导  读

　　本文通过对一则火灾赔偿案例的分析，探讨合同无效的缔约过失之诉、违约之诉以及侵权之诉的区别与适用，并对赔偿范围进行讨论。

案例介绍

　　1、2010年11月14日，原告张某与被告刘某签订《房屋租赁合同》，原告张某将坐落在X市的房屋出租给被告刘某使用。合同第七条约定：房屋不得供非法或非道德使用，不得存放危险物品。如刘某违反规定，致使房屋损坏，失火或发生其他损害的，刘某应负责赔偿全部经济损失。原告张某对外出租的是其在租赁被告某居委会土地上建设的厂房。租赁原告张某房屋的还有某开发区门窗配件加工部的业主王某等人，与被告刘某所租房相邻。被告王某租赁房屋主要从事钢衬加工业务。被告刘某租赁房屋主要存放货物。两家一墙之隔，且中间有一道两扇的木门。被告刘某紧靠该门存放货物，租赁房屋墙体为砖混墙体，房顶为彩钢泡沫，屋内没有安装消防设施。

　　2、2011年3月22日，被告王某的雇员任某、王某之子王小某在其加工部内加工钢衬，作业至16时20分左右，发现被告刘某仓库内起火，即拨打119报警，并通知仓库大院看管人切断电源。火灾致含涉案租赁房屋在内的6座建筑被完全烧毁。2011年3月28日，X市开发区公安消防大队作出《火灾事故认定书》，认定：起火原因为2011年3月22日下午4点20分左右，X市某开发区门窗配件加工部切割钢衬时产生的炽热铁屑迸溅进入刘某仓库，引燃仓库内靠近北门摆放的电器外包装物等可燃物蔓延成灾。起火点位于该仓库北门中间地面处。灾害成因为建筑物的耐火等级低，防火间距不足，无消防水源及设施导致火灾蔓延扩大。王小某对该火灾事故认定书申请复核，某市公安局消防分局于2011年5月3日作出《火灾事故认定复核结论书》，维持了《火灾事故认定书》的认定结论。2013年3月13日，某市中级人民法院做出刑事判决，认定王某、任某、王小某在生产、作业中违反有关安全管理的规定，造成巨大经济损失，均已构成重大责任事故罪。经原告申请，2011年9月5日一审法院对涉案房屋损失价值对外委托司法鉴定，评估值为108.42万元。

　　3、张某向一审法院起诉请求：判令被告刘某赔偿因房屋毁损、灭失造成的经济损失712800元及租金15.2万元，诉讼费用由被告刘某承担。

　　4、一审法院认为，原告张某与被告刘某签订房屋租赁合同是事实，原告张某为出租人，被告刘某为承租人。因原告张某出租的房屋无建设工程规划许可证，同时根据公安消防大队《火灾事故认定书》的认定，灾害成因为建筑物的耐火等级低，防火间距不足，无消防水源及设施，即原告张某所提供的租赁房屋亦不符合消防安全要求。法院认定原告张某与被告刘某签订的房屋租赁合同为无效合同。根据《火灾事故认定书》及某省X市中级人民法院刑事判决书，综合认定承租人刘某（本案被告）在承租期间对承租物的经济损失对原告应负主要赔偿责任（80%），原告应承担次要责任（20%），被告王某、某社区居民委员会、某区Y家电经销处在本案中不承担责任。

　　5、刘某不服上诉至X市中级人民法院。X市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

法律评析

　　本案的基本事实为：原告张某将房屋分别租赁给被告刘某、王某、某家电经销处等。2011年3月22日，因被告王某雇员切割钢衬时产生的炽热铁屑迸溅进入刘某仓库引发火灾，王某及雇员被判处重大责任事故罪，火灾造成了原告房屋等损失。原告张某将几名被告同时起诉至法院，要求赔偿刘某所承租的1191.30平方米房屋损失。一审法院判决刘某承担80%责任、张某自己承担20%责任，其他被告不承担责任，二审法院予以维持。就本案责任认定，笔者分析及观点如下：

一、两审法院观点

　　（一）一审法院以合同无效进行责任认定。

　　一审法院认为，原告张某与被告刘某签订的房屋租赁合同为无效合同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据《火灾事故认定书》及某省X市中级人民法院刑事判决书，综合认定承租人刘某（本案被告）在承租期间对承租物的经济损失对原告应负主要赔偿责任（80%），原告应承担次要责任（20%）。”

　　（二）二审法院以合同违约进行责任认定。

　　二审法院观点：“本院认为，涉案房屋租赁合同签订的双方分别为上诉人刘某与被上诉人张某，被上诉人诉请刘某赔偿因房屋毁损、灭失造成的经济损失712800元及租金，系基于该房屋租赁合同引起的诉讼。上诉人虽认为其只为宏运家电租赁房屋的经办人，而不是涉案火灾事故的责任人，但被上诉人承租了涉案房屋，不论何种原因导致了房屋损毁，其依法应承担合同法规定的违约责任，而不能依据其非涉案火灾事故的责任人来抗辩。上诉人因故造成了涉案房屋的损毁，依法应承担违约责任，但张某所提供的租赁房屋不符合消防安全要求，故被上诉人在涉案火灾事故中亦存有过错。一审法院通过各方当事人陈述、《火灾事故认定书》等证据，作出的当事人过错划分、责任比例认定并无不当。”

二、评析及观点

　　（一）关于以缔约过失责任进行认定及赔偿范围确定是否恰当？

　　1、关于一审法院适用法律的选择。

　　本案既有租赁合同法律关系，也有火灾侵权法律关系，涉及请求权竞合，权利人具有选择权，可以提起违约之诉，也可以提起侵权之诉。本案原告张某向一审法院起诉的请求和理由为：“判令被告刘某赔偿因房屋毁损、灭失造成的经济损失712800元及租金15.2万元。事实和理由：2010年11月14日，原告与被告刘某签订了房屋租赁合同，合同签订后，原告将符合合同约定的房屋交付被告使用、收益。在合同履行过程中被告疏于管理，2011年3月22日一场突如其来的大火致该租赁物全部灭失，按照合同第七条约定：房屋不得供非法或者非道德使用，不得存放危险物品。如乙方违反规定，致使房屋损坏，失火或发生其他损害的，乙方应赔偿全部经济损失。被告在使用租赁房屋期间应当妥善保管租赁物，因其保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”从原告诉讼请求和理由看，应该理解为提出违约之诉。本案一审法院按照缔约过失之诉，选择适用合同法进行审理。笔者认为，在请求权选择不明确的情况下，法院应当就法律适用进行释明，权利人应当进行选择。

　　2、关于承担责任性质的选择。

　　本案一审法院以租赁合同无效，并以承担缔约过失认定责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案原告张某出租的房屋无建设工程规划许可证，一审法院认定租赁合同无效有法律依据。对于合同无效，应当按照缔约过失承担责任。本案如选择按照合同无效进行审理，则应当按照缔约过失原则进行责任认定。

　　3、关于赔偿范围及责任认定的确定。

　　本案一审法院认定承担缔约过失赔偿范围为原告因火灾造成的全部损失。笔者认为法院认定的损失赔偿范围欠妥。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院民一庭意见：“合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断各项损失应否全额赔偿；若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。”因此，缔约过失损失赔偿范围限于信赖利益。所谓信赖利益损失，指一方实施某种行为（如订约建议）后，另一方对此产生信赖（如相信对方可能与自己立约），并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。笔者认为本案租赁合同无效，损失赔偿范围应当限于签订合同所需费用、租金、房屋装修等损失，而不应当是火灾造成的全部经济损失。

　　关于责任认定。缔约过失责任源自合同无效，承担的是过错责任。合同订立是基于诚实信用原则，因此，缔约过失应当按照违背诚实信用原则的过错进行责任认定。笔者认为，本案出租人明知租赁物没有经过规划批准且未经消防审核验收而出租，应当承担主要责任，承租人未尽到审慎义务也应当承担一定的责任。

　　（二）关于以违约责任进行认定是否恰当以及赔偿范围如何确定？

　　本案二审法院认为承租人（被告）违反租赁合同约定，应当承担主要违约责任，因此维持一审法院判决。笔者认为，本案以违约责任进行认定欠妥。如上所述，本案租赁合同无效，无效合同自始不产生法律效力，不存在违约之说。

　　关于违约责任赔偿范围。我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”违约责任赔偿范围显然大于合同无效的损失赔偿范围，违约责任包括实际损失和预期利益，同时还可以请求违约金。

　　（三）关于如何适用侵权之诉进行责任认定和确定损失范围？

　　本案租赁合同无效，火灾原因系由第三人引起，可以选择适用侵权法进行认定。火灾侵权是一般侵权行为，适用过错责任原则，并根据过错程度和原因力划分责任。本案第三人王某过失引起火灾，应当承担主要责任；租赁物不符合消防安全标准，出租人未尽到安全保障的法定义务，应当承担自身的责任；承租人刘某保存货物不符合安全要求，未尽到安全管理义务，也应当承担责任。法院可根据义务人的过错程度和原因力自由裁量责任比例。

　　关于侵权责任赔偿范围。侵权责任赔偿范围是实际受到的损失，包括直接损失和间接损失，实务中原则上不包括预期利益。

　　综上，无效合同的缔约过失责任与合同违约责任、侵权损害责任之间在法律适用、认定规则和赔偿范围等方面都有较大区别。缔约过失责任适用过错责任原则，赔偿范围为信赖利益损失，适用合同法；违约责任适用过错责任原则，赔偿范围包括损失和可得利益，适用合同法；侵权责任可适用过错责任、过错推定、无过错原则，但火灾侵权应当适用过错责任原则，赔偿范围为实际损失，通常不包括预期利益，适用侵权责任法。当事人应当谨慎选择请求权，方能最大限度维护自身的合法权益。（案例来源：中国裁判文书网）

（文章来源：微信公号“火灾与消防裁判规则”）