本文关注土地使用权转让合同效力，请各位读者批评指正。

一、争议点：拥有土地使用权的公司股权转让时是否要满足土地使用权转让的条件？是否要缴纳土地增值税？

　　案情：A公司将所持有的某公司股权转让给B公司。后B公司在法院起诉A公司，认为合同名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定，应当无效。

　　裁判意见：1、公司股权转让时，作为公司资产的土地使用权仍登记在公司名下，并未发生变更。2、虽然土地使用权是决定股权价格的重要因素，但不等于公司在转让股权性质就变更为土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让视为土地使用权转让而无效。3、当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。

　　分析：股权转让有着程序简易、交易税费少的优点，是房地产项目收购的主要方式。曾有法院案例认为房地产公司股权收购事实上等同于土地使用权转让，需要满足土地转让条件并缴纳土增税。最高院的上述裁判意见相信对日后类似案件可以重大指导作用，有利于统一裁判标准。

　　需要提醒收购方的是，虽然股权收购并不直接产生土增税，但是收购方在协商转让价款时应考虑土增税成本，尽量让转让价款进入目标公司成本，以达到减少土增税的目的。

　　参考案例:最高人民法院（2014）民二终字第264号、（2016）民终字第222号

二、争议点：买卖双方签署土地使用权转让合同时，涉案土地开发投资不足25%，合同是否有效？

　　案情：甲公司与乙公司签署土地使用权转让合同，将柳州市某土地使用权转让给乙公司。后甲公司起诉乙公司，认为双方签署转让合同时，涉案土地开发投资额不足25%，该合同应为无效合同。

　　裁判意见：关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

　　分析：《城市房地产管理法》关于土地转让订立了两个条件，一是已缴纳土地出让金取得土地使用权证，二是，达到投资开发总额25%。对于违反第一个条件的法律后果，司法解释已作出明确规定。而违反第二条件是否导致土地使用权转让合同无效情况则尚无明确规定。最高院对该案的裁判意见，表明土地使用权转让时，土地投资开发总额应达25%是对土地使用权变动的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属土地使用权的瑕疵，但转让合同依然有效。在办理土地使用权变更登记时，仍应满足投资开发总额25%的条件。

　　参考案例：最高人民法院（2004）民一终字第46号、（2013）民提字第165号、（2016）最高法民终685号

三、争议点：转让被查封或者被设置抵押的土地使用权，合同是否有效？

　　案情：A公司将所持有的土地使用权转让给B公司，涉案土地当时被法院查封并设有抵押登记。A公司起诉B公司，要求判令两者间的土地使用权转让合同无效。

　　裁判意见：虽然《房地产管理法》规定查封的房地产不得转让。《物权法》规定抵押期间，抵押物未经抵押权人同意不得转让。但是双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此转让合同依然有效。

　　分析：上述法律规定所指的“转让”是物权变动的后果，不符合上述法律规定，土地使用权无法变更权利人，不能办理物权变更登记。而对于转让合同效力则不发生影响。土地使用权转让合同是引发物权变更的原因，当限制物权变更的条件解除，包括解除查封、解除抵押、取得共有人同意等后，转让合同可以继续履行。

　　参考案例：最高人民法院(2010)民一终字第45号、（2011）民再申字第87号、《民事审判指导与参考》（第42辑、第45辑）

四、结语

　　通过上文论述，最高院在审理土地使用权转让合同纠纷中，对合同无效的主张持谨慎态度。但必须提醒的是，在实际操作中，并非买卖双方签署土地使用权转让协议，符合房地产管理法第39条的规定，政府部分就可以办理办理过户登记。专业的律师应该结合实际情况给予专业的意见，解决实际问题，不能空谈法律条款而不重视实际操作。

　　地方政府对土地使用权转让往往有一些程序性规定，如深圳市政府曾在2001年发布《深圳市土地交易市场管理规定》，要求全市范围内的土地使用权转让（非政府出让）也一定要走招拍挂程序。而部分的省市则要求必须按照评估公司出具的评估价格缴纳交易税费。律师在实际操作中应注意研究当地规定、政策，以避免土地使用权无法完成过户登记手续。

　　本文为笔者基于对法律意见以及最高院发布的案例梳理而成，不妥之处，请读者批评指正。以下为笔者微信号，欢迎交流。

　　（来源：思远随笔）