买了房子但因各种原因没办理过户，而原房东被他人（以下称“他人”或“原告”）起诉保全了该房产，该如何维权呢？

笔者近期接到类似咨询，其他律师给他的建议是，尽快起诉原房东，他电话询问法官助理，答复也是起诉原房东。我问他：你有给那位律师和法官助理看证据并详细说明情况吗？答复是没有。我问他一个问题：你另案起诉原房东能不能阻止法官拍卖所保全的房产？答复是不知道。我告诉他，百分之百无法阻止法官的拍卖，理由如下：

1、保全法院和你起诉原房东的法院不一定是一个法院；

2、即使在同一个法院，也不是一个法官审理，不同法官之间不会也没有义务沟通你的案情；

3、即使是一个法院审理，你的案件可能还没开庭，他人起诉原房东的案件可能已经执行并启动拍卖，你的进度跟不上执行进度；

4、以上其实都不是最关键的，最关键的是你起诉原房东继续履行、办理过户实际上无法实现，因为查封的房产无法过户。法院会因法律上或事实上无法履行为由而驳回你的诉请，依据是《合同法》第110条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………

当然法官可能询问你要不要变更诉请为返还购房款并赔偿损失，但是原房东已经被起诉，说明很可能履约能力有限，做出返还购房款并赔偿损失的判决也很可能执行不到位。

遇到这种情况，买房人必须深刻认识到一个现实问题，无论是保全房产的原告还是法官，并不希望案外人轻易地推翻保全，尤其是原告，举一个不太恰当的例子就是，原告保全到房产等于“肉入虎口”，你要解除查封等于“虎口夺肉”，并不容易，那么就必须正确行使法律赋予的权利。笔者在此梳理出相关法律规定，供参考。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

所以买房人正确的做法是向保全法院提出案外人异议，申请解除查封，申请解除查封的理由必须紧密结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，逐一举证。

需要强调的是：第一条，必须是在查封前已签署书面房屋买卖合同，一切倒签的书面合同都不能对抗查封；第二条，合法占有需要尽量多提供证据证明占有的事实，比如交钥匙的现场照片、装修合同及付款凭证、缴纳物业费、水电费、煤气费等的凭证及房屋内照片等，房屋已出租的，提供租赁合同及收款凭证、房屋内照片等等；第三条，关于已支付全部价款，笔者认为在保全之前合法真实的抵债也应该视为结清房款，主张现金方式付清基本不会被支持，购房款一般金额较大，法院和原告不会相信，除非有其他非常扎实的证据；第四条，关于非因买受人原因未办理过户，不能是买受人为避税，等两年后再过户、买受人无购房资格等原因。必须是客观上不是买受人原因，比如卖方下落不明或合同约定的过户时间还没到等。

如案外人异议被保全法院驳回，买房人还可提起案外人异议之诉，通过诉讼方式举证证明异议成立。要强调的是任何证据必须是真实的，如原房东为规避执行和异议人配合伪造证据，则不仅不能解除查封，原房东和异议人还可能承担刑事责任。必须清楚的一点是，法官是聪明人中的聪明人，法官常年处理各类纠纷，过目的证据千千万万，虚假的证据可能无需鉴定，仅需连续询问你几个问题，你就可能露馅。再加上原告也很可能聘请律师，已经保全到的房产不会轻易就解除查封，法律只保护合法利益，不保护非法利益。

这也提醒广大购房人，购买房产必须做好尽职调查，自己没有经验或时间的，可以聘请律师做尽职调查。如果已支付房款并且有购房资格，尽快办理过户手续，否则存在很大的风险。如客观上确实无法及时办理过户，那么在交易过程中一定要保留证据，尤其是要结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，做好最坏的心理准备和证据保存，以免支付了房款但最终却被他案拍卖的情况发生。

来源：微信公众号”胡正华lawyer”