2020年8月，央行联合住建部出台“三道红线”，规定如果房企涉及“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”这三条，将会被限制有息负债的年增速规模。

2021年1月，央行和银保监会再次重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度。核心内容是设置房贷“两道红线”，即“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”。

“三道红线”用于控制“资金需求端”，限制房地产开发商的融资规模、引导房企降低价格加快销售，降低其负债率；而“两道红线”则是通过控制购房者的房贷来收紧“资金供给端”。

彼时，房地产调控政策接连出台，令因受新冠疫情影响原本就销售惨淡的房企，再次陷入风雨飘摇之中。

于是，因各大房企纷纷爆雷，商品房频现烂尾，从而引发了消费者对自身购房权益保障问题的极大关注。

2023年4月21日，最高人民法院公告称，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

公告一出，引发业内热议。

《批复》从保护消费者的角度，明确了在什么情况下，购房消费者的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为当期经济大环境下解决开发商爆雷及烂尾楼案件中的各类债权如何处置提供了明确的法律依据。

第一条，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

这是一个引致条款，就相关权利顺位关系的确定指明了适用的具体规定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

根据该条规定，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条也规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

该规定主要从保护购房消费者的生存权角度出发，认为购房消费者的生存权优于财产权，从而规定购房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

但这种优先权的保护是有条件的，要求商品房消费者，在以居住为目的且需支付全部价款的条件下才能获得优先权的保护。

如何判断是居住还是投资为目的？一般应以购房人包括其共同居住的家庭成员，是否只有唯一的住房来进行判断。

而对消费者付款的要求，只要求消费者支付了全部购房款项即可。至于购房的全部款项是现金支付，还是全额抵债，原则上只要符合《民法典》　第一百四十三条的规定，即为有效。

但是，这里的全额支付，不应理解为包括贷款按揭方式在内，否则可能会产生放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权的矛盾问题。当然，如果银行按揭贷款已还清，则另当别论。

第三条，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

同样是基于保护消费者的生存权益来考量，消费者在得不到商品房的情形下，主张价款返还请求权，在权利顺位上应当优先于建设工程价款优先权、抵押权以及其他债权。但仍需注意，此处保护的消费者亦应限于购房是直接用于满足其生活居住需要，而非投资或经营等其它目的。

简单地说：

按照此前的规定，开发商出现楼盘烂尾，建设工程价款是最优先的，其次是银行和金融机构的抵押权，购房者的权益只能放在最后和普通债权一起均等受偿。而在新的司法解释施行后，当出现烂尾楼被查封时，作为以居住为目的的商品房购买者，其房屋交付请求权和价款返还请求权将受到优先保护。

但这两大优先权的满足有前提条件。

房屋交付请求权需满足购房者以居住为目的购买商品房住宅；购房款已全价付清，以及房屋达到交付使用条件。

价款返还请求权则需认定房屋不能交付且无实际交付可能的情形下，消费者只要是以居住为目的，支付了全部或部分购房款的，都享有价款返还请求权的优先权。

那么，是不是说，今后遇到“烂尾楼”的购房者维权更容易了呢？

当然不是。新的司法解释，只是用来解决出现极端情况时，各类债权相互碰撞的时候，谁享有优先权的问题。一旦遇上真正的“烂尾楼”，消费者维权的道路依然举步维艰。

因此，消费者在购房的时候，依然需要擦亮你的眼睛！（完）

关联法条：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条（商品房消费者条款）金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。