案情简介

2019年9月7日，毛光彬、王里平为乙方、垄盛公司为甲方，签订《上海市商品房出售合同》（下称出售合同），约定毛光彬、王里平向垄盛公司购买系争房屋。建筑面积为224.14平方米，每平方米建筑面积单价34,576.60元，总房价款7,750,000元。出售合同补充条款一第三条约定：双方的权利和义务以本合同约定条款为准，双方确认甲乙双方的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广告、售楼书、沙盘展示、房型介绍、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。第十二条约定本合同正文第十条、第十五条所指“该房屋”范围仅限于附件二中约定红线以内部分。2019年11月8日，系争房屋的权利人登记为毛光彬、王里平。甲乙双方均确认该地块即系争房屋南侧的原绿化所在地，现因规划变更已开始施工，乙方认为甲方违约需承担违约责任。

法院观点

二审法院在一审法院认定的基础上，归纳争议焦点在于被上诉人宣传系争房屋南面系绿地公园的行为是否构成违约，是否需就此承担违约责任。本案上诉人主张，被上诉人在对系争房屋的宣传中通过海报、画册、照片、沙盘等形式反复宣称房屋南面是一大片绿地公园，但据其申请获知的2013年关于当地政府的批复等规划管理文件可知，被上诉人早在2013年即应知晓系争房屋南面系建设用地，而其对上诉人隐瞒该信息，已构成违约。二审法院认为：

首先，根据出售合同补充条款约定，开发商的宣传资料仅为参考，凡未在合同中约定的对双方均不具有约束力，而系争房屋范围仅限于附件二中约定红线以内部分，故双方签订的出售合同并未对系争房屋南面的规划进行约定。

其次，系争房屋售楼处区位图已明确显示该小区的位置，且与南面绿地并非同一开发规划范围；系争房屋销售亦明确告知其小区南面为绿地公园，而公园并非小区规划面积及相关设施，上诉人对此亦知晓，且上诉人看房时小区南面确为绿地，其亦无充分证据证明被上诉人存在虚假宣传的故意。

三则结合常理可知，小区周边规划并非小区本身可控范围，上诉人亦无证据显示对当初双方合同的订立及合同价格的确定产生了重大影响。故上诉人主张本案应适用上述司法解释的规定认定被上诉人违约的上诉意见，法院不予认同。

法律评述

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”法律对于销售广告和宣传资料在商品房销售行为中，构成要约与否做了较为明确的规定，及需同时具备两个条件，一是商品房开发范围内，二是对买卖合同的订立及价格确定有重大影响，如有违反出售房才需承担违约指责，显然在此情形下的违约之责的构成要件过重，另外对于违反“要约邀请”的情形未给予法律保护，依据法学的共识及常识，如果要约邀请违反了依据诚实信用原则所确定的先合同义务，造成对方当事人信赖利益的损失，则可能构成缔约过失行为，从而承担相应的缔约过失责任。故本案一二审法院依据该条文，将论述的重点主要放在系争房屋范围（即约定红线以内），关于是否对合同订立及价格确定有重要的影响，对原告提出了较高的举证责任，又关于看房时南面确为绿地，被上诉人缺乏虚假宣传的故意，是论述逻辑的矛盾，被上诉人恰恰是利用已有的有利条件进行宣传并溢价。本案的判决内容本身并无明显瑕疵，但判决结论对诚信经营又一定程序的消极指引，另一方面，也警醒购房者在购房时需要提高对销售广告和宣传资料真伪的辨识，司法实务者如本案的原告代理人在既有的法律框架下需慎重梳理代理意见，退一步而言，出售方在本案中是否有违诚信原则，是否构成缔约过失责任。

来源：上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终11720号

首发：微信公众号“民法商律”