裁判要旨：法院在对不动产采取查封的保全措施时，如何认定是否构成超标的查封？最高人民法院认为，是否构成超标的查封，应当以查封时的客观价值作为判断基准，可以适当考虑市场行情和价格变化趋势。

案件名称：唐山市南北房地产开发有限公司、浙江环宇建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案件，案号为（2020）最高法执监92号。

基本案情：

申诉人（被执行人）：唐山市南北房地产开发有限公司

申请执行人：浙江环宇建设集团有限公司

浙江环宇建设集团有限公司（以下简称环宇公司）与南北公司建设工程施工合同纠纷一案，河北高院于2014年10月15日作出（2012）冀民一初字第4号民事判决，判令：一、南北公司于该判决生效之日起十五日内给付环宇公司剩余工程款44422768.55元，利息自2012年3月2日起计至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算,并给付拖欠进度利息1239447.88元；二、南北公司于该判决生效之日起十五日内返还环宇公司价值13093867.04元的机械设备、办公用品和建筑材料，如不能返还，南北公司赔偿环宇公司价值13093867.04元的物品损失；三、南北公司于该判决生效之日起十五日内赔偿环宇公司停窝工损失共计16792710.26元；四、确认环宇公司在57519811.59元范围内对龙庭时代商住楼项目未售出部分享有优先受偿权。2015年9月21日，最高人民法院作出（2015）民一终字第9号民事判决，维持河北高院上述判决。后该案由河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）立案执行，该院于2016年1月6日作出（2016）冀02执121号执行裁定，继续查封南北公司名下的龙庭时代商住楼负一层16号的11259.08平方米房产和一层101号108号全部房产（以下简称案涉房产）。

南北公司不服唐山中院（2016）冀02执121号执行裁定，以超标的查封为由向唐山中院提出执行异议，请求撤销上述裁定。

唐山中院查明，2018年1月25日，该院委托唐山中信德房地产评估咨询有限公司对案涉房产进行评估，该公司于2018年4月23日作出唐中信德房估【2018】司字第018号估价报告，对案涉房产价值总额估价为13836.09万元。2018年7月3日，南北公司以案涉房产已竣工为由申请重新评估。

另查明，案涉房产竣工后，唐山中院委托永信房地产评估有限公司对案涉房产进行重新评估，该公司于2018年10月12日作出唐永信估字〔2018〕第150号房地产估价报告，估价结果为16244.19万元。南北公司对此评估结果提出异议后，唐山中院委托河北省住宅与房地产业协会对上述评估报告进行评审，该协会于2019年11月28日作出评审意见，认为上述评估报告符合房地产估价规范要求，估价程序合法，估价方法及技术路线适当等，故该报告可以为委托方确定估价对象市场价值提供参考。

各方观点：

环宇公司不服唐山中院（2018）冀02执异558号执行裁定，向河北高院申请复议，请求撤销唐山中院上述裁定。其主张的主要事实和理由为：一、本案没有超标的查封，反而属于查封标的额不足；二、异议裁定仅部分引用司法解释，违背了但书条款，属于适用法律错误。

南北公司不服河北高院（2018）冀执复463号执行裁定，向最高人民法院申诉，请求：1.撤销河北高院上述裁定；2.维持唐山中院（2018）冀02执异558号执行裁定。其主张的主要事实和理由为：一、生效判决确认的标的额约为6400余万元，而目前按照唐山永信房地产评估有限公司的评估，案涉房产价值为16244.19万元，已明显超标的查封；二、复议裁定认为“考虑到不动产经过网拍，最大允许起拍价第一次拍卖为评估价的百分之七十，第二次为第一次评估价的百分之二十”明显违反法律、司法解释关于拍卖起拍价及保留价的规定，损害南北公司利益；三、异议裁定已经考虑了迟延履行及流拍风险，系依法作出的裁定；四、唐山中院的查封影响南北公司对外招商、销售，导致房产整体运营受到损害，并增加了安全隐患。

法院观点：

唐山中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”结合本案，唐山中信德房地产评估咨询有限公司对案涉房产作出的评估结果已明显超出了判决所确定的数额。目前，案涉房产已经竣工，执行机构应当在执行过程中根据实际执行情况，在扣除相应利息并考虑拍卖中可能存在流拍需降价的风险等情况下，对超出生效判决确定的标的额的部分予以解除查封。2018年7月24日，唐山中院作出（2018）冀02执异558号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第十七条第四项之规定，裁定南北公司所提异议成立。

河北高院认为，本案的焦点问题是执行法院对被执行人房产的查封是否明显超标的。本案中，河北高院（2012）冀民一初字第4号民事判决判令南北公司给付环宇公司剩余工程款、设备折合款、停窝工损失等7000余万元，且对剩余工程款部分需给付自2012年3月2日起应计算的利息。目前案涉房产的评估价值为13836.09万元，依照查扣冻规定第二十一条规定，考虑到不动产经过网拍，最大允许起拍价第一次拍卖为评估价的百分之七十，第二次为第一次评估价的百分之二十，同时房地产市场存在不稳定因素，现有查封的财产没有明显超标的。异议裁定表明，2018年7月3日，南北公司以上述在建工程已竣工为由提出重新评估，但目前未见到评估结果，尚不能作为裁定依据。综上，唐山中院（2018）冀02执异558号执行裁定认定明显超出判决所确定的数额，支持南北公司异议成立的裁定不妥。2018年11月20日，河北高院作出（2018）冀执复463号执行裁定，依照异议复议规定第二十三条第一款第二项之规定，裁定撤销唐山中院（2018）冀02执异558号执行裁定。

最高人民法院认为，查扣冻规定第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”据此，人民法院在执行程序中查封被执行人的财产价值如果明显超过生效法律文书确定的债权额及执行费用的，构成超标的查封。

于此须指出的是，判断是否构成超标的查封，系对查封行为的评判，就法律逻辑而言，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。进而言之，查封财产的目的当然是要尽可能确保财产的处置变价能够清偿债权，但是在查封财产时，该财产的未来处置变价情况是不确定的，其固然存在拍卖不顺、成交价下浮的可能，但也存在拍卖顺利、成交价上浮的可能，故在确定查封财产价值时，当然可以适当考虑市场行情和价格变化趋势，在不“明显”超过查封财产现时客观价值的幅度内，合理确定查封标的范围，但不宜只看到查封财产的未来处置价下浮这一种可能性，以“第一次拍卖起拍价可以为评估价或者市场价的百分之七十、第二次拍卖起拍价可以为第一次起拍价的百分之八十”为由，将查封财产价值直接扣减百分之五十六之后，再与申请执行债权来比较是否构成超标的查封，这种做法对被执行人无疑是不公平的。故《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）第7条有关冻结上市公司股票的规定也明确，对于上市公司股票这一市场价格波动较大的财产，确定冻结范围也“应当以冻结前一交易日收盘价为基准，结合股票市场行情，一般在不超过20%的幅度内合理确定”。由此可见，河北高院复议裁定以“考虑到不动产经过网拍，最大允许起拍价第一次拍卖为评估价的百分之七十，第二次为第一次评估价的百分之二十”（此系为百分之八十之笔误）为由驳回南北公司的异议请求，属适用法律错误，应予纠正。

另外,根据唐山中院委托，评估机构于2018年4月23日作出相应估价报告，对案涉房产估价为13836.09万元。后经南北公司申请，唐山中院重新委托评估，评估机构于2018年10月12日作出相应估价报告，对案涉房产估价为16244.19万元，该结果经河北省住宅与房地产业协会出具评审意见予以确认。河北高院系于2018年11月20日作出复议裁定，其时评估机构已作出新的估价结果，但河北高院复议裁定遗漏了该事实，未对其进行审查，系属基本事实认定不清，亦应予以纠正。

来源：微信公众号“海坛特哥”