关于二手房买卖，因价款巨大，市场波动等因素，有很多或明或暗的法律风险需要防范，小律今天将从一个不怎么引人注意，但却关系户口、入学等重大利益的角度入手，和大家一起探讨下，如果在买房后遇到原房主不迁户口的情况，购房者该如何理性处理。

 01  不动产权证与户口的关系

随着全国实行房产证和土地证的“双证合一”，目前房主只会拿到不动产权证，上面既有房屋信息，也有土地信息，全面反映不动产权人对房屋的所有权及土地的使用权，是国家依法保护不动产权的合法凭证。

户口簿是指登记住户人员姓名、籍贯、出生年月日等内容的薄册。中国的户口簿，是全面反映住户人口个人身份、亲属关系、法定住址等人口基本信息的基本户政文书。

《中华人民共和国户口登记条例》第五条，“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。户主负责按照本条例的规定申报户口登记”。

从上述内容可知，只要合法购买房产，则一定可以取得不动产权证，但户口却并不一定与房产挂钩，两者并不一定处于一致状态。因此在购买二手房时，关于户口状态就有多种情况：原房东的户口挂在标的房产上、原房东的户口没有挂在标的房产上、他人户口挂在标的房产上。对于购房者来说，如果事先没有调查询问清楚，事后发现问题，是无法直接以买卖合同和新房本为依据启动公安机关的户口迁出程序的，将会造成很多法律上的困扰。

 02  事先风险控制措施

1.户籍核查

因户口问题一般人是无法查询的，可以委托律师调查或者要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关户籍科查询。小律就曾经接到过咨询，原房东的房产上有其他人落户了，而原房东自己却不清楚的这种情况，却给下家造成很多不必要的麻烦。

2.明确违约责任

无论是户口问题还是其他关于房产的问题，事先作出承诺及违约责任约定，是最好的防范风险的方法。购房合同中应当明确约定户口迁移的时限及违约责任，违约责任建议明确为具体的金额或计算方式，避免“赔偿因此造成的损失”之类笼统的说法，一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔就有了明确依据，而不必另行寻找损失证明。

3.户口迁不出则解约

如果是买的房子是作为学区使用的，户口问题就成为购房者最重要的考量因素，可以在合同中约定若因卖方拒绝迁出户口或延期迁出，导致买方子女无法正常入学的，则买方享有单方解除权，以此来保障购房者的权益。

「许小律说」

房屋不仅是居住之所，也是和户口、学区挂钩的重要资源，普通人往往需要投入所有积蓄及未来几十年的贷款压力，才能购买一套房产。为尽量避免在购房过程中可能会产生的争议及麻烦，需要购房者在付款前尽到合理谨慎的注意义务，把风险控制在事发之前，才是最明智的做法。

来源：微信公众号“上海苏州许晓燕律师”