Part1

问题引入

　　房产交易涉及的税费包括契税、增值税、个人所得税、印花税和登记费等等，林林总总的税费加起来也是一笔较大的开支，因此，在房产交易过程中，无论是房产的出让方还是房产的受让方都会考虑到税费的问题，房产继承（本文中的房产继承系指要进行过户登记的房屋继承，而非取得法院生效判决或公证文书后不进行过户登记的房屋继承）也不例外。那么在房产继承中需要缴纳哪几种税费？具体缴纳的标准为多少？与房产遗赠和房产赠与所交税费有何差别？

Part2

律师分析

　　（一）房产继承需要缴纳的税

　　房产继承可以分为继承人属于法定继承人的房产继承和不属于法定继承人的房产继承（遗赠），两者在缴税上存在较大的差异，本部分仅分析继承人属于法定继承人的房产继承的税务缴纳问题，对于后者则在本文第三部分“房产继承与房产遗赠的税收差别”中予以说明。

　　法定继承人的范围：《继承法》第十条规定：第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

　　1、契税

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定了契税的征收范围，其中继承未被包括在内。

　　《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

　　结论：房产继承不征收契税。

　　2、个人所得税

　　《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第一条规定：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　结论：房产继承不征收个人所得税。

　　3、增值税

　　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十六款规定：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　结论：房产继承不征收增值税。

　　4、印花税

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》附件《印花税税目税率表》中第11项产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同，税率为所载金额的万分之五；第13项权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，税率为按件贴花5元。

　　结论：房产继承征收印花税，税率为房产价值的万分之五，另外需缴纳5元的权证印花税。

　　（二）房产继承需要缴纳的费

　　1.登记费

　　《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》第三条规定：住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。

　　2.公证费

　　2016年7月5日，司法部出台了一份关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，这表明房产继承不再必须经过公证程序。但考虑到公证的便捷、效力强等特点，通过公证继承房产还是大多数人的选择。

　　《国家发展改革委财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》附件《降低部分行政事业性收费标准》第二条规定：

　　公证收费（包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费）中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准，由现行按受益额的 2%收取下调为:受益额 20 万元以下的部分，按不超过 1.2%收取；超过 20 万元不满 50 万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过 500 万元不满 1000 万元的部分，按不超过 0.5%收取;超过 1000 万元的部分，按不超过 0.1%收取。证明单方赠与或受赠的，减半收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。

　　3.评估费

　　对于通过继承房产来说，房产价值评估并非是必须的。不同于房产买卖，房产买卖需要对房产的价值进行评估从而确定房产价格，完成交易。对于需要以房产价值为基础计算的税费，例如印花税，公证费等，目前公证部门和房产过户管理部门内部有房产价值估算的软件，估算的价值往往会低于市场价值，无需另行委托专门的评估机构进行评估。

Part3

房产继承与房产遗赠的税费差别

　　上文主要讨论的是继承人系法定继承人的房产继承，而房产遗赠则系受遗赠人系非法定继承人的房产继承。两者之间的税费差别其实主要体现在契税上，其他税费上则一致（具体可见本文第二部分的法条）。

　　两者契税上的差别具体在于房产遗赠需要缴纳契税，一般按照房产价值的3%缴纳，法律依据如下：

　　《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第二条规定：按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：契税税率为３—５％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”