在复杂的商业环境中，若违约不可避免时，当事人如何通过适当的举措来降低自己与对方的损失，如何减轻自身因违约而应当承担的法律责任。

本文是关于租客提前“解除”商业房屋租赁合同时，如何通过合理合法的方式来减轻自身违约责任的案例。

一、基本案情

2023年，租客向房东租赁位于重庆市江北区的商业房用于公司经营办公，房屋租赁合同的租期为3年，合同约定违约金为10万元。

因商业战略调整，租客需提前退租。

就提前退租事宜，租客与房东协商未达成一致。租客搬离后，房东诉至重庆市江北区人民法院主张租客应支付违约金10万元。在法院诉前调解环节，房东主张房屋有数月的空置损失、中介损失等，租客认为情况不实，双方就违约金调整协商不成。

二、违约方减轻违约责任的方法（止损的举措）

就上述案件，租客委托上海市海华永泰（重庆）律师事务所进行代理。

梳理案情后，我们认为租客提前终止合同的行为确属违约，但租客一直保持了积极协商的态度，亦积极采取措施降低违约可能给房东造成的损失，体现为以下四个方面：

1. 租客在承租期间，依约履行。合同约定租金按周期支付，租客足额支付了相应周期的租金。

2. 租客考虑到提前退租可能给房东带来房屋寻租空置等损失，为了降低损失，在下一周期租金的支付日之前提前2个月通知房东终止合同，并提前20天腾空房屋、搬离并结清水电费用。

3. 租客及时通知了房东交房并将钥匙交到商业物管，后期跟进房东收房查验情况。

4. 租客预交的保证金可以补偿房东的损失。

因房东在诉前调解环节主张的房屋空置等情况与事实不符，我方调查补充了证据：

1. 向市场监管局申请调取案涉商业房地址上公司开办情况，查档发现涉案房屋上已有新的公司在进行工商登记，新入住公司的房屋租赁合同的起租时间与我方搬离时间间隔仅半个月。

2. 核实案涉房屋的入住情况，并采集证据予以固定。

综上，我方在庭审时答辩、抗辩：

1. 我方提前终止未到期的租赁合同确属违约，但实属商业调整与止损的无奈之举，同时为了防止违约给房东造成的损失，我方积极与房东协商，亦提前2个月向房东提出终止以便其寻租，结合我方举证证明的情况，该止损举措确实起到了积极的效用，案涉房屋已租赁给第三方。

2. 工商查档的房东租赁给第三方的租赁合同显示，其起租日与我方搬离日期仅有半个月的差距，租赁合同显示的租金不低于我方原合同的租金，因此寻租空置期损失较低。

3. 房东未举证证明存在另行出租的中介费等其他损失，应承担不利后果。

4. 鉴于房东遭受的损失较小，且租客已付保证金足以弥补该损失，因此合同约定的违约金过分高于实际损失，应当予以调减。

三、法院裁判

江北法院审理后支持了租客的抗辩意见。

法院认为：租客提前退租存在违约行为，应当承担违约责任。

对于房东主张的另行出租的中介费等损失，未举示相应证据证明，本院不予支持。

对于空置期损失，双方在合同中约定的违约金10万元过分高于房东的损失，租客请求予以调减，本院予以支持。

因房东处有租客缴纳的保证金未退还，扣除此款后，本院综合考虑合同履行情况、双方的过错程度、租客的损失情况，酌情确认租客需另行支付相当于一个月租金的违约金即6000元（实际为六千余元，本文已作概写）。

据此，法院判决租客于判决生效之日起xx日内支付房东违约金6000元；驳回房东其他诉讼请求。该判决已生效，租客及时向房东履行了支付义务。

首发：微信公众号“重庆律师孙潭”