开发商提供的格式条款中将买受人违约金额由累积应付款的3%大幅提高到总房款的20%，却未相应调整出卖人逾期交房的违约责任，属于加重相对方责任，该条款无效

案情简介

2017年，A公司与陈龙生签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同中约定买受人逾期付款违约金是累计应付款的3%，而补充协议中约定违约金为总房款的20%。后因陈龙生未按约支付部分购房款，且经催告后仍未支付购房款及违约金，故A公司将陈龙生诉至法院。

一审连江法院

本案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的权利和义务。按照合同补充协议约定，陈龙生未按约履行在约定期限内缴纳部分购房款，视为违约。违约金的计算应适用补充协议的相关约定，即按总房款的20%计算。

二审法院另查明，案涉《商品房买卖合同》中出卖人逾期交房的违约金计算，为买受人已付款的3%。补充协议中并未对出卖人违约金额的计算进行变更。

二审福州中院

二审法院认为，本案中《商品房买卖合同》对于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任的约定基本相当，但在补充协议中，A公司作为提供格式条款一方，通过讼争条款将买受人逾期付款应支付的违约金从《商品房买卖合同》第七条约定的“累积应付款的3%”大幅提高到“总房款的20%”，却未相应调整出卖人逾期交房的违约责任，属于加重买受人责任的情形，应属无效。

福州律师

蔡思斌评析

本案争议焦点在于案涉合同的补充协议中，关于买受人逾期付款超过约定期限，出卖人解除合同的情况下买受人违约责任的约定，是否属于无效的格式条款。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”对于相应的格式条款，即使在协议首部印制有买受人确认已理解条款、充分协商等内容，但如果没有证据证明买受人事实上可以与出卖人对协议条款进行协商，则应当认为该协议是格式条款组成的格式合同。此举也是极大程度上保证了买受人的权益，防止出现某些因格式条款而出现的不公平现象。

其次，《合同法》第四十条亦规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中可以看出，买卖合同中买受人的主要义务是依约付款，出卖人的主要义务是依约交付房屋并办理产权登记，双方的违约责任大致相同。但签订补充协议后，买受人的违约责任大幅度提升，出卖人逾期交房的违约责任却未作出任何调整，即属于加重买受人责任的情形。按照《合同法》上述条款规定，此格式条款应属无效。

以此案为警示，房屋买受人在与出卖方签订房屋买卖合同与补充协议时，切记注意对方提供的格式条款内容。若格式条款对合同的内容进行更改，则应另立合同，避免出现因格式条款调整内容幅度过大，造成房屋买卖双方产生分歧。

案例索引：(2019)闽01民终2250号，以上涉及人名均为化名。

来源：微信公众号“闽都审判观察”