今年，长租公寓“爆雷”事件频频发生。随着最近“蛋壳”被爆资金链断裂、跑路、破产等消息，并引发租客、房东等大规模维权，据统计，2020年以来全国“爆雷”、跑路的长租公寓超过20家，近三年来，已有170家长租公寓企业消失。

　　长租公寓高价收购房源，低价租赁给租客；租客全额支付租金给长租公寓，长租公寓再按月付给房东，形成“长收短出”的局面。一旦长租公寓跑路后，房东以未收到租金为由要求租客返还房屋，租客以已全额支付租金为由进行抗辩，此时，房东可能采取换锁、停水停电停气等方式变相逼迫租户搬离。而房东与租客到底该何去何从呢？我们认为最终还得落实到相关协议本身来说。本文将从实践中最常见的两种租赁模式予以法律分析。

一、租赁模式

　　（一）先租再转

　　中介先与房东签订一份有转租权的房屋租赁合同，作为“二房东”再与租客签订另一份房屋转租合同，将该房屋以中介自己的名义租给租客。

　　此时，二房东无力支付房东租金，大房东和租客该如何处理呢？

　　首先，根据《合同法》第 227 条规定：“承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。支付租金是承租人在租赁合同中的基本义务，如果承租人不按照合同约定支付租金，出租人自然有权解除合同。”因此，当二房东拖欠租金达到法定或者合同约定的解除情形，大房东有权解除合同。

　　合同解除后，对二房东而言，我们都知道可以直接要求其返还房屋。而此时涉租客，那么到底优先保护大房东还是租客呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”大房东和二房东的房屋租赁合同解除后，二房东与租客的转租合同自然终止，即便租客已经全额向二房东支付租金，租客此时也无权再占用租赁房屋。若不退房，还需要与二房东连带承担逾期腾房的占有使用费。而租客已支付的房租和损失怎么处理呢？此时，租客只得基于与二房东签订的房屋转租合同向二房东进行主张。

　　（二）委托后租赁

　　现长租公寓通过直租后转租的情况较少，更多的是通过与房东签订类似于托管合同后再与租客签订房屋（代理）租赁合同的方式操作。即，房东委托长租公寓代为出租、装修、维护租赁房屋、代收租金，不论房屋是否出租，长租公寓按合同约定标准支付租金。长租公寓的委托费通用预期租金与实际租金的差额或等额租金等方式予以体现。

　　而实务中，长租公寓基本都为高收低租，同时，长租公寓为避免租客无力一次性支付全期租金，大都会引入金融机构就全期租金进行贷款，租客按月还款，相关利息由长租公寓承担。而长租公寓则仍通过月付或者季付的方式向房东支付租金。通过此种方式快速积累资金，长租公寓继续收购更多房源，最后收拢租金并将相关款项用于其他投资。

　　但一旦长租公寓出现资金短缺，无力向房东支付租金，此时，房东是否有权收房呢？因为根据前述分析，若长租公寓与房东存在租赁关系，则长租公寓与租户建立的系转租关系，那么房东解除合同后，次承租人有腾退义务，租户为长租公寓跑路买单。若长租公寓与房东构成委托关系，受托人在委托授权范围内代表委托人的利益从事法律行为，由此产生的法律后果也由委托人承担，则房东与租客直接建立房屋租赁关系，在租客不存在违约的情形下，房东无权解除合同并收房，房东为长租公寓跑路买单。

　　而实务中，法院对长租公寓与房东之间的法律关系如何进行认定呢？我们以“委托”、“租赁”等作为关键词检索，发现房东与长租公寓的合同纠纷民事案由“房屋租赁合同纠纷”远多于“委托合同纠纷”！我们列举部分知名长租公寓品牌法院认定予以说明。

　　为什么法院普遍认为长租公寓与房东之间签订的类似于房屋委托管理合同事实上构成租赁法律关系呢？我们从以下方面进行分析：

　　首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。而《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”从合同构成要素来说，租赁合同包含了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　委托合同则包含委托事项、受托人相关义务及相关委托事项法律后果由委托人承担等条款。

　　其次，我们从合同订立目的及主要权利义务来看，租赁合同中，出租人的主要权利为收取租金、主要义务为交付适租房屋，出租人的主要权利为占有、使用房屋，主要义务系支付租金。而在有偿委托合同中，受托人的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬。

　　而反观长租公寓与房东签订的委托合同，合同含租赁基本构成要素，并且，虽然委托合同中有授权租赁等委托事项，但不论房东是否向租客支付报酬，房东在托管期限内，不论房屋是否出租，都对租赁房享有固定的收益，无需承担相应的经营风险，这与委托关系下，法律后果及于委托人有明显区别。

二、律师建议

　　通过前述分析，法院普遍把长租公寓与房东签订的委托合同认定为租赁合同。这是否就意味着房东以长租公寓拖欠租金为由解除合同后可以直接驱赶租客呢？我们认为，答案是不能。自今年11月以来，各地已发布多个文件，应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，应引导各方通过法律途径解决。

　　而面对这一僵局，房东与租客又该何去何从呢？对此，我们建议如下：

　　先明确房东与长租公寓之间究竟是委托关系还是租赁关系，并基于此立足于房东和租客的不同角色进行处理。

　　就房东而言，针对长租公寓已“爆雷”、“跑路”，不要轻易采取直接换锁的方式驱赶租客或者通过停水、停电、停气的方式变相驱赶租客，建议优先选择与租客协商，收取部分租金或允许租客续住部分时间。因为即便房屋托管合同被认定为租赁合同，但也不排除法院在考虑到租客无法也无能力审查长租公寓与房东之间的托管合同，并且，在长租公寓出租房屋时，也向租客出具了授权委托书、披露了房东信息，有足够理由让租客相信长租公寓系代房东出租房屋，构成表现代理，并判令相应法律后果由房东承担，即，长租公寓向租客收取租金系代房东收取，房东无权再收取或者要求搬离。在房屋托管合同性质不明情况下，房东擅自换锁、断水、断气、断电等可能构成侵权，租客可根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条相关规定，要求房东排除妨害并赔偿损失。因此，就此种情况，优先选择与租客协商，直接与租客签订房屋租赁合同，基于双方均作为受害者考量，减半收取部分租金或者允许租客续住一段时间，共同承担损失。

　　若房东与租客无法达成协商，建议房东通过司法途径取回，避免前述损害赔偿风险。若确需直接要求租客搬离，也必须得先采取通知、催告等措施，若租客置之不理，通过租赁房屋物品提存并全程公证的方式谨慎处理。

　　就租客而言，建议更多优先选择与房东协商，由房东和租客各自承担一部分的租金损失，同时，关于租金贷款部分，若银行有相应政策则申请减免，若无相应减免政策，建议仍应按照贷款合同约定忠实履行偿还贷款义务，避免征信受损风险。

　　当然，针对未来会租赁房屋的租客而言，建议：一是尽量与房东建立租赁合同关系；二是尽量将租金支付周期控制在一个季度内；三是若实在需从第三方机构代管资产承租的，则应有产权人书面的授权委托书。

　　以上即为我们针对长租公寓已“爆雷”、“跑路”后，房东与租客维权的相关建议。当然，我们政府部门也应反思如何去规范住房租赁市场和加强行政监管。如2020年9月11日，成都市住房和城乡建设局、中国银行保险监督管理委员会四川监管局、成都市地方金融监督管理局、中国人民银行成都分行营业管理部，四部门联合出台了《关于开展住房租赁资金监管的通知》，对开展住房租赁资金监管的一系列事项进行了明确。根据通知，住房租赁企业应设立监管账户，承租人支付周期超过三个月的情况下，住房租赁企业收取的租金、押金，包括利用“租金贷”获得的资金，均需存入监管账户。相信未来在长租公寓的租赁监管方面，政府的相关政策将越来越完善，以期妥善解决长租公寓“爆雷”、“跑路”后的相关问题。

作者：聂生、罗跃霏

（来源：微信公号“公司十悟”）