“以房养老”为何问的多办的少？

作者：孙莹，北京晚报记者

　　日前，北京市长安公证处副主任张浩就老年人住房反向抵押养老保险相关公证问题接受了北京晚报记者孙莹的专访。2018年7月9日，北京晚报“老有所依”栏目整版对专访内容进行了报导。文中，张浩副主任介绍了老年人住房反向抵押养老保险的社会意义、公证在其中发挥的重要作用以及公证实践中需要解决的难题等，引导社会各界客观理性的认识对待“以房养老”，呼吁相关部门尽快健全完善相关法律法规，让更多有需求的老人真正从中受益。

　　将自己的房子抵押给保险公司，每月获得数千甚至上万元的保险金，房子不仅能自住，还可以再出租。记者日前从北京市长安公证处了解到，北京的一些“时髦”老人已经选择投保“以房养老”保险来改善晚年生活。不过，这种“以房养老”保险仍然处于问的多办的少的境况，投保的也基本是无子女或者子女不指望遗产的老人。抵押房产投保改善生活，还是“但存方寸地，留与子孙耕”？是摆在老人面前的一道选择题。而他们给出的答案决定着，“以房养老”保险这条养老新路，对他们自己而言，究竟是晚年幸福的曙光，还是一块吃不到嘴里的蛋糕。

故事：老太太每月拿15000余元保险金

　　70多岁的林老太太在市中心有一套单位分的小房子，价值400余万元。早在30多年前，她离婚后便再没成家，膝下无儿无女，独自一个人生活了几十年。林老太太退休前是一家事业单位的部门经理，现在每个月退休金3000余元。老太太身子骨挺硬朗，家里还养着好几条狗。这么多条狗吃喝，花费也不小。在得知一款老年人住房反向抵押养老保险产品后，林老太太的晚年生活出现了转机。她和保险公司签订合同，将自己的这套房子抵押给保险公司。保险公司每月给林老太太15000余元的保险金，直至她去世。除了每月有一笔钱可以改善生活之外，让林老太太更踏实的是，房子虽说抵押了，但她依然可以住着。如果她愿意，甚至可以再出租，吃租金。今后房价涨了，保险公司不会分享增值收益，房价跌了，风险由保险公司去承担。

　　按照保险合同约定，林老太太在世时还可以随时赎回房子，其去世后，指定的继承人也有权赎回。届时，保险公司会计算出这些年支付给林老太太的保险金、利息以及相关费用，在林老太太或其指定继承人向保险公司偿还了这些钱之后，便可解除合同，拿回房子。如果他们放弃赎回权利，保险公司可以在林老太太去世后将抵押房产出售，用卖房的钱来偿还，剩余部分会还给老人指定的继承人，如果房款不足以偿还，林老太太的继承人也不用再支付任何费用。林老太太无儿无女，她指定的继承人是自己好朋友的孩子。林老太太身故后，如果房产处置偿还保险公司后还有余额，指定继承人会帮她完成遗愿，将余款捐赠，用于小动物保护工作。林老太太很高兴，既住着自己的房子，每月还有一大笔钱，她和她的狗，都能有更好的生活。

探索：以房养老保险要做合同公证和遗嘱公证

　　在北京，还有三十几位老人有着与林老太太相同的选择，投保“以房养老”保险改善晚年生活。 “以房养老”这个概念近些年有点被“玩坏了”，很多人直接会联想起那些觊觎老人房产的以房养老骗局。而事实上，林老太太等人投保的“以房养老”保险却是真正经过保险监管部门审批的险种，是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老保险业务，在国外已经很成熟。

　　2014年6月，保监会发文，从当年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4地进行老年人住房反向抵押养老保险试点，为期两年。不过，市场需求有限、住房政策的不确定性、房屋贬值的风险以及越来越长的人均寿命让一些保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。直到试点开始第9个月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品才获批上市销售。2016年7月，在两年试点期届满之际，保监会发文又把试点时间延长了两年，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。这么一项时间跨度大、又涉及老人群体的保险项目，法律保障工作尤其重要。早在2014年推出这项保险之前，幸福人寿公司就找到北京市长安公证处，希望公证处能为保险合约进行公证。

　　北京市长安公证处张浩副主任告诉记者，在北京，不少老人是这样一种生活状态：一辈子积蓄不多，退休金有限，要是身体不好的还要负担不少医药费。老了老了，日子还得精打细算。世界那么大常想去看看，或者日常请个保姆照顾起居，没有额外的资金支持，都是可望而不可即的。他们最值钱的财富，便是他们住的那套房子。因为要自住，房价涨得再高，与他们都没有太大关系。房子卖了，确实能立马得到一大笔钱，但租房或者去养老院，他们又觉得心里不踏实。所以，他们只能选择住着几百万的房子，过着比较差的生活，等着死后留给子女继承，没有子女的只能留给亲属。

　　“正规的以房养老保险对于增加老人养老方式、充分利用社会资产等方面都是有积极意义的。”张浩副主任说，三年来，长安公证处一直在为这个保险项目提供公证服务。老人投保，一个是要做合同公证，借助公证审查的手段，确保老人自愿投保，以防日后出现说不清楚的麻烦。另外还要做一个遗嘱公证，明确老人身故后房产处置剩余的财产留给谁。因为抵押房产牵涉到保险公司的债权，而处置财产又是在老人去世之后，提前订立遗嘱，对继承人进行确定，能确保日后房产顺利处置，老人及其继承人都能如愿以偿，避免为继承财产发生纠纷，为保障各方权益奠定法律基础。

　　公证独特且不可替代的证明作用，为“以房养老”保险的顺利落地，为老人妥当安排生前身后事提供了强有力的保障。虽说是一个商业性的保险合同，但考虑到其带有公益属性，长安公证处并没有按一般合同公证以标的额来收费，只是按件收费。而70岁以上老人做遗嘱公证又免费，进一步降低了公证成本。

现象：投保老人无子女无继承之忧

　　从2015年5月18日办理了第一个“以房养老”保险合同公证以来，长安公证处在三年间共为29个老人办理了公证，目前还有三四个家庭确定要投保，正在和公证处约时间进行公证。与北京庞大的老年人群体相比，选择“以房养老”保险的老人还很少。

　　“不少人打听，但问的多办的少。也有个别老人‘拉抽屉’，投保之后解约的。”张浩副主任分析说，老人如果有儿有女的去抵押房产养老，会让人觉得子女不孝，而且子女可继承的财产也缩水甚至没有了，影响亲情关系。另外就是中国人的传统观念问题，有的老人即便节衣缩食，也想尽可能留些遗产给孩子。

　　而这几十位选择“以房养老”的老人，有着鲜明的共性——无子女，或者有子女、但没有遗产继承的忧虑。公证员介绍说，在已经投保的29个老人中，9个是没有子女的，对于房产处置的余额，他们有的留给侄子侄女，有的留给原单位，还有两三个直接就给保险公司了。而有子女的老人，子女也不多，且子女都有稳定的工作和家庭，甚至长期定居国外，可以自己照顾自己，完全不指望老人的遗产。 “这些老人普遍文化素质比较高，有的还是搞研究的高级知识分子，思想也很开明。”公证员说，在做公证时，他们特别注意审查老人的神志是否清楚，是否知悉保险条款，是否自愿投保等关乎老年人自身权益的问题，并对公证过程进行录像留档。“这些老人不仅脑子特别清楚，而且对保险条款完全理解。”公证员说。

　　在办理公证手续时，公证员都会仔细询问老人是否了解这款保险产品，为什么要投保这款产品？“合算”是老人们大都会给出的答案。老人们抵押的房产大多是五六十平方米的老旧福利房，面积不大，但地段都不错，评估价不低。有的老人还不止这一套房子。保险公司根据房产价值和老人的年龄等条件来计算养老金给付金额，多的每月能拿到一万七八，最少的也能拿到五六千元。有一对80多岁的老夫妻，抵押了一套500万元的房产投保，俩人每月各领上万元的保险金，加起来一个月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金，收入水平简直秒杀一众“白领”。每个月进账一大笔钱，老人们的“花钱”计划各不相同。有的老人想去住养老院，有的为了看病。有个老人早年丧夫，独自拉扯一双儿女，吃了不少苦。如今儿女都事业有成，老人把一套房子抵押投保后，自己三天两头去旅游。

难题：尚无闭环案例，房产变更产权缺法律规范

　　张浩副主任告诉记者，由于老年人住房反向抵押养老保险业务才刚刚开始3年，老人们抵押了房产，按月拿着养老金，也都还健在，因此尚未进入到房产处置这个最终环节。目前老年人住房反向抵押养老保险还没有一例闭环案例。而房产处置这个环节，才是真正的法律难点。 “目前，老年人住房反向抵押养老保险并没有专门的法律去规范。早先实施的物权法中虽然有关于抵押的相关规定，但也没有住房反向抵押的概念。”张浩副主任说，按照目前的法律规定，老人去世了，卖他的房产，应该先办继承。老人负债的，继承人在遗产范围内偿还债务后，可以继承遗产的剩余部分。没有继承人，或者继承人放弃继承的，可以把房屋拍卖偿债。

　　“但老年人住房反向抵押的房产怎么变更房屋产权？谁来出文书？依据是什么？我们也在考虑公证可否凭借自身的审查职责和中立公正的地位，在房产处置环节发挥积极的法律作用。比如由公证处出具权益继承公证书，明确保险公司的债权，房产权益由保险公司承继，出售给谁，然后拿着去办理过户。”张浩副主任说，当然，这种设想是否可行，确权、解押等房产处置的操作难点，都是留给未来的待解之题。

　　“今后，当建立了完整的法律法规体系来规范，社会大众又普遍接受，并经过了市场和时间的检验时，老年人住房反向抵押养老保险这条养老新路，或许会真正迎来春天。”张浩副主任说。

（转自：北京公证）