导语

在之前的个人转让二手住房系列中，笔者详细地介绍了个人转让二手住房涉及的税种以及每个税种的计算方式、征收管理。自本篇起，笔者开始系统地介绍企业转让房产涉及的税务问题以及商业房产的涉税问题。

本文中笔者仅就企业（企业所得税主体中的居民企业）转让商业房产涉及的税费做个概览性介绍。因笔者在上海执业，故适用的地方性税种政策采取上海标准。对于非居民企业、个人以及其他主体转让商业房产的税费情况，在后续文章中另行介绍。

正文

目前我国商业房产交易过程中涉及的税费包括：

增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、企业所得税、契税。可以说上述税种涵盖了我国的主要几个税种，接下来笔者就通过一个案例对上述税费作出详细介绍。

案例

甲公司（一般纳税人）于2005年5月1日（开具发票日）从开发商处购买取得一处位于上海市黄浦区的商业房产，购房价格为2000万元（发票金额相同）。甲公司将该房产计入固定资产，假设未计提折旧，也从未有过装修、添附措施。2020年6月20日（同日开具发票），甲公司将该房产出售给乙公司（小规模纳税人），双方在买卖合同中约定，由乙公司支付甲公司购房款人民币9000万元、装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合同金额为不含增值税价格。

假设甲公司2020年度经营情况良好，除了出售该房产外的其他业务盈利丰厚，以前年度也盈利，适用的企业所得税税率为25%。请计算本次交易双方的应当缴纳的税费。

以下我们就每个税种逐个进行分析计算：

01

增值税

（一）纳税义务人

卖方为增值税的纳税义务人，案例中为甲公司。

（二）征收方式

分为一般计税方法和简易计税方法。

1．一般计税方法

对于一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应当强制适用一般计税方法。对于一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法。

计算公式：

应纳税额=不含税收入×税率（9%）

2．简易计税方法

小规模纳税人（不包括个体工商户和自然人）出售不动产，必须适用简易计税方法。

对于一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法。

计算公式：

应纳税额=（不含税收入-购入成本）×征收率（5%）

注意：

1.不含税收入是指卖方因出售房产而取得的全部价款及价外费用，其中价外费用是卖方指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

2.如合同约定的金额为含税价，应当剔除增值税，计算出不含税价。

3.购入成本是指卖方购置房产的原价或者取得房产时的作价，往往以购房发票金额为准。

案例中，甲公司虽然为一般纳税人，但其取得的房产为2005年取得，在2016年4月30日前取得，故其可以选择简易计税方法。

（三）税率/征收率

对于一般计税方法，适用税率为9%；

对于简易计税方法，适用征收率为5%。

（四）应纳税额计算

甲公司选择简易计税方法计算增值税。

甲公司转让房产的收入包括：出售房屋价款9000万元和价外费用装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合计为10000万元。

甲公司购入成本也就购房价款为2000万元。

（注意：计算增值税时的购入成本不包含购入时缴纳的契税、印花税。）

应纳税额

=（不含税收入-购入成本）×征收率（5%）

=（10000万元-2000万元）×5%

=4,000,000元

02

城市维护建设税

（一）纳税义务人

凡缴纳增值税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。甲公司作为卖方，为城市维护建设税的纳税义务人。

（二）税率

税率根据住房所在的区域，分为7%、5%、1%三档。

自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税，税率减为3.5%（7%×50%）。

本案中的房产位于上海市黄浦区，属于市区，适用7%税率。甲公司为一般纳税人，不适用减半征收的优惠政策。

（三）应纳税额计算公式

本案中，甲公司缴纳的增值税金额为4,000,000元。

城市维护建设税=增值税额×税率（7%）

=4,000,000元×7%

=280,000元

03

教育费附加

（一）纳税义务人

凡缴纳增值税的单位和个人，都是教育费附加的纳税义务人。甲公司作为卖方，为教育费附加的纳税义务人。

（二）税率

教育费附加率为3％。

自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海小规模纳税人减按50%征收教育费附加，教育费附加率减为1.5%（3%×50%）。

甲公司为一般纳税人，其教育费附加率为3%。

（三）应纳税额计算公式

本案中，甲公司缴纳的增值税金额为4,000,000元。

教育费附加=增值税额×税率（3%）

=4,000,000元×3%

=120,000元

04

地方教育附加

（一）纳税义务人

凡缴纳增值税的单位和个人，都是地方教育附加的纳税义务人。甲公司作为卖方，为地方教育附加的纳税义务人。

（二）征收率

上海市地方教育附加的征收率为2%。

自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海小规模纳税人减按50%征收地方教育附加，地方教育附加率减为1%（2%×50%）。

甲公司为一般纳税人，地方教育附加率为2%。

（三）应纳税额计算公式

本案中，甲公司缴纳的增值税金额为4,000,000元。

地方教育附加=增值税额×征收率（2%）

=4,000,000元×2%

=80,000元

05

印花税

（一）纳税义务人

房产买卖双方都是印花税的纳税义务人。

（二）税率

印花税税率为万分之五。

自2019年1月1日起，根据上海市的税收优惠政策，上海小规模纳税人减按50%征收印花税，印花税税率减为万分之二点五（万分之五×50%）。

甲公司为增值税一般纳税人，适用万分之五税率。

乙公司为小规模纳税人，适用万分之二点五税率。

（三）应纳税额计算公式

甲公司应当缴纳的印花税：

印花税=合同所载金额×税率（0.5‰）

=10000万元×0.5‰

=50,000元

乙公司应当缴纳的印花税：

印花税=合同所载金额×税率（0.25‰）

=10000万元×0.25‰

=25,000元

06

土地增值税

（一）纳税义务人

卖方为土地增值税的纳税义务人，本案中为甲公司。

（二）应纳税额计算公式

应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（三）计算步骤

土地增值税采取超率累进税率计算应纳税额，计算方式非常复杂。在计算商业房产转让而形成的土地增值税时，需按照以下步骤计算：

以下我们将上述步骤详细展开介绍：

1．确定转让收入

计算土地增值税所依据的转让收入为卖方从买方处收取的与转让房产相关的全部收入，但不包含增值税。如合同约定金额为含税价，在计算土地增值税时，需先剔除增值税金额。

本案中甲公司从乙公司处收取的与转让房产相关的全部收入包括出售房屋价款9000万元和价外费用装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合计为10000万元。

转让收入为：10000万元。

2．确定扣除项目金额

在企业转让商业房产时，属于土地增值税暂行条例中规定的“旧房及建筑物”，故扣除项目金额有两种计算方式：

（1）发票加成金额扣除法

按照卖方购入房产时取得的购房发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，计算出发票加成金额。然后，加上购入房产时缴纳的契税以及本次交易产生的税费，计算出扣除项目金额。

计算公式如下：

扣除项目金额=发票加成金额+购房时缴纳的契税金额+本次交易税费金额

其中：

发票加成金额=购房发票金额×（1+5%×购买年限）

购房时缴纳的契税金额=购房发票金额×3%

本次交易税费金额=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税

小贴士

注意

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

本案中的房产自2005年5月1日购买，2020年6月20日出售。自2005年5月1日至2020年4月30日为连续计算15年。自2020年5月1日至2020年6月20日，不满一年也不满6个月，故该段期间不计入购房年限。

购房年限为：15年。

本案中甲公司采取发票加成金额扣除法计算扣除项目金额：

发票加成金额=购房发票金额×（1+5%×购买年限）

=2000万元×（1+5%×15）

=35,000,000元

购房时缴纳的契税金额=购房发票金额×3%

=2000万元×3%

=600,000元

本次交易税费金额=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税

=280,000+120,000+80,000+50,000

=530,000元

扣除项目金额=发票加成金额+购房时缴纳的契税金额+本次交易税费金额

=35,000,000元+600,000元+530,000元

=36,130,000元

（2）评估价值扣除法

按照转让房产的评估价值加上本次交易产生的税费，计算出扣除项目金额。

计算公式如下：

扣除项目金额=房产的评估价值+本次交易税费

其中：

房产的评估价值=重置成本×成新度折扣率

本次交易税费金额=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税

房产的评估价值是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

小贴士

注意

采取评估价值扣除法计算扣除项目金额时，无需加上购入房产时缴纳的契税！因为在房产的评估价值中，已经将购入房产的契税计算在内，故无需重复增加契税金额。

本案中不采纳评估价值扣除法。

3．计算增值额

增值额=转让收入-扣除项目金额

=10000万元-36,130,000元

=63,870,000元

4．计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

=63,870,000元÷36,130,000元×100%

=176.78%

5．确定适用税率及速算扣除数

土地增值税实行超率累进税率方式计算应纳税额，相应的税率档次如下：

（1）一般计算方式

按照下列计算方式分段计算应纳税额。

A）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

B）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

C）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

D）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

（2）简易计算方式

也可以直接套用下列公式计算应纳税额，无需分段计算。

A）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

B）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

C）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

D）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

上述公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

本案中的增值率为176.78%，属于“超过扣除项目金额100％，未超过200％”，应当适用50%档次税率和15%档次速算扣除系数。

6．计算应纳税额

在最终确定适用税率、速算扣除数之后，即可按照下列公式计算土地增值税应纳税额：

应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

=63,870,000元×50%－36,130,000元×15%

=26,515,500元

07

企业所得税

（一）纳税义务人

卖方为企业所得税的纳税义务人，本案中为甲公司。

（二）税率

根据企业的性质不同，适用不同的税率：

对于一般企业，适用税率为25%；

小型微利企业：20%

高新技术企业：15%

小贴士

注意

根据最新的优惠政策，小型微利企业在年收入300万元以下部分实行分段计算优惠税率，实际税率低于20%。

本案中，甲公司适用25%税率。

（三）征收方式

企业所得税征收方式分为：查账征收与核定征收。

1．查账征收

适用于账目完善、能够准确核算成本的企业，绝大多数企业都是采取查账征收方式。

应纳税额=（年收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损后）×税率

注意

在查账征收方式下，企业在转让其持有的房产时，并非单独以该笔房产转让业务的盈亏情况计算纳税，而是将房产转让收入减去房产的计税基础（也可简称为净值、取得成本）算出该单笔房产转让业务的盈亏金额。然后将盈亏金额并入当年的总收入，以用于计算应纳税所得额。如果房产转让业务是盈利则增加当年总收入额，也相应多交税；如果是亏损则减少当年总收入额，可减少其他收入对应交的税。

2．核定征收

往往适用于账目不健全、不能准确核算成本的企业。

因企业所得税应纳税额的计算必须准确地计算出企业当年的经营利润，然后才可根据企业实际盈利情况征收所得税。反之，如企业运营亏损，则无需缴纳所得税。

对于账目不健全的小企业，国家不可能因为企业无力核算成本、利润而不征税。为了能充分保障国家税收，故在立法上设计了核定征收制度，通过法定的“应税所得率”估算出企业的“利润”，然后根据该“利润”计算税费。

应纳税额=收入总额×应税所得率×适用税率

注意

采取核定征收方式时，企业转让房产的收入可以直接按单笔业务计算出企业所得税。因为核定征收时，不考虑出售房产成本以及企业当年的其他成本费用、未弥补亏损，而是直接根据单笔业务收入总额估算出可能的利润，并计算税费。

（四）应纳税额计算

1．查账征收模式

本案中因甲公司2020年度经营情况良好，除了出售该房产外的其他业务盈利丰厚，以前年度也盈利，故可以直接计算出该笔房产转让交易产生的企业所得税。

另外，为了计算方便，本案中假设甲公司未对该房屋计提折旧，因此房屋的计税基础可以全额予以扣除。

应纳税额

=（不含增值税转让收入-房产计税基础-本次交易税费）×税率

注：

不含增值税转让收入：

上文已经提到，包括出售房屋价款9000万元和价外费用装修补偿款600万元、搬迁费400万元，合计为10000万元；

房产计税基础：

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条第（一）项规定：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

故我们可以将计税基数理解为“购入房产时支出的总成本”！

本案中甲公司购入房产时支出的购房款为2000万元，相关税费包括契税600,000元、印花税10000元（2000万元×0.5‰），故房屋的计税基础为：2000万元+契税600,000元、印花税10000元=20,610,000元。

本次交易税费：

城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+印花税+土地增值税

=280,000+120,000+80,000+50,000+26,515,500=27,045,500元

故应纳税额

=（10000万元-20,610,000元-27,045,500元）×25%

=13,086,125元

总结，在查账征收模式下，甲公司仅就该笔房产转让产生的企业所得税为13,086,125元。

2．假设核定征收模式

虽然本案中我们不采取核定征收模式计算企业所得税，但为了能更好地解释说明核定征收模式的计算方式，故我也们采取核定征收方式计算企业所得税金额，并与查账征收模式做出对比。

假设甲公司的应税所得率为15%。

应纳税额

=收入总额×应税所得率×适用税率

=10000万元×15%×25%

=3,750,000元

查账征收模式与核定征收模式对比

通过对比可以看出，在查账征收模式下企业所得税金额为13,086,125元，而核定征收模式下的企业所得税金额仅为3,750,000元，两者相差9,336,125元！由此看出，核定征收模式下大大降低了税负！

税负降低的主要理由是：

企业所得税针对交易的盈利部分进行征税！在采取核定征收模式下无需准确地计算房产的成本数额，只需根据税法规定的应税所得率“估算”一下利润即可。在房产大幅增值的情况下，税法法定的应税所得率往往无法客观真实地反映交易产生的利润数额，造成了“低估”利润的情况。

但在房产没有增值甚至贬值的情况下，核定征收模式照样按照税法法定的应税所得率“估算”利润，会造成“高估”利润的情况，故核定征收模式是把双刃剑！

经计算，在查账征收模式下，甲公司仅就该笔房产转让产生的企业所得税为13,086,125元。

08

契税

（一）纳税义务人

买方为契税的纳税义务人。

（二）税率

契税的税率并非全国统一标准，各省市有权在3%-5%范围内自行确定税率。上海市适用的契税税率为3%。

（三）应纳税额计算公式

应纳税额=不含增值税收入×税率

（四）应纳税额计算

契税应纳税额=10000万元×3%=300万元

★ 总结 ★

（一）双方应承担的税费

经过上述分析计算可以看出：

卖方甲公司需承担增值税4,000,000元、城市维护建设税280,000元、教育费附加120,000元、地方教育附加80,000元、土地增值税26,515,500元、印花税50,000元、企业所得税13,086,125元，税费合计为人民币44,131,625元。

卖方税负率达44.12%！税负非常重！其中，土地增值税税负最厉害，足足达26,515,500元！占收入总额26.51%！

买方乙公司需承担契税3,000,000元、印花税25,000元，税费合计为人民币3,025,000元。税负率为3.025%。

（二）双方的资金收入与支出情况

1．卖方甲公司资金收入情况

本案例交易中，卖方甲公司交易取得净到手收益为人民币：59,868,375元。

净到手收益=购房款10000万元+增值税款400万元-增值税400万元-城市维护建设税280,000元-教育费附加120,000元-地方教育附加80,000元-土地增值税26,515,500元-印花税50,000元-企业所得税13,086,125元=59,868,375元

2．买方乙公司资金支出情况

本案例交易中，买方乙公司购买房产总支出为：

购房款10000万元+增值税400万元+契税300万元+印花税2.5万元=10702.5万元

3．买卖双方总税负

双方缴纳的税费合计为：44,131,625元+3,025,000元=47,156,625元。交易税费占购房款比例达47.16%！

4．税务筹划展望

对于企业交易房产而言，因土地增值税的存在，导致税负率大大提升。实务中可以考虑由乙公司收购甲公司股权的方式间接购买甲公司持有的房产，这样就可以规避土地增值税与契税。在以后的文章中，我们会详细介绍两个方案的差别以及操作要点，敬请期待！

来源：微信公众号“御用大律师”