当前，以地产类底层为核心引爆点的信托产品，据笔者所知悉，已出现多个土地及地上建筑物抵押权被单方面解除的案例，这对底层资产处置回款前景又增加一层阴影，那么究竟影响几何、是否符合法律及实务逻辑、又该如何应对？本文着重从上述角度展开分析。

在融资贷款类信托产品中，“信用类”贷款与“非信用类”贷款最大的区别在于是否有抵押物，注意这里指的一定是抵押物，需严格区分“应收账款”类的权利质押，在没有抵押物的情况下，应收账款权利质押本质上仍是信用担保的延伸，并没有任何实质性的不动产或动产作为抓手，尤其在当前融资人及担保人都已债务缠身的背景下。

对抵押土地及建筑物的处置是有抵押融资信托能否实现最终兑付的核心要件，正常的处置流程应当是进行查封及拍卖，进一步展开，当前背景下查封的司法手段只要信托公司愿意提起，是完全没有法律障碍的；但在拍卖环节，有没有人来买下接盘，更多是一个商业层面的问题；那么对于这类暴雷的抵押土地及建筑物的情况而言，基本处于停工的“半拉子工程”层面，再加上当前房地产市场的低迷，出卖在建工程的难度似乎远高于建成后出手房产的难度；当然，上述情况还限于建筑物未出售的情形；但有相当多的一部分是土地做融资抵押后，商品房已经完成预售，此时面临的是“交房”的任务，这时候去拍卖、更换开发商及其他配套设施，可能数年时间下不来，更多的利益冲突可能会浮现。

在上述背景之下，信托公司与当地博弈过后基本倾向于妥协，一些信托公司在明知投资人绝对不会同意的情况下便直接自行办理解除抵押手续，即便其明知违反信托合同项下处置信托财产的受益人大会流程，有的则会走一走受益人大会的形式，“想办法”最终通过。以此来实现下一步的“开工”、“去化”及“交房”。

但关键在于解除之后可能面临哪些风险？

1、抵押物的优先受偿权就此灭失，原“非信用类”融资信托下降为“信用类”融资信托；

2、抵押权解除后，抵押物有被所有权人的其他债权人再次查封，也即“到手的鸭子飞掉了”，还是自己亲手放飞的；

3、即便进行了正常销售回款，回款会先行支付工人工资、材料款等；那么剩余款项即使各方设立了监管账户的情况下，也未必能轮到投资人，毕竟这不属于优先受偿的范畴；况且监管账户可能随时存在上一条中被其他债权人再次查封的可能；再何况，很多连回款监管账户也没有设置；

4、在向信托公司支付相应对价之后，解除抵押物当然可以，但“打白条”的方式属于“信用”层面，信用值多少钱，谁知道。

那么是否只有解除抵押才能启动项目？

显然不是，至少从法律层面来看，抵押权只要不行使，不会影响任何商业层面的推进，实务中有许多商品房在交房后，土地融资抵押在1-2年内才解除，业主方能陆续办理房产证，笔者认为，信托公司哪怕可以承诺在1-2年内不行使抵押权，也不可轻易主动放弃抵押权，这是对逾期信托产品的二次打击，且这种打击是不可修复的，这种打击在司法层面，完全可以转化为“实际损失已经确定”的认定（具体认定还要考量其他要件）。

即便如此，当前司法层面似乎并未意识到这种处理方式给投资者造成的实际损失，未在裁判规则上给予投资者更多保护，将商业层面的“无奈”再次转嫁给投资者来承担，笔者认为在这个问题上，法律或司法层面应当有更具建设性的安排以对冲这种对投资者的损害。

综上，笔者认为，抵押物的解除是一种简单粗暴的方式，对信托产品底层回款的打击是致命的，在商业层面解除抵押手续一定不是唯一的解决方案，在法律层面只要抵押权不行使，并不影响商业安排的推进，笔者近期就看到某地ZF采取设立处置平台引进资金乃至证券化的方式化解风险，这些不失为兼顾多方利益的好方法。

来源：微信公众号“北京金融律师李方剑”