购买法拍房，最难的是什么？

　　收房。

　　如果法拍房再带上20年租约，那更是难上加难。

　　如果你成功竞拍了一套带有20年租约的房产，如果想提前收房，你会怎么做？一般不外乎三种方案：

　　第一、协商；第二、强行赶走；第三、诉讼清租。

　　如果问你，最没有把握的是哪种方式，很多人可能回答——当然是第3种方式，毕竟“买卖不破租赁”，别人又没有违约，法院怎么会判租户搬走？

　　然而，有一个案例，新房东竟然还真的诉讼成功了。

　　是怎么诉讼成功的呢？我们来看一看这个案例。

　　01 案情

　　2016年，陈先生竞买了一套法院委托拍卖的房产，并且顺利的办理了过户手续。

　　这套房子为什么会被拍卖？是因为原业主有多起诉讼无力执行，房产被法院查封并且拍卖。但是，这套房屋并不是空房，上面附带长达20年的租约。

　　原业主早在2013年就将房屋租给了温先生，并且一次性收了20年的租金50万元，但是备注为“借款”、“资金”，同时办理了两年期的租赁登记凭证。

　　于是双方关于交房一事，起了争执。

　　租户温先生向法院起诉，要求继续履行租赁合同，并且要求确认陈先生非法撬锁行为违法。

　　陈先生也提起了反诉，要求返还房屋。

　　另外还有一个事实要交待，原业主在2012年，也就是出租前一年，已将这套房屋抵押给银行，银行向深圳中院申请强制执行，轮候查封了这套房屋。

　　宝安法院作为首位查封的法院享有处置权，于是在2016年委托拍卖这套房屋后，优先偿还了抵押银行的80多万元欠款。

　　02 分歧

　　一个想履约，一个想收房。分歧难免产生。

　　租户：买卖不破租赁

　　租户的理由有两点：首先，拍卖公告上已经披露这套房屋附带20年租约，竞拍人显然是明知的；第二，法院查封前一年多租赁关系即已存在。这套房屋属于“先出租后查封”，承租人属于善意第三人，法院强制执行当然不能对抗承租人。

　　听起来很有道理。

　　新业主：抵押破租赁

　　新业主的理由主要有一条——这套房屋属于“先抵押后出租”。

　　虽然这套房屋是先出租后查封，但在出租前已经抵押给银行，而且房产拍卖的钱也优先偿还给银行，用于实现银行的抵押权。

　　根据最高院的司法解释，若租赁房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，则可作为买卖不破租赁的除外条件。

　　法院：拍卖属于实现抵押权

　　法院认为，陈先生通过拍卖方式取得房屋的所有权，且该所有权变动使抵押权人实现抵押权，因此，租赁合同对陈先生不具有约束力，租户温先生应该向新房东返还房屋。

　　这场官司以新业主全面胜诉而告终。

　　虽然这个案件可能会存在一定争议，但毕竟新业主找到了房屋“先抵押后出租”这一个很多人忽略的突破口，推翻了“买卖／拍卖不破租赁”的这一所谓“常识”，从而取得全面胜诉。

　　——案号：（2018）粤03民终8334号

　　03 规则

　　如抵押权设立于租赁关系成立之前，若抵押物拍卖，则竞买人有权不再履行原租赁合同，要求承租人返还房屋。

　　04 建议

　　1 租赁抵押的房屋，最好办理租赁登记并取得抵押权人的同意。

　　2 购买法拍房，如附带长租约，应调查了解租赁登记状况，抵押状况，租赁是否经抵押权人同意？

　　05 法规

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　来源：微信公众号“训文律师”