1月28日，广东省政府官方网站发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定广东省各类一般企业复工时间不早于2月9日24时。

　　这个省规定在广东省内需要企业予以执行，不执行会有相应的责任，详见 作者《广东一般企业拒不执行“复工时间不早于2月9日”通知的责任》一文。

　　该文章出来以后，留言区更多的都是关于停工期间免租的疑问。

　　同时，我们也看到了诸多“中国好房东”的报道：《共度时艰！房东免租进行中！转发，说不定我房东看到了，给我免租！》

　　那么应对新型冠状病毒疫情，配合政府不开工的前提下，企业可以要求房东免租吗？

一、2003年非典时的先例

　　2003年6月11日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号），以下简称“非典审判通知”。

　　虽然该通知已经被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，但该通知作为法院在相当一段时间内应对非典疫情案例过程当中处理相关纠纷的参考文件，有极大的借鉴价值。

　　非典审判通知第三条关于“依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件”中明确予以规定：

　　“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

　　因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

　　而《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条就是我国法律经典的“不可抗力条款”：

　　“第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

　　因此，从最高院当时对非典疫情的司法态度，非典疫情期间构成了合同法规定范围内的不可抗力因素。

　　由此也可以判断：

　　新型冠状病毒疫情已经构成了不可抗力，在此情况下可以依照合同法有关不可抗力的相关规定予以应对。

二、并非所有合同都能依照不可抗力条款予以解除

　　参考案例一：

　　2004年11月20日，北京市第一中级人民法院关于孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷案件的判决，该案件被列入最高人民法院公报案例，具备全国范围内的司法审判指导意见。

　　2004年五一期间，旅行社履行了自己义务后，游客以出现“非典”疫情为由，要求与旅行社解除合同并全部退款，旅行社同意解约但不同意退款。

　　法院最终认定，2004年我国虽然出现了“非典”病例，但疫情范围很小，不构成对普通公众的日常生活形成危害，即游客不能以2004年“非典”病例的出现作为免责解除合同的依据。且根据合同法有关不可抗力条款的规定，不可抗力因素亦不是当事人不承担解除合同责任的必然条件。

　　所以法院最终判定，终止双方协议，但旅行社不需退还已收取游客的费用。

　　参考案例二：

　　2014年2月11日，就大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同案件，辽宁省高级人民法院做出的（2013）辽审二民抗字第14号民事再审判决书。

　　该案件历经：

　　1、第一次一审，大连市西岗区人民法院于2004年7月12日作出（2003）西民房初字第323号民事判决，做出第一次一审；

　　2、第一次二审，发回重审，大连市中级人民法院于2004年10月15日作出（2004）大民房终字第569号民事裁定，将本案发回重审；

　　3、第二次一审，大连市西岗区人民法院重审后，于2004年12月8日作出（2004）西民房初重字第16号民事判决；

　　4、第二次二审，判决，大连市中级人民法院于2005年4月11日作出（2005）大民房终字第83号民事判决；

　　5、第一次再审，辽宁省高级人民法院于2008年12月9日作出（2008）辽立二民申字第219号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审；

　　6、第三次二审，大连市中级人民法院于2010年4月6日作出（2009）大审民终再字第16号民事裁定；

　　7、第二次再审，辽宁省高级人民法院于2011年3月12日作出（2010）辽审三民再申字第5号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审；

　　8、第四次二审，大连市中级人民法院再审后，于2011年9月12日作出（2011）大审民终再字第51号民事判决；

　　9、第一次抗诉，辽宁省人民检察院于2012年6月4日作出辽检民抗字（2012）第25号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。

　　10、第一次提审，辽宁省高级人民法院于2012年6月18日作出（2012）辽立一民抗字第28号民事裁定，提审本案。辽宁省高级人民法院依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭审理了本案，并于2014年2月11日做出了终身判决。

　　该案件，历经了十年，经历了十个程序，期间多次反转，也颇具代表性。

　　该案件事实主要是：

　　2002年10月25日，正典公司与鹏程公司签订《租赁酒店协议书》，正典公司承租鹏程公司的酒店用于酒店、餐饮经营；

　　2003年5月，非典期间，正典公司以“非典”疫情及大林字（2003）64号文件通知为由，将其经营的大连市西岗区阿六蛇城酒店停业，并撤出酒店。鹏程公司在正典公司撤出后，对酒店的物品进行了清点，并在报纸刊登出售酒店广告。

　　2014年终审判决认定，关于非典是否构成不可抗力的问题：

　　抗诉机关辽宁省人民检察院认为：

　　《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中已经明确“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和一百一十八条的规定妥善处理”。所以本案因有关部门防治非典疫情采取行政措施导致正典公司无法正常经营，应当认定为不可抗力的范畴。

　　辽宁省高级人民法院最终认为：

　　酒店的经营范围包括餐饮、客房等，正典公司承租后，实际经营项目亦包括以上两部分。大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营仍可正常进行。此外，经调阅大连市西岗区阿六蛇城酒店的工商档案，其经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部，大连市西岗区阿六蛇城酒店还可以正常经营与野生动物无关的其它中餐。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。

　　因此，正典公司没有按照合同约定期限支付租金，行为构成违约，应承担违约责任。虽然该协议第三条还规定，“乙方（正典公司）若提前终止承租，需承担金额为50万元人民币的经济责任赔付甲方（鹏程公司），”但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150000元为宜。

　　故，法院最终判定：

　　1、承租人正典公司无权以非典这一不可抗力因素单方要求解除合同；

　　2、因为非典这一不可抗力，基于公平原则，承租人正典公司承担的违约金金额酌情予以降低。

三、结论

　　1、新型冠状病毒疫情构成不可抗力

　　结合非典时司法实例，以及新型冠状病毒疫情不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新型冠状病毒疫情构成不可抗力。

　　2、新型冠状病毒疫情并不当然导致合同解除

　　如果主张解除合同，需要不可抗力因素与合同无法履行必须有明确的因果关系，即该不可抗力事件根本上导致了合同履行不能。

　　比如，旅行者可以在疫情期间以发生疫情、限制出行、交通停运为由无责解除疫情期间的旅游合同，企业可以以发生疫情、交通停运为由无责解除相关的疫情期间的年会场地租赁合同。

　　但如果是超出疫情期间，此类合同的解除要求不再必然获得支持；

　　同样如果是一个从事公共交通的单位则不能以疫情为由终止公共交通服务的提供。

　　因此，需要客观判断新型冠状病毒疫情与合同不能履行之间明确的因果关系。

　　3、因新型冠状病毒疫情期间产生的损失依照公平原则予以处理

　　新型冠状病毒疫情期间，因为停工等因素导致的实际损失，比如租赁房产无法实际使用等实际损害的发生，就租金的支付上，应当适用公平原则予以处理。

　　简单来说：

　　应对新型冠状病毒疫情，配合政府不开工的前提下，企业可以基于未实际使用租赁房产的事实，要求房东予以一定程度的免租。

　　4、因新型冠状病毒疫情期间产生的损失应当及时通知对方

　　根据《合同法》第一百一十八条 关于不可抗力的通知与证明的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　因此，就应对新型冠状病毒疫情，配合政府不开工的前提下，企业所涉及房产停止使用的事项，应当及时向房东进行通知。

　　最后，惟愿人人无病，天下无讼，牵手共同应对疫情，万商天勤律师事务所朱斌律师祝大家健康幸福。

（来源：微信公号“读一巡”）