商业银行的制式抵押合同中，一般会把担保范围约定为“主债权与利息、罚息、违约金及实现抵押权和实现债权所产生的诉讼费、律师费等。”而实践中登记簿上所记载金额多为主债权金额。这种矛盾并非商业银行等金融机构造成的，但影响抵押权人的抵押权行使。

一、《民法典》实施前以合同约定认定担保物权的担保范围

　　根据《九民纪要》（2019年9月11日公布）第58条的规定，对于抵押合同约定的担保债权范围与登记不一致的情况，最高人民法院的审判指导精神分了两种情况：

　　1.如果不动产登记地不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

　　2.如果当地不动产登记系统设置与登记规则不规范，在这种情况下，以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

二、《民法典》实施后以登记为准，有过错的登记机构承担赔偿责任

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《<民法典>有关担保制度的解释》）与《民法典》于2021年1月1日同步实施，该司法解释对于抵押合同约定的担保债权范围与登记不一致的情况做了明确规定。依据该解释第47条和第48条的规定，处理结果如下：

　　1.登记机构对抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，应当根据登记簿的记载确定抵押财产、优先受偿的范围等事项。他项权证是登记簿登记内容的权利凭证。

　　2.当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

　　目前我国绝大多数地方的不动产登记部门提供的不动产登记簿上仅有“被担保的主债权数额”的表述，没有设有担保范围这一项，且规定只能填写固定数字。有些不动产登记机构依此为理由，不按照当事人的申请登记担保债权范围，而是仅登记贷款的本金作为债权担保范围，问题出在不动产登记机构，不在当事人本身。

　　按照《九民纪要》的精神，在《民法典》实施前发生的登记与约定不一致的行为，应当按照约定认定担保物权的担保范围。《民法典》实施后发生的登记行为，应按照登记的债权范围为准。对于因登记机构原因造成的上述情形的，登记机构对于抵押权人的损失承担赔偿责任。

　　笔者认为，登记机构的管理部门应按照《民法典》关于不动产登记的规定，及时修改、完善登记制度，充分尊重当事人合同意思，既不能强制要求当事人改变登记申请的原意，也不能对于合理的申请不作为。否则，就得对于抵押权人的损失买单。

三、实务提示

　　因登记机构的原因导致当事人未能按照抵押合同约定进行登记，造成登记的债权范围与约定的内容不一致，对于《民法典》实施前的登记行为，抵押权人在主张抵押权时，一定要按照抵押合同约定的担保范围主张优先受偿权。人民法院会根据《九民纪要》的精神予以支持。

　　《民法典》实施后，登记机构仍不按照当事人的登记申请进行登记的，抵押权人有权请求登记机构承担赔偿责任。但人民法院会以抵押登记的债权范围支持优先受偿权。

四、相关法律依据

　　《九民纪要》第58条【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。

　　但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：

　　一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

　　二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

　　《<民法典>有关担保制度的解释》第47条【不动产登记簿的效力】不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、优先受偿的范围等事项。

　　第48条【因登记机构原因不能办理登记的后果】当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

（来源：微信公号“彰平说合同”）