今日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称《1号批复》）在网络上广泛传播，该批复内容牵涉商品房买受人、开发商、施工单位、银行等诸多方的利益，故引起了各方的高度关注。笔者结合相关司法解释对该批复作如下解读：

该条内容实际是延续了最高院此前司法解释确定的权利顺位关系，即建设工程价款优先受偿权的顺位优先于抵押权和其他债权。

早在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《优先受偿权批复》）第一条即规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

2023年4月20日开始的施行的《1号批复》第一条进一步明确了关于权利顺位问题按照第三十六条的规定处理，故《1号批复》第一条规定实际沿袭了最高院一直以来的观点，未有改变。

2002年开始施行的《优先受偿权批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条所使用的“消费者”一词的外延存在模糊，但司法实践中普遍以是否以“居住为目的”进行判断，如属于居住为目的而购买的，则属于该条规定的“消费者”。依据该条，消费者只要支付了大部分房款的（注：司法实践中一般按照是否超过50%进行判断），其权利就优先于工程价款优先受偿权。

《1号批复》第二条更清楚的对消费者做了限定，明确规定消费者限于“以居住为目的购房”的主体，该明确的限定性规定更有利于减少争议。最为引人关注的是，该条大幅提高了消费者行使抗辩权的条件，即将老批复规定的支付大部分款项的标准提高到了支付全部房款。该条规定对购房小业主权利影响极大，诸多购房小业主将因该条规定而无法获得对抗建设工程价款优先受偿权的权利，其房屋存在被施工单位申请强制拍卖的风险。该条第二款虽然规定一审辩论前小业主付完全款的，仍可享有优先于施工单位的权利。但是，对于诸多交房时间已严重延误、长期停工、烂尾或者开发商跑路的项目，小业主为保优先权付完余款，可能产生的后果将可能是“收房遥遥无期、经济损失进一步扩大”。故该条规定对小业主而言，“表面看被赋予维权路径，实则是左右为难，甚至陷入更大泥潭”。

在此说明的是，《优先受偿权批复》虽然在2021年1月1日已失效，但修正后于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（〔2020〕21号）（以下简称《执行异议和复议规定》）仍现行有效。该司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。“

那么一个容易引发争议的问题是，《1号批复》规定的条件与《执行异议和复议规定》上述规定明显存在差异，司法实践中应如何适用？笔者认为，《执行异议和复议规定》中的执行申请人包括已被法院确认享有优先权的施工单位，也包括无优先权的分包人、材料供应商、银行等，商品房购买人对于不享有建设工程价款优先受偿权的债权人提出执行异议的，需满足上述条件方可请求法院排除执行。但是，商品房购买人如对已被法院确认享有优先受偿权的主体提出执行异议的，则需要满足《1号批复》规定的付完全部房款的条件才可排除强制执行。

但也需提出的是，《1号批复》对于消费者的规定并未要求“名下无其他用于居住的房屋”，是否用于居住主要根据房屋的规划用途确定。但《执行异议复议规定》规定买受人所购房屋不仅需要用于居住且需满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，这一要求实际比《1号批复》的规定更为苛刻，那么，一个购买了居住用房且支付了全部房款但名下还有其他房产的买受人，其能否排除强制执行呢？笔者认为，《1号批复》是优先受偿权纠纷案件中应适用的实体法律依据，既然法院在认定施工单位优先权范围的案件中即可以适用该规定，仅仅依据房屋用途、无需审查是否唯一住房便可以将某房屋排除出优先受偿权范围，那么，该房屋买受人在执行阶段对被确认享有优先受偿权的债权人提出异议的，也不应当因“并非唯一住房”而丧失对抗建设价款优先受偿权的权利。

1.新增商品房消费者优先的价款返还请求权

虽然，此前《优先受偿权批复》第二条中对买受人的权利做了特别规定，但是从文义解释角度来看，该条中买受人的权利应当做狭义理解，即买受人的优先权仅限于第二条的“房屋交付请求权”，不包括本条所规定的优先的“价款返还请求权”。

在此之前，一般商品房买卖合同中均会对延期交房超过一定期限时，消费者享有合同解除权予以约定，此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号）第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”法律也赋予了商品房消费者的法定解除权。但是并未对商品房消费者合同解除后主张价款返还请求权的权利顺位予以规定。

而该条从以司法解释的形式对商品房消费者的价款返还请求权的权利顺位进行了规定，即商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

笔者认为，虽然商品房消费者的价款返还请求权并不直接涉及到消费者生存利益，但是从目前我国商品房消费者群体来看，购房款对于商品房消费者来说可谓是举全家之力的财产，在当前经济形势下，若不对商品房消费者的价款返还请求权予以权利顺位的优先保护，将会导致众多商品房消费者的多年血汗钱付之东流。

因此，该条实际上是在商品房消费者在房屋无法交付的情况下，赋予商品房消费者生存权益的另一种保护途径。

2.商品房消费者价款返还请求权行使的前提条件界定不清

从该条规定中能够看出，最高院对于商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的前提条件进行了限定，即仅有“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，商品房消费者的价款返还请求权才属于第一顺位的权利。反言之，若房屋能够实际交付，那么商品房消费者的价款返还请求权则属于普通债权，不属于优先权。

但是，虽然该条看似规定明确，但是，该条的限定条件“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况”并非清晰明确，法院如何把握和认定，或将再次成为一个争议问题。例如，在开发商的资金已经不足以支付承包人工程款的情况下，项目已经处于停工状态，是否可以直接认定符合该条的限定条件？项目停工多久，可以认定为“无实际交付可能”？若法院仅基于裁判时的情况直接认定符合该条的限定条件，后续因政府或其他企业接盘，项目重新盘活，是否意味着法院的事实认定是错误的？在后顺位的债权人是否能据以推翻生效判决？……

笔者认为，该条规定的出发点是保障民生，但是该条能否在司法实践中有一个稳定的着陆点仍需要法院在司法实践中不断摸索。

另外，赋予了商品房消费者返还价款优先权后，商品房消费者就会更敢于行使该项权利吗？商品房消费者明知房地产开发商没钱，在这种情况下法院判令解除房屋买卖合同后，即便商品房消费者有优先权，那法院也难以通过执行扣划返还商品房消费者的购房款，法院也只能通过拍卖在建工程完成执行，但是，烂尾的在建项目往往也难拍卖，故商品房消费者维权之路也会是“道阻且长”。

3.对施工单位、抵押权人的权利或将产生较大负面影响

如果商品房消费者没有返还价款请求权的优先顺位，商品房消费者通常会选择继续“要房”，政府出于“保民生”的责任可能会推动项目的建设及交付，当项目建成后，项目更容易拍卖，施工单位利益、抵押权人的权利实现的可能性增大。

基于本条新规，如果大量商品房消费者选择退房、返还价款，那么政府方面推动项目建成的外部压力变小，长期停建、烂尾项目建成的难度或会大大增加，鉴于该等项目变现难度很大，故施工单位即便被法院确认了优先受偿权，抵押权人被确认了抵押权的，其权利也可能会长期沦为“一纸空文”。

综上，《1号批复》对享有优先受偿权的施工单位的权利似有进一步加强保护之意，对商品房消费者权利也赋予了新的权利，但综合所有条款并结合目前的房地产行业情史，该批复是否能够充分发挥最高院期待的效果，笔者认为还有待进一步观察。

首发：微信公众号“讼案徐说”