近日，中山日报刊登一则报道，系广东中山某小区的业主称，在销售员的推荐下买了号称“楼王”的1栋山景房，但等到收楼之日，他们看到的却是一个个坟墓。一名业主表示，心里感觉很慌，晚上都睡不着觉。有律师认为，如果墓地是在楼盘建设前就有的话，从中国传统风俗习惯来讲，确实属于商品房的瑕疵，开发商应将不利因素及相关信息披露给购房者知晓，否则构成虚假宣传或侵权。

近年来，消费者因购买商品房与房地产开发公司发生的纠纷越来越多，但消费者因房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况鲜不多见，什么原因导致业主维权屡屡受阻呢? 在什么情况下，我们才能准确把握开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的行为是否构成欺诈，开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？我们邀请广东一麟律师事务所主任律师－李玉麟资深房地产律师团队对此问题深入分析如下：

一般法院是如何认定开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的行为是否构成欺诈？

所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。所谓欺诈故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误的认识，而希望或放任这种结果发生。

首先，李玉麟资深房地产律师团队总结，针对开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）订立的合同应当符合以下欺诈的构成要件，方能认定为欺诈。

一、开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）确有欺诈故意和实施的欺诈行为。通常开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）明知其宣传材料与实际设计不符，还向购房者进行虚假宣传。这一点从开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）所述的“从未对设计进行任何修改”说法中可以明确看出。既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的设计卖点（如山景、观海、无敌海景等）必然是虚假的，或者说是不能保证的。更何况，开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）明知宣传材料虚假，却故意隐瞒实际现楼的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是很明显的；

二、购房者一般因受欺诈而做出错误的意思表示。在常见纠纷中，由于开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的欺诈行为，使购房者误以为开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）所出售的房屋确实是与宣传材料图片介绍一致的销售卖点的确存在的，基于消费者期待的获得理想、优越、舒适的居住环境，购房者才决定购买。换言之，如果没有开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的欺诈行为，购房者是不会购买此房的。可见，开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的欺诈行为与的购房行为存在着因果关系；

三、双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）的欺诈行为。因为购房者是依据开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）提供的宣传材料而购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传材料而非合同，应以宣传材料所载明的内容为准。

而且，购房者通常付首期款后与就被开发商要求补签合同的做法，其行为本身就违反有关规定，这里姑且不论，此时开发商公司如想修改宣传材料所载内容，应明示并征询其意见，但开发商并未告知房屋设计等方面存在变动，且在合同中也未有销售卖点宣传的说明，因此只能视为销售卖点如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代之前资料的规定对是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开发商逃避责任的一种方式。

因此，李玉麟资深律师认为，有以上条件就可以认定开发商已实施了欺诈行为。

其次，相关纠纷是否应适用我国《消费者权益保护法》？李玉麟资深房地产律师团队总结司法实践，通常对此有两种不同的处理意见。

第一种意见认为：《消费者权益保护法》主要是调整即时买卖过程中发生的纠纷，买卖双方当事人之间一般不需要订立书面合同。而作为商品房买卖行为，是一种要式法律行为，必须签订书面合同方能成立。基于合同所发生的纠纷，应当由《民法通则》等法律规定来调整，不应适用《消费者权益保护法》。

第二种意见认为：本案应适用《消费者权益保护法》，其理由为：

（1）购房者的购房行为符合消费行为的法律特征，根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，可见消费行为的法律特征有两个：一是行为目的须为生活需要；二是购买的标的物须为商品。结合现状，购房者以个人名义购买房屋是出于生活需要，没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，列入商品范畴是毋庸置疑的。因此，的购房行为属于消费行为，应受《消费者权益保护法》调整；

（2）《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损害的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的保护；

（3）根据特别法优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别制定的，其效力优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此，本案应适用《消费者权益保护法》。

李玉麟资深律师团队总结判例情况来看，通常法院都采纳了第二种处理意见。

最后，相关纠纷是否适用我国《消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿规定？

如前所述，在现实中，开发商（授权销售中介公司、二手房简称卖方）行为构成欺诈，因欺诈行为而订立的合同应认定为可撤销的合同。但对于可撤销的合同给购房者所造成的损失应如何承担责任？

法院一般在处理本案时，同样有两种不同的处理意见。第一种处理意见认为，依照《民法通则》按实际损失进行赔偿；另一种处理意见认为，依照《消费者权益保护法》进行惩罚性赔偿。

如果依照《民法通则》处理相关纠纷，则有关损害赔偿的范围仅以受害人的实际损失为限；而如果依据惩罚性赔偿原则处理本案，不仅要赔偿受害人的实际损失，还要增加一定的赔偿金额。

根据《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”这一规定充分体现了对消费者的特殊保护。因此，对经营者经营商品活动所实施的欺诈行为理应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第四十九条规定对消费者来说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。

因此，李玉麟资深房地产律师团队认为，购房者将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予支持。

★ 温馨提示：购房属大宗消费行为，签订合同是维权之关键，作为卖家必须认真对待，建议寻找专业房地产律师陪同签约，以获得最大化权益保障！更多疑问，请与李玉麟资深律师团队联系。

来源：微信公众号“广东一麟律师事务所”