本栏目由严继光律师（江湖人称“严嗲”）主理，用社会热点、常见案例及生动故事，揭示普通家庭常见的财产风险。用朴实语言融入专业知识，用浅显易懂的道理剖析复杂法律关系，以期帮助更多的家庭实现财富有效管理与无缝传承。

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你好，我是严嗲。

曾经胡润百富调研显示：不动产（房产）投资是中国有钱人士最主要的投资理财方式之一，98%的有钱人士会使用这种方式进行投资理财，且不动产在整个资产配置中占比可达到35%。“房姨”王娭毑，是其中翘楚。

《民法典》的修改，推动着”遗产税”、“房产税”的进程，手握多处房产的王娭毑非常担忧。在多方咨询打探后，王娭毑通过亲朋介绍找到我们。

与王娭毑沟通过后，我们了解到娭毑的诉求十分简单：如何把名下的不动产以最划算的方式进行传承。

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首先我们跟王娭毑解释了不动产中，区分住宅和非住宅类房产。住宅类房产因首要满足人民的居住需求，在税收政策中存在许多优惠政策。而非住宅类房产（例如：公寓、商铺、写字楼等）少有税收优惠政策，税负相比住宅类房产要重。

其次，针对王娭毑较多的非住宅类房产，我们同样提供了买卖、赠与、继承三种解决方式，三种方式有利有弊，税负也不尽相同。政策详情如下：

1、被继承人、赠与人，卖家，适用政策

2、继承人、受赠人、买家，适用政策

并且，由于非住宅类房产没有“满五唯一”的个人所得税优惠政策。接受赠与或继承后，再通过买卖方式转让时需要缴纳的个人所得税计税依据方式为“以财产转让收入减除受赠、继承住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后余额的20%”。

因此，可能出现继承或赠与得到的房产出手转让，需要缴纳高额税费的问题。

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我们通过举例说明三者在不同情形下适用的征免税政策及利弊情况：例1、王娭毑签订《不动产转让合同》，将自己已打通1000平方米的商铺销售给孙子小毛，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，双方如何纳税？

王娭毑需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等，小毛需缴纳印花税、契税按4%，因为是非住房，对住房则存在判别第几套、面积等等的优惠。总税负约160多万。

例2、王娭毑与小毛在公证处签订《不动产赠与合同》，将自己已打通1000平方米的商铺赠与孙子小毛，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，双方如何纳税？

王娭毑需缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税可享受减免；印花税全额缴纳。小毛需缴纳印花税、契税按4%。总税负约40多万。

乍一看，赠与的方式比买卖的方式所缴纳的少纳一百来万的税。

但实际上假设市场价没有变化，依旧为1000万，不考虑中间环节的过户费等小额费用，小毛二次转让的个人所得税计税依据为：1000（转让价格）－41（税费）；而不能按照1000（转让价格）－200（房产原值）-41（税费）来计算。

因此，如果小毛将来要把这商铺再转手，则可能存在要多缴的个人所得税可能比买卖情形下需缴纳的增值税、土地增值税还要多。

例3、王娭毑在中华遗嘱库长沙服务中心拟定一个遗嘱，将自己已打通1000平方米的商铺，在自己去世后交由孙子小毛继承，已知商铺在八年前购买原价为200万元，发票已丢失，现市场价格为1000万元，小毛如何纳税，以完成过户手续？

王娭毑作为立遗嘱人，不需缴纳任何税收。小毛作为遗嘱继承人，但并不是属于法定继承人，因此同例二中纳税情况。

第一条 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

第二条 按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》

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从举例说明中，我们可以看出：

1、如果子女继承的方式应缴纳税费是最低的，孙辈继承与赠与的税费是一样的。

但是继承法律关系生效的前提是被继承人均已去世，被继承人在世期间是无法办理继承手续的，因此这种方式对于未来国家是否征收遗产税的风险是不可控的。

2、赠与子女的方式所应缴纳的税费比子女继承方式稍高。

好在赠与可以在父母生前就将商铺过户至子女名下，无需担心今后是否征收遗产税，而且相对其他两种方式，赠与需办理的手续也更加方便、快捷。

3、买卖方式所需缴纳的税费是最高的。

因为商铺不像住房一样有许多税收优惠政策，所以买卖相对税费是最高的，但是有利于再次转手的税费计算。

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在方案设计时，对于持有房产数量不同的客户，我们的建议不一样：

1、对于持有数量较少并且主要是想用于传承的客户

虽然继承与赠与存在再次转让计税依据较高的问题，我们依然不建议采用买卖方式。

原因在于，即便买卖所支付的各项税费在未来出售商铺时可以予以抵扣，但考虑到货币的时间价值，这种拿现在的钱支付未来税款的方式并不是明智的。

2、对于持有数量较多且商铺价值较高的客户

我们建议成立有限公司或者有限合伙企业作为持股平台，将所需传承的商铺以入股的形式打包注入持股平台当中。

到时候将企业股份以赠与或继承的方式过户给继承人即可，在将来出售商铺时，也只需要在持股平台层面上变更股东或合伙人即可。

但需要注意的是，由于此类方案操作起来十分复杂且门槛较高，需要专业人士根据实际情况，结合客户持有的目的以及租金数额来设计合适的筹划方案。

越来越多的人开始提前规划自己的财富应当如何传承。

但如何提前安排，则需要考虑房产的性质，传承的时间节点，传承的方法、传承的成本，最后归结于如何在赠与、继承、买卖及以后的房产规划中去选择。

作为律师，我们希望通过自己专业的视角，告知客户哪些风险需要注意，哪些优惠政策可以利用以及哪些方案可以选择。

用我们贴心的服务与专业的能力保障客户以最稳妥的方式实现财富的平稳传承。

来源：微信公众号“融邦律师事务所”