本文所称合作开发房地产中的隐名投资人，特指在合作开发房地产当事人中未对外显示其真实投资人身份的主体，其出资形式常为提供资金。实践中，隐名投资人一般是通过合作开发房地产中其他显名投资人进行投资，两者之间所签投资协议对投资方式、利益分配、风险分担等约定也是千差万别。对于隐名投资人与显名投资人所签协议约定隐名投资人不参与项目运营，只收取固定收益的情形，隐名投资人的投资行为该如何准确定性？在显名投资人收取隐名投资人投资款后未将该投资款实际用于合作开发房地产项目的情形下，隐名投资人的投资行为又该如何定性？

在隐名投资人提起的确权之诉或给付之诉中，隐名投资人起诉时首要举证义务是证明自身隐名投资人的身份。隐名投资人与显名投资人所签协议、隐名投资人付款凭证等可以作为隐名投资人的基础证据，但还远远不够。实践中，对于是以隐名投资人实际出资与否、以隐名投资人的出资是否实际用于合作开发房地产项目，还是以隐名投资人与显名投资人所签协议性质来认定隐名投资人身份，常争议不断。特别是在显名投资人或具备房地产开发经营资质的其他投资人否认隐名投资人身份的情形下，该种争议尤为明显。对此，笔者认为，隐名投资人是否投资及其投资是否实际用于合作开发房地产项目并非是认定其身份的决定因素。前者涉及的是合同义务问题而非身份认定问题，解决的是合同成立后的履行问题，真正决定隐名投资人身份的是其与显名投资人所签协议的性质。假使隐名投资人与显名投资人所签协议名为投资协议实际为借款合同的情形下，隐名投资人的行为在外在表现形式上也可以表现为提供资金、资金用于合作开发房地产项目。

实践中，不具备房地产开发经营资质的显名投资人与隐名投资人所签协议，并无具备房地产开发经营资质一方参与，但隐名投资人又是通过该显名投资人间接参与房地产合作开发，那么，此时的问题是隐名投资人与显名投资人所签协议性质是什么？

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）（以下简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》）第十二条对合作开发房地产合同的定义，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。但是往往隐名投资人与显名投资人所签协议并不完全具备合作开发房地产合同前述定义特征，因此并不能当然认定属于合作开发房地产合同。同时，实务中隐名投资人与显名投资人所签协议中对投资模式、利润分配、风险分担问题的约定五花八门。例如，两者所签协议约定隐名投资人仅投资并收取固定利益、不承担风险，此时能否认定两者所签协议属于合作开发房地产合同？对此，笔者认为《国有土地使用权合同纠纷司法解释》中相关规定可以作为认定隐名投资人与显名投资人所签协议性质的参考。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十三条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”基于该规定，此时两者签订的合同认定为借款合同而非投资合同更为适宜。

（一）参考案例

孔宪文、罗伟锐等合同纠纷一案

【审理法院及案号】

佛山市中级人民法院 

（2021）粤06民终1012号

【当事人信息】

上诉人（原审原告）：孔宪文

被上诉人（原审被告）：罗伟锐

被上诉人（原审被告）：罗兆恩

【案情简介】

2013年3月18日，孔宪文作为甲方（隐名投资人）、罗伟锐作为乙方（显明投资人）签订《投资协议书》，甲乙双方经协商一致，本着互惠互利、共同发展的原则，就甲方以乙方名义隐名投资佛山恒X公司所开发项目的相关出资、风险承担及利息分配等问题达成协议。其中约定佛山恒X公司所投资开发的项目，由各股东按股权比例筹集资金进行开发建设，并实行项目独立核算，项目开发完成后经核算，按股东实际出资比例进行分配和承担盈亏。甲方投资方式：甲方以项目股权的形式参与项目的投资，其投资的项目股权份额挂在乙方名下，在佛山恒X公司的开发项目中乙方为显明投资人，甲方为隐名投资人，其投资比例以各股东实际投入的项目投资金为准进行核算。甲方在项目中以现金方式投资，甲方保证按《项目投资确认书》约定的付款时间转账至乙方指定的银行账户。乙方系佛山恒X公司的股东，享有佛山恒X公司30%的股权，对佛山恒X公司的投资开发项目承担按前述股权比例的出资义务。后履约过程中，几方产生争议，孔宪文诉请解除合同、返还投资款及支付利息、违约金。对于前述《投资协议书》效力等，法院进行了认定。

【法院裁判观点】

一审法院观点：本案系合同纠纷。孔宪文与罗伟锐签订的《投资协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规禁止性规定，应属有效合同。......罗伟锐虽未按约向孔宪文抄送项目收支情况，但该违约行为尚未构成根本性违约，孔宪文主张的解除事由缺乏法律依据，故法院对孔宪文诉请解除合同、返还投资款及支付费用的请求不予支持。

二审法院观点：维持原判。

（二）隐名投资人与显名投资人所签协议效力分析

实践中，隐名投资人大量存在，且其与显名投资人所签投资协议亦非为法律所禁止，故而在两者所签协议并无违反法律、行政法规强制性规定的情形时，该协议应属合法有效协议。若与显名投资人签署合作开发房地产合同的主体（常为房地产开发企业等）并不具备房地产开发经营资质，那么隐名投资人与显名投资人所签投资协议亦属无效。但对于两者签订的名为投资协议、实为借款合同或者房屋买卖合同、房屋租赁合同的效力，仍应根据《民法典》关于一般合同效力的规定进行认定。因该合同此时已不属于合作开发房地产合同，故亦不能再适用《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十三条中“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”的规定来认定合同效力。

实践中，隐名投资人因各种原因无法直接与具备房地产开发经营资质的主体等签署合作开发房地产合同，其与其他显名出资人签署出资协议、履行出资义务后，一旦与合作开发相关主体产生纠纷，所涉纠纷亦较复杂。纠纷的处理结果往往与隐名投资人自身举证能力、隐名投资人与显名投资人所签协议性质具有密切关联，基于此，于隐名投资人而言，建议在签约时应注意查看协议内容约定中有无自身或对方承担经营风险的条款，而不能仅关注利益分配条款，否则有可能因不具备投资人身份失去参与分配经营利益的资格。