案情简介

2015年3月16日，出租方K酒店与承租方夏氏签订《房屋租赁合同》，夏氏承租该房的用途为开办医院，K酒店同意夏氏以此作为医院开办地点及经营场所。同日，夏氏与郭氏签订了《民营医院合作投资协议书》，约定合作目的双方合作出资设立一家公司，公司形式为有限责任制···。2015年5月7日的民营医院公司章程内容显示，公司股东共2个，漆氏（与夏氏系夫妻关系）和郭氏···2015年5月14日，民营医院成立···因民营医院自成立起数年未向K酒店交付租金，以致成讼。本案因签订有两份房屋租赁合同，成为争议焦点之一。

最高法院观点

···关于K酒店与民营医院实际履行的是哪一份《房屋租赁合同》的问题。

K酒店主张实际履行的是2015年3月16日夏氏与K酒店签订的《房屋租赁合同》，租金800万元/年。民营医院主张实际履行的是2015年3月30日漆氏与K酒店签订的《房屋租赁合同》，租金100万元/年。

法院认为，首先，从合同形式来看，两份合同的抬头打印部分承租方均为两人，但尾部签字处都只有一人签字，民营医院一方面主张2015年3月16日的合同因承租人一方（郭氏）未签字导致合同未成立，另一方面又认可存在同样问题的2015年3月30日的合同，逻辑上是矛盾的，并且合同主体应以最终签字确认为准，2015年3月16日的合同主体为夏氏与K酒店，民营医院认为该合同不成立的主张没有法律依据。其次，从合同主体来看，虽然民营医院成立后的股东是漆氏，但夏氏与漆氏是夫妻关系，并且民营医院2016年的年度报告中载明的发起人是夏氏和郭氏，夏氏签订租赁合同也是为了设立民营医院，故一审认定夏氏为发起人并无不当，按照公司法司法解释（三）第2条第2款的规定，其签订的合同责任可以由民营医院承担。再次，从合同内容来看，两份合同最大的差异在于租金标准，两份合同均约定对签约时暂未交付的房屋按照原租赁合同租金标准扣除租金，K酒店共有十三层，其中暂未交付的-1、2、3、4层原租赁合同租金合计152万元，若按照2015年3月30日的合同履行，整栋楼的租金才100万元，K酒店根本无租金可收，明显与商事行为的盈利本质相悖。对此，民营医院主张由于郭氏是K酒店的法定代表人，故让渡了部分租金权益作为对民营医院的投资，但该主张没有相应的证据证明，法院不予采信。而2015年3月16日的合同是按照市场价约定的租金标准，更具合理性。最后，从表现形式来看，2015年3月30日的合同没有原件，证据来源是民营医院从工商部门调取，并且一审中民营医院还申请向税务部门调取K酒店缴税所依据的合同，欲证明该份合同是对外使用的合同。对此，K酒店的解释是为了避税，这与该合同约定了低额租金相吻合，虽然该行为违反了税收管理规定，但更符合实际情况，法院对此予以采信。综上，案涉的两份合同属于“阴阳合同”，对外的一份并不是双方真实意思表示，对内的一份则是双方真实意思表示，双方实际履行的是2015年3月16日夏氏与K酒店签订的《房屋租赁合同》，民营医院未按约支付租金，构成违约···

法律评论

公司法司法解释（三）第2条*规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”（*2020年修正前规定“···公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，相比而言，修正后规定更合理）。本案民营医院成立后，承继发起人的对外债务，法院依据法律规定以及查明的事实，予以认定。其次，关于民营医院为主张采用租金较低约定的合同之“郭氏是K酒店的法定代表人，故让渡了部分租金权益作为对民营医院的投资”抗辩理由，观点非常好，但缺乏证据未能得到法院的支持，本案判决内容显示中民营医院拖欠租金过长，K酒店未积极追讨租金，亦颇让人费解。故若在“合作”当初，存在类似“以租入资”的口头约定务必保留好证据。即便不存在前述之情形，诚如本案所认定的因规避税金而做低租金的做法也给出租方带来不少的风险，此种风险亦频繁存在于房屋买卖合同中，需慎之。

案例来源：最高人民法院(2019)最高法民终1694号二审民事判决书

来源：微信公众号“民法商律”