【前言】

　　新冠肺炎疫情构成公共突发卫生事件，对目前我国万亿市值的房屋租赁行业影响巨大，本文将围绕新型肺炎疫情下租金能否不付、减免？租赁合同能否变更、解除？中小企业该如何应对等相关问题展开实证探析。

　　【目录】

　　一、政府部门的政策、行业协会的倡议（苏州市政府、北京市政府、多地行业协会等政策、倡议）

　　二、部分民营企业业主的做法（万达商管集团、龙湖集团、华润置地、新城控股、大悦城、保利商业、富力集团等租金减免措施）

　　三、承租人能否主动要求减免租金（承租人能否主动要求业主减免租金？可以减免到什么程度？是否应支持解除租赁合同？）

　　1.相关法律规定：“不可抗力”与“情势变更”

　　2.相关大数据实务判例支持情况（不可抗力/情势变更，请求减免租金？不可一概而论！大部分支持租金减免，即便不支持亦可通过公平原则解决。应该减免到什么程度？是否可以支持解除合同？

　　3.不同租赁类型下租金减免的处理规则（办公物业、工业物业、商业物业）

　　四、受疫情影响的中小企业承租人应当注意的问题

　　1.及时通知业主，采取适当减损措施，防止损失扩大

　　2.留存相关证明、证据

　　疫情终将被战胜，让我们万众一心、共克时艰，共渡难关！

　　【正文】

　　新型冠状病毒疫情来势凶猛，确诊人数与死亡病例每日递增，每一个数字都牵动着无数华夏儿女的心。疫情爆发后，我国31个省区市政府先后启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，世卫组织宣布新型冠状病毒的爆发构成国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC），这对全球本就不明朗的经济形势而言更是雪上加霜。

　　新冠疫情对房屋租赁市场打击更是巨大。减少人员流动，做好自我隔离防护是战胜疫情的核心要求，但房子不会动，那么租金能否不付、减免，租赁合同能否变更、解除？目前法规、政策又是如何规定的？如何减少因疫情造成的损失，如何共同承担损失？本文希望通过对相关事项的梳理，结合法律、政策规定和相关大数据实务判例，对问题进行初步探究，希望对大家有所帮助。

　　相关报告显示，目前我国房屋租赁行业已达万亿市值。我国地域辽阔，国情复杂，凡事不能搞一刀切。就业主和承租人分类上来讲主要有国有企业、民营企业、个人。在这场疫情防控阻击战中，受到冲击最严重的，也是最值得我们关注的是中小企业，我们现就中小企业租金减免相关问题梳理如下。

　　一、政府部门的政策、行业协会的倡议

　　目前多地政府出台了支持中小企业共渡难关的政策措施。

　　苏州市人民政府2020年2月2日发文指出：“7.减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”

　　北京市人民政府2020年2月5日发文：“2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。

　　对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。

　　对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。

　　对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”

　　“对符合条件的小微、初创型文化企业房租，通过“房租通”政策给予房租补贴。

　　对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮（早餐）、菜店（生鲜超市）、便利店等网点设立项目，对其给予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。

　　对于因疫情影响暂停举办的展会项目，如年内继续在京举办且参展中小微企业数量超过参展企业总数的50%，给予一定的场租费用补贴。”

　　南京市2月8日发布《南京市人民政府关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》规定，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。

　　多地行业协会也相继发出倡议，呼吁对房租进行减免。广东省公寓管理协会已发《致全省业主（房东）的减租倡议书》!深圳市龙岗区工业和信息化局发《攻克时艰，这座城市因你们而温暖——关于适当减免辖区企业租金的倡议书》！济南市房地产中介行业协会《凝心聚力 共抗疫情 致全市业主（房东）减免租金的倡议书》。辽宁、长沙、珠海等地房协也先后发出倡议书，倡议在抗击疫情期间适度减免各类经营主体租户租金。

　　二、部分民营企业业主的做法

　　面对疫情，多家企业业主相应号召，主动减免租金费用。万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户，从1月24日至2月25日内的租金及物业费全免，预计万达将减免租金30亿-40亿元。龙湖集团对10城39座商场所有商户推出67天租金（含物管费、推广费）减半措施，覆盖重庆、成都、北京、上海、杭州、苏州、南京等10座城市，涉及超过4500家合作品牌。华润置地、新城控股、大悦城、保利商业、富力集团……也相继推出不同力度的减免租金措施。

　　三、承租人能否主动要求减免租金

　　政府出台措施减免承租国有企业房产租金，部分民营企业主动减免商户房租，提现了齐心协力、共渡难关的高尚的道德情怀。从法律上来讲，承租人能否主动要求业主减免租金？可以减免到什么程度？是否应支持解除租赁合同？

　　1.相关法律规定：“不可抗力”与“情势变更”

　　受疫情影响承租人能否主动要求减免租金，从法律上而言涉及到租赁合同履行的问题。针对合同履行障碍问题，法律上主要涉及“不可抗力”与“情势变更”两项制度。涉及的法条有《合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百八十条关于不可抗力的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；《合同法》司法解释二第二十六条关于情势变更的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　不可抗力与情事变更不同，不可抗力虽然也可以引起合同的变更或者解除，但不可抗力以免除当事人的责任为己任，对不可抗力造成不能履行合同的损害，原则上实行免责原则，而情事变更以危险公平分担为目的，二者的法律后果不同。但两项制度的目标均在于避免异常事件下僵硬履行合同可能造成的实质不公，所以两种制度在裁判结果上的差异远不及概念上那么明显。因此，本文不具体探讨不可抗力和情势变更的学理差异，而是希望通过分别简析两项制度，对承租人主动请求减免租金的法律依据简要探讨。

　　2.相关大数据实务判例支持情况

　　新冠肺炎疫情能否构成不可抗力或情势变更进而请求减免租金？对此不可一概而论。我们检索了过往的相关判例，简单统计如下：

　　总结上诉判例，法院在作出裁判时主要考虑的方面如下：（1）疫情及其防控措施是否使租赁合同的基础条件发生巨大变化，继续按原合同履行是否对承租人一方明显不公（参见（2007）桂民四终字第1号）；（2）疫情及其防控措施对租赁合同履行障碍，是否具有因果关系，疫情及其防控措施对合同履行构成障碍的严重程度（参见（2013）辽审二民抗字第14号）；（3）承租人对于合同履行是否有过错。

　　从上述判例来看，大部分还是支持对租金进行减免的。不支持的原因除了不满足上述条件外，另一方面关于“情势变更”的法律规定，直到2009年《合同法》司法解释二中才正式确立。2003年，最高人民法院发布的《关于非典期间做好相关工作的通知》（已废除）第三条第(三)款规定：由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

　　如果支持对房租进行减免的话，应该减免到什么程度？是否可以支持解除合同？《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

　　首先，受疫情不利影响的租赁合同双方可以进行协商，协商过程中均应遵循诚实信用原则，采取适当措施防止损失扩大。其次，减免的范围应该与疫情的不利影响程度相适应，具体而言部分商户可能因疫情控制政策原因完全关停、不再营业，部分租户可能只是减少营业时间或者因疫情影响而导致客流量减少。最后，对于是否可以解除合同的问题，司法实践中，法院对援引不可抗力请求解除合同的审查标准普遍比较严格，如果不可抗力没有达到致使合同目的不能实现的程度，则当事人无权解除合同。

　　3.不同租赁类型下租金减免的处理规则

　　面对政府出台的政策，符合条件的企业可以直接适用当地规定主张减免租金。对于不符合条件的承租主体或者当地没有具体政策规定的承租主体能否主张减免租金，下面根据法律规定及法理分析，针对不同类型租赁合同做如下分类讨论：

　　（1）写字楼等办公物业租金减免

　　本次新冠肺炎疫情期间，各地陆续出台了延期复工或错峰复工的政策，导致一些企业无法正常办公，外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工，因此即使企业复工，但其部分员工却无法及时复工，这也一定程度上影响了承租人正常使用承租房屋进行办公和经营。

　　因受疫情及政府、业主的限制复工措施，停止运营的楼宇，企业无法继续使用场地，导致企业无法正常复工的，可以认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。

　　对于绝大多数仍在运营的楼宇，承租人仍然在继续占有及使用物业，只是在使用程度上有所减少或者使用物业的困难和不便有所增加，但并不足以导致租赁合同在此期间内根本无法履行，承租人在此期间内继续支付租金也不足以造成明显不公平的结果。例如，随着科技的发展，企业可通过多种形式变通地实现远程办公（尽管员工受政策影响无法进入办公室办公，但承租房屋内的数据存储设备、局域网络服务设备在延期复工期间仍然可以被远程使用）。这种情况下企业要求减免办公物业租金的，可能较难得到支持，除非所承租办公或工业物业因疫情被封闭，导致承租人无法使用。

　　（2）工厂、车间等工业物业租金减免

　　在工厂、车间等生产经营场所，承租人与出租人一般签订较长期限的租赁合同，双方彼此建立相对稳定的履约基础，通常情况下新冠肺炎疫情并不能导致厂房无法使用，工厂并未被政府要求关闭，厂房仍然有仓储、保管等用途，较难适用不可抗力，但不排除特定情形下符合情势变更的要件，适用公平原则共同分担损失。

　　对于涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，在做好疫情防控的前提下都应正常经营，因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。

　　（3）餐饮娱乐、休闲消费等商业物业租金减免

　　相较于其他物业类型，商业物业作为直接面向公众经营的场所，其受到疫情的影响通常更为直接、明显，为避免疫情大范围蔓延，政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，上述承租主体因无法实际开展经营活动，经营收入基本等同于零，甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制，对租赁双方造成一定期间内的履行障碍，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，理论上承租人可主张减免停业期间的相应租金。但也应在个案中具体判断，不宜一概而论地支持或否定。

　　四、受疫情影响的中小企业承租人应当注意的问题

　　从目前疫情的严重程度和政策倾向来看，受影响的承租人以新冠肺炎疫情为由请求减免租金获得支持的可能性还是比较大的。但考虑到业主更具经济实力，且普遍都有人数众多的内外部法律团队负责处理纠纷。中小企业租户与业主进行租金减免的沟通协商或者通过诉讼手段维护自身权益的时候，选择专业律师还是十分必要的。同时相关承租人还应当注意以下问题。

　　1.及时通知业主，采取适当减损措施，防止损失扩大

　　《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。” 因此受到新冠肺炎疫情影响后，及时通知业主对相关事项进行沟通协商，是承租人应尽的法律义务。

　　2.留存相关证明、证据

　　留存政府部门通知、公告、命令等，以证明因疫情防控措施导致租赁合同不能履行或对合同履行影响严重。同时，注意固定和收集与业主沟通协商所产生的证据（如往来函件、邮件、聊天记录等），特别是受到疫情影响后依照法律规定向业主发送通知或重新协商请求的，应注意固定和收集通知或重新协商请求的内容和发送、接收过程。

　　我们相信疫情终将被战胜，全国上下万众一心，定能共克时艰，共渡难关。

　　【参考文献】

　　【1】韩世远：《不可抗力、情势变更与合同解除》，载《法律适用》2014年第11期。

　　【2】李利等：《新冠肺炎疫情下民营企业法律风险防范及建议》，载“北京市第一中级人民法院”微信公众号，2020年2月8日。

　　【3】本文案例均来自“中国裁判文书网”。

　　作者：北京市东卫律师事务所 张涛 孙晨飞

　　来源：微信公众号“易居房产律师团”