据媒体报道：上周，杭州的陆伯伯夫妇分别从幸福人寿领取了第一笔保险养老金。之所以能领到这笔钱，是因为他们将自己的住房反向抵押给了保险公司，今后，他们每个月都能领到这笔养老金，等他们过世之后，保险公司则将获得抵押房产的处分权。这其实就是我们所俗称的“以房养老”的版本之一——在保险中的这种养老按揭模式被称之为“老年人住房反向抵押养老保险”。

一、“老年人住房反向抵押养老保险”是什么？

老年人住房反向抵押养老保险是将老年人自己所拥有住房抵押给保险公司，然后由保险公司支付养老金的一种新型养老保险。其特点是融合了反向抵押业务与终身养老年金保险业务。之所以被称之为“反向”或者“倒按揭”，是因为其按揭方向与我们普通购房过程中的按揭正好是反着的。

这是一种老年人自愿参加的商业保险（并不是政府强迫必须参与的）；也就是说，这种养老方式不会影响老人的任何既有福利。在这项保险中，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧；而老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

二、为什么要推出这种保险？

我国人口老龄化程度快速上升，养老问题日益严峻。随着市场经济的深入、社会转型的进行以及家庭结构的变化，传统的养老方式已经不能满足当前我国老年人的养老需求。在充分利用现有的社会保障和发挥传统的家庭养老模式优势的基础上，探索老人自我养老的现实途径尤为重要。而随着房地产业的急速发展，房价居高不下，大多数人往往倾尽一生财富购置房产——这样一来，房屋成为了我国大多数家庭价值最大的财产，同时也导致家庭现金缺少、生活水平下降。因此，为探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径、拓宽养老保障资金渠道，保险行业推出了老年人住房反向抵押养老保险。

应该说，这项商业保险服务是得到了官方的大力肯定与推动的。不仅仅是保险行业，而且还有来自民政机构、公证机构、住建国土机构等多个部门的全力保驾护航。银保监会最近又发布了通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。这是“以房养老”正规军全面进入市场的一个信号。随着正规军的杀入，那些山寨“以房养老”骗局的存在空间将被进一步压缩。

三、什么样的老人合适做保险“以房养老”？

每户家庭的情况都不可能完全一样，既有家庭结构的差异，也有情感亲疏的差异。这也就注定了各种金融工具或法律工具无法作为“万能钥匙”，解决所有家庭的问题。“以房养老”保险作为一项金融产品，必然有其所相对应的市场人群。老年人作为拥有相对成熟的心智的群体，但有时却也因为年龄过大、知识老化、群体效应等原因而作出不理智的判断，所以在保险的犹豫期内老年人最好能够充分、全面、准确地进行了解掌握。毕竟房产作为高价值财产，在诸多家庭中是要作为财富传承的重要内容的。

“以房养老”在理论上有多个模式可以选择，如：以租换养、售房返租和养老按揭等；养老按揭里面又可以根据保险公司是否能分到增值收益而分为参与型和非参与型。但目前在实践中，在售的以房养老保险产品仅为《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》一种，其性质为“非参与型反向抵押养老保险”：即老年人将房产抵押给保险公司后，可继续住在原有房屋中，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；而保险公司不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。截至2018年7月底，“幸福房来宝”签约意向客户201单（141户），承保139单（99户）。从参保情况来看，这一业务适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人。

除了经济工具角色外，笔者以为“以房养老”保险实际上还可以作为一项法律工具进行运用。在实践中，我们经常会遇到老人拥有房产，但却没有子女愿意来赡养的情况：老人手握百万财产却无人愿意出钱赡养，子女们各个盼着既有财产可分又不用出力赡养。这在道德上无疑是一种悲哀，但在法律上我们还不得不给老人寻找解决之道。我们也曾考虑过使用家庭协议、遗嘱或遗赠扶养协议等法律工具来为老人实现“以房养老”的目的，但由于老人寿命的不可知、房产价值的浮动以及人心的变化等，在理论上会产生很多问题。“以房养老”保险的出现，实际上就可以把这些多变的情况予以了固化——不论老人寿命长短、房产价值是否增减，保险合同都将一直履行；同时，标准化流程处理的稳定机构替代了可能会发生各种意外和变化的个人。所以，这款产品虽然在普通市场上接受度还不算特别高，但却有可能在法律服务过程中得到运用和推广。