导读

　　近年来，随着城乡交流的加强及城镇化建设战略的推进，法院受理的农村房屋买卖纠纷呈不断上升的态势。在当前法律体系和城乡二元结构下，身份关系成为影响农村房屋交易效力的关键因素之一。因此本文就以同一集体经济组织之间、不同集体经济组织之间、城镇居民与农民之间的三种不同身份间的农村房屋买卖合同纠纷的效力问题进行区分分析。

一、农村房屋买卖合同纠纷概览

　　1、什么是“农村房屋”？

　　农村房屋就是在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民所有的房屋。笔者认为，从功能用途上看，既包括农民的住房、厨房、院落等基本设施，也包括杂物房、饲养牲畜用房、地窖用地等其他生活辅助设施；从取得方式的事实行为上看，既包括在原有宅基地上合法建造的农村私用房屋，也包括在原宅基地及旧房的基础上翻新、翻建或重建后的新房。

　　2、关于农村房屋买卖合同纠纷

　　农村房屋买卖合同纠纷，就是对农村房屋买卖合同的效力问题以及涉及的农村房屋所有权归属问题等争议及处理。农村房屋买卖纠纷的处理一直是困扰审判实践的难点问题，学术界对此也一直是争议不断。这类纠纷有这些特点：相对数量小，处理难度大；同案不同判现象多；法律规定不明确、规范之间冲突。

二、农村房屋买卖合同纠纷效力问题的具体处理意见

　　在当前法律体系和城乡二元结构下，身份关系成为影响农村房屋交易效力的关键因素之一。因此，本文以交易身份主体为区分，对不同交易身份主体下进行的房屋买卖合同的效力问题进行分析说明：

　　1、同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，应认定为合法有效。

　　农村房屋买卖合同的双方均是农村村民或者是同一集体组织成员，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，就应认定合同合法有效。具体理由如下：

　　（1）现行法律和行政法规并没有禁止农村房屋买卖行为

　　我国《民法通则》第75条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。《物权法》第64条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。根据《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时的同时转让宅基地使用权，只是农民一旦流转后便不得再申请宅基地。

　　（2）物权与债权区分原则使然

　　物权法第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这条体现的是债权和物权相区分的精神，也就是债权合同的效力认定与合同所涉标的能否转移是相区分的。在农村房屋买卖合同纠纷中，如果出卖人以农村房屋所处宅基地使用权不能转让或者买受人以农村房屋无法办理产权登记为由否定买卖合同的效力，则合同中的有关违约责任条款则无适用之余地，前者导致的后果是买受人无房可住，只能取回多年前交付的本金；后者导致的结果是出卖人不仅要退还价款，且只能收回被买受人无偿居住多年后的房屋。无论最后怎样的后果，都违背了当事人当初的真实意思表示。

　　（3）保障农民房屋所有权的完整性，维护农村社会秩序

　　对于房屋所有权而言，在占有、使用、收益、处分这四项所有权利中，房屋所有权的核心是处分权。农民是通过自建等事实行为合法取得房屋的所有权，如果限制农民对自己的房屋进行买卖，其实是对农民房屋所有权利的侵犯。只有允许农民转让自己房产，才充分保障了农民的所有权，才真正实现了财产价值的充分发挥；另外，在实际生活中，因分家析产、继承等原因导致一户拥有多处住宅的情形很常见，农民出卖农村房屋有其必然性。限制农民转让私房是二元社会的制度残余，势必影响农村财产利益的发挥和农村经济的发展。

　　2、不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，一般也应认定为有效。

　　针对购房人为其他村村民或者其他集体经济组织成员的，房屋买卖合同一般也应认定为合同有效。具体理由如下：

　　（1）我国宪法、法律和国家政策均没有禁止农民异地购买农村房屋

　　反对不同集体经济组织成员之间房屋交易的理由主要是，根据《土地管理法》的规定宅基地属于农民集体所有，与特定的身份关系相联系，不允许转让。但是认真研读土地管理法第63条可知，该条的旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量，保障农民的立身之本。外地村民只是不能在其他集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并没有禁止农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。

　　（2）有利于维护地方稳定和当地经济的发展

　　一般情况下，外地村民在异地购买农村房屋的，要么是同属于一个区域，要么是在房屋所在地有一定的亲缘关系，要么是该地进行农业承包经营或者长期从事工商业生产经营活动，他们的生产生活已经融入当地，相当于移民迁居。允许不同的集体经济组织成员之间买卖农村房屋，这样做既不与法律、法规、政策存在冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实际实现，更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，特别是自愿向城镇搬迁“退宅还耕”的农民，从而维护地方稳定和当地经济的发展。因此，不同集体经济组织成员之间基于生产生活需要，此类房屋买卖合同交易符合一般房屋买卖合同有效要件的应认定为有效。

　　3、购买人为城镇居民的农村房屋买卖合同，原则上应认定为无效。

　　关于城镇居民购买农村房屋合同效力目前虽仍存在争议，但根据国家法律、法规和政策规定，当前主流观点和司法实践规则均认定合同原则上无效，理由如下：

　　（1）国家政策禁止城镇居民购买农村房屋，具有极强的针对性。

　　我们认为，任何国家的司法领域都不可避免地收到国家意志的影响，纯粹的司法自由是没有的，国家意志除了上升到法律法规之外，更多的是表现为国家政策。民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。” 国家目前禁止城镇居民购买农村房屋的部分文件有：

　　1999年国务院办公厅文件《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款明文规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；

　　2004 年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”；

　　2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘ 小产权房’”。

　　在审理裁判这类没有法律直接规定的农村房屋纠纷案件时候，裁判者应该用国家当前的政策作为补充，作为纠纷的裁判依据。应当认定城镇居民购买农村房屋买卖违反法律、法规和政策性规定和精神而无效，不具有法律约束力。

　　（2）允许城镇居民购买农村房屋，会导致农村集体土地所有权制度的落空

　　农村房屋买卖必然、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于有农村集体经济成员占有、使用。2007年著名的北京“宋庄画家村案”，对城镇居民购买农村房屋合同效力问题做出了清晰的处理，认定房屋买卖合同无效并确立了以下法理规则：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员尤其是拥有城镇户口的居民无权取得或变相取得。该案二审法院最终维持了一审法院对买卖合同认定无效的判决。

　　但是为了维护交易安全的需要，在具体个案当中可以根据具体情况灵活对待合同效力问题，可以认定该类部分交易合同有效，维护其合同效力。这些可以认可合同效力的例外情形，主要包括以下四个方面：

　　（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或者同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民，则宅基地性质已经发生了转变的，可以认定房屋买卖合同有效。

　　（2）城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。

　　（3）城镇居民购买农村房屋之后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。

　　（4）买受人、协议签字人虽然是城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以认为为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。

来源：微信公众号|律途涵说