可以怎么装”。

11、业主转让、出租房屋，应当及时告知物业服务人。根据《民法典》第945条规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

12、业主大会可以依法依约解聘原物业服务人。根据《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同；决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人（但合同对通知期限另有约定的除外）；解除合同造成物业服务人损失的，业主应当赔偿损失（但不可归责于业主的事由除外）。

13、物业服务人不愿续聘的，应当提前90日书面通知。根据《民法典》第947条规定，物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日，书面通知业主或者业主委员会（但合同对通知期限另有约定的除外）。

14、合同期满业主没有做出解、续聘的，原物业合同继续有效，但为不定期。根据《民法典》第948条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法做出解、续聘决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前60日，书面通知对方。

15、合同终止，原物业服务人应当适时退出、及时交还资料、配合交接，否则应当赔偿业主的损失。根据《民法典》第949-950条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等，交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新物业服务人做好交接工作，且如实告知物业的使用和管理状况。否则，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失；在业主或者业主大会选聘的新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

实务中还应注意以下几点：

第一，物业服务合同不仅要书面，实际上还得向主管部门备案。

第二，物业服务关系广大业主切身利益和社会和美，从《民法典》条文有关“按照约定和有关规定”“不得”“应当”“依照法定程序”等规定，可见，在物业服务领域并非是完全意思自治的，而是具有明显的“公序良俗”性的。这是物业、建设等合同的显著特征。

第三，处理物业服务纠纷，还需要适用民法典物权编、物业管理条例的规定，也可能需要参照地方的相关规定 。实际上许多地方的“指导价”“菜单式”等做法，还是比较可行的，当事人在合同签订中值得去借鉴，并应结合每个小区的实情，加以精细化、责任化、可操化。

第四，前期物业服务合同，具有有效性、临时性的双重特征，服务型企业的生命，在“服务”。

第五，业主应当依法使用自己的专有部分，行使权利不得危及建筑安全，也不得损害其他业主的合法权益。我屋虽我的，小区大家的。所以，权利有边界，社会有公序良俗；自由的前提是不侵害他人的权利。

第六，业主依法改变共有部分用途的，不仅应当及时将相关情况告知物业服务人。另根据民法典物权编的规定，还必须事先依法审批并取得利害关系业主的一致同意。

【法条链接】《民法典》第272条、279条等。

首发：微信公众号“登宏律师事务所”