案例一：刘某某与北京市西城区人民政府公有住房租赁纠纷上诉案。审理法院：北京市第一中级人民法院。案件字号：（2010）一中行终字第1685号。判决书作出时间：2010年6月18日。

　　判决书摘录如下：

　　上诉人刘某某因公有住宅租赁一案，不服北京市西城区人民法院（2010）西行初字第42号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2010年2月25日，一审判决认为：根据北京市委、市政府批准的北京市西城区机构改革方案，北京市西城区房屋土地经营管理中心是经北京市西城区人民政府（以下简称西城区政府）授权经营国有资产（包括直管公房的经营、管理、服务工作）的事业单位，其有权对本行政区域内城市公有房屋进行管理。由于该事业单位不具备行政诉讼被告的主体资格，因此对该事业单位（包括其所属各房屋管理所）的行为不服，向法院提起行政诉讼的，应以设立该事业单位的西城区政府为被告。

　　建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“ 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”该办法第七条第一款规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》（京政发[1987]109号，1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）第十二条第（五）项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”该规定第十六条规定：“本规定执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。”同年，原北京市房屋土地管理局发出《关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》（京房地房字[1997]第946号），称市房屋土地管理局重新修订了《北京市公有住宅租赁合同》，自1998年1月1日起，一律使用新的合同文本，原《北京市公有住宅租赁合同》停止使用。按照新的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。因此，原承租人外迁或死亡需要变更新承租人的，公房管理部门应当在确保原承租人的其他家庭成员对变更承租人无争议的情况下，方可为申请人办理更名手续。本案中，刘某某虽然向北京市西城区房屋土地经营管理中心月坛管理所（以下简称月坛房管所）提交了更名申请及相关材料，但并未按上述规定提交其他家庭成员关于变更承租人无异议的相应材料，而原承租人的其他家庭成员如刘某1、刘某2等向月坛房管所提交了明确表示不同意更改承租人的书面意见，表明其他家庭成员对诉争房屋变更承租人有异议。鉴于此，月坛房管所作出《关于刘某某同志提出变更承租人的答复》（以下简称被诉答复），并无不当。刘某某请求撤销被诉答复，不予支持。因此，一审法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回了刘某某的诉讼请求。

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　　根据上述有效证据及各方当事人无争议的陈述，本院对本案事实作出如下认定：

　　北京市西城区南营房1栋某-某号楼房二间，使用面积30.1平方米，系被上诉人西城区政府直管公房。原承租人为上诉人刘某某之母许某某。许某某有子女四人，分别为：刘C、刘某1、刘某2及刘某某。2008年6月4日，许某某因病去世。2009年，刘某某向月坛房管所提出申请，要求将诉争房屋承租人变更为刘某某，并向该房管所提交了刘某某本人身份证复印件、刘某某本人户口登记卡复印件、许某某死亡证明书复印件、西房月字第0545号北京市公有住宅租赁合同复印件。其间，刘某1向月坛房管所提交了书面意见：“不同意更刘某某承租”。2009年12月16日，刘某1、刘某2及梅某（刘某1之子）三人署名向月坛房管所提交“证明”，该“证明”载明：“现争议房屋由刘某1和梅某居住，我们不同意更改承租人。”月坛房管所经审查，于2009年12月18日对刘某某作出被诉答复，主要内容为：“我所于2009年12月14日接到西城区房屋土地经营管理中心转来您提出的关于西城区南营房1栋某\某号房屋变更承租人的书面申请。因原承租人许某某于2008年6月去世，您提出将上述房屋的承租人变更为您本人。依据您所提供的材料：一、申请书一页；二、原承租人死亡证明一页；三、刘某某本人身份证复印件一页；四、户口本复印件一页；五、原租赁合同复印件四页，全部共计八页及我单位对该处房屋了解的实际情况，根据北京市公房管理的相关规定，现做出如下答复：一、刘某某同志所提供的资料不全，我所无法为您办理更名手续。二、请刘某某同志提供家庭成员书面意见。”

　　另查，北京市西城区房屋土地经营管理中心是经西城区政府委托经营国有资产（包括直管公房的经营、管理、服务工作）的事业单位，该事业单位（包括其所属各房屋管理所）的上述行为应视为西城区政府的行为。因此，北京市西城区房屋土地经营管理中心月坛房管所给刘某某的答复应视为西城区政府的答复。

　　刘某某不服上述答复，认为在争议房屋原承租人许某某去世前，只有刘某某一直与许某某共同居住，被诉答复违反了法律法规的相关规定，故诉至一审法院，请求撤销被诉答复并由西城区政府承担本案诉讼费。

　　西城区政府一审中答辩称：西城区南营房1栋某-某号楼房二间，使用面积30.1平方米，系月坛房管所直管公房，承租人为许某某。刘某某于2009年12月14日向房管所提出书面申请，请求变更其为承租人继续承租诉争房屋，房管所经审查于2009年12月18日作出被诉答复。另，诉争房屋处的户籍登记情况为：刘某某、刘D、梅某、芦某某；诉争房屋现实际居住人为刘某1、梅某；且刘某1、梅某向房管所提出不同意变更刘某某为承租人的书面意见。被诉答复符合公房管理的相关规定，故请求法院予以维持。

　　本院认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，有权继续承租者不仅应为原承租人的家庭成员，同时还需具备与原承租人共同居住两年以上这一条件。北京市人民政府京政发[1987]109号《关于城市公有房屋管理的若干规定》（1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）第十二条第（五）项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。该合同条款不仅贯彻了《城市房屋租赁管理办法》上述条款的精神，还针对两个以上与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员的情况，规定了其他家庭成员无异议这一条件，作为公房管理部门在两个以上具备继续承租条件的原承租人家庭成员中确定继续承租人的原则，也为《城市房屋租赁管理办法》上述条款的执行，作出了必要的补充。因此，该合同条款中“家庭成员”和“其他家庭成员”均应当理解为系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，而并非指不具备该条件的原承租人的直系或旁系亲属等。本案中，尚无证据能够证明刘某1、刘某2及梅某中的任何一人具备《北京市公有住宅承租合同》第七条中“其他家庭成员”（系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员）的条件。月坛房管所根据该三人不同意刘某某继续承租争议房屋的意见作出的被诉答复缺乏事实及法律根据，应予撤销。一审判决驳回刘某某关于撤销被诉答复的诉讼请求有误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：

　　一、撤销北京市西城区人民法院（2010）西行初字第42号行政判决；

　　二、撤销北京市西城区人民政府于2009年12月18日作出的《关于刘某某同志提出变更承租人的答复》；

　　三、北京市西城区人民政府针对刘某某提出的变更承租人申请，应重新作出答复。

　　案例二：桂某与北京市宣武区人民政府公房承租行政答复纠纷上诉案。

　　审理法院：北京市第一中级人民民法院。案件字号：(2010)一中行终字第2236号。判决书作出日期：2010年8月20日。

　　判决书摘录如下：

　　上诉人桂某因公房承租行政答复一案，不服北京市宣武区人民法院（2010）宣行初字第47号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2010年5月7日，一审判决认为：北京市宣武区人民政府（下称宣武区政府）作为本区公有住宅管理机关，在审查原公有住宅承租人死亡，申请人向其办理承租人变更手续之时，应依据《北京市公有住宅租赁合同》第七条确立的“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议”之标准。本案中，桂某提交的证据不足以证明其与桂某1在涉案房屋内共同居住2年的情况，且桂某已经用其与其夫的工龄购买了房屋，虽其自述该房屋已经被拆迁，但桂某亦不属于《北京市公有住宅租赁合同》第七条所述的“无其他住房”之条件，故法院对桂某要求撤销宣武区政府于2010年2月1日作出的《再次告知书》(下称被诉告知书)的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回桂某的诉讼请求。

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　　根据上述有效证据及当事人无争议之陈述，本院查明如下事实：

　　桂某之父桂某1为涉案房屋（使用面积34.4平方米）的承租人。2001年1月20日，桂某1去世。2009年12月4日，桂某向区经营公司提出更名申请，并提交相关材料。区经营公司受理后，经审查于2010年2月1日作出被诉告知书，其内容为：根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条及《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定，因你提出的更名的要求不符合以上相关法规及租赁合同的有关规定，与你同户籍其它家庭成员已书面表示对变更承租人为你表示不同意见，因此对你提出变更承租人的要求不予以考虑。桂某不服被诉告知书，以其是涉案房屋唯一符合条件的承租人，宣武区政府作出的被诉告知书违法为由，起诉至一审法院，请求法院依法确认被诉告知书违法，并判令宣武区政府重新作出新的具体行政行为。

　　另查明，涉案房屋内有户口簿一个，记载的户口情况为：桂某1（已死亡）、桂某2（已死亡）、桂某（1997年11月11日自A房迁入）。

　　本院认为：根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定， 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。本案中，涉案房屋的原承租人桂某1去世后，桂某向区经营公司提交变更承租人申请，同时提交了相关材料。区经营公司受理后，经审查，以“与你同户籍其它家庭成员已书面表示对变更承租人为你表示不同意见”为由作出的被诉告知书缺乏事实依据，其主要证据不足，应予撤销。上诉人桂某关于撤销被诉告知书的上诉请求，本院应予支持。一审判决驳回桂某的诉讼请求有误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：

　　一、撤销北京市宣武区人民法院（2010）宣行初字第47号行政判决；

　　二、撤销北京市宣武区人民政府于2010年2月1日作出的《再次告知书》；

　　三、北京市宣武区人民政府针对桂某提出的变更承租人申请，应重新作出答复。

　　下面两个案例均来自北大法宝案例检索数据库。这两个案例的案情、审判过程、审判法院、判决日期和裁判结果具有高度的一致性，可以简要概括如下：直管公房原承租人去世，其子女之一向房管所申请变更自己为新的承租人。房管所以其他家庭成员不同意变更由拒绝变更。申请人向法院起诉。一审法院判决驳回申请人的诉讼请求。申请人上诉。二审法院北京市第一中级人民法院判决撤销一审判决，撤销区政府（房管所）的拒绝变更答复，同时判决区政府（房管所）针对申请人变更承租人的申请，重新作出答复。

　　对于北京市直管公房承租人变更的事情不感兴趣或不了解的人看了这两个案例，可能没什么特别的感受。但是，当我在不经意间搜到这两个案例的时候，心里很难说是一种什么滋味。

　　由这两个案例，我想到2007年自己代理过的一个案情几乎完全一样的案子。讲起来，这是我进入律师行代理的第一个案子。案情是这样的：王某的父亲是北京市西城区一处公房的承租人，已于多年前去世。王某兄弟姐妹5人。也是因为兄弟姐妹之间不能就变更承租人达成一致意见，多年来一直没有变更承租人。但是，按照北京市直管公房管理的规定，其他兄弟姐妹或者因为自己有私房，或者因为户口不在承租公房中，或者因为没有与原承租人共同居住一定时间，都不具备承租公房的实质条件，只有王某一人具备承租公房的条件。但是，根据房管所的公示，变更公房承租人还有一条程序要求，就是其他家庭成员的同意。王某虽然多次向房管所提出变更承租人的要求，但房管所都以其他家庭成员不同意为由拒绝变更。我介入这个案件以后，建议王某向房管所递交一份正式的书面的申请，要求房管所以书面形式给予明确答复。后来，收到了房管所的书面答复，内容是不同意变更承租人，理由是其他家庭成员不同意。

　　收到房管所的书面答复以后，王某以行政不作为为由向北京市西城区法院提起行政诉讼，要求撤销西城区政府（房管所）的答复，判令西城区政府（房管所）将诉争公房的承租人变更为王某。西城区法院判决驳回王某的诉讼请求，理由是西城区政府（房管所）针对王某的申请已经作出了书面的答复，不存在不作为的情形。这个案子的结果就是这样。

　　现在想起来，如果这个案子发生在2010年，并且上诉到北京市第一中级人民法院的话，结果应该和前面列举的两个案例是一样的，就是撤销一审判决，判决区政府（房管所）重新作出答复，直至按照规定完成公房承租人的变更。

　　没想到，同样的案例，在相关的法律规定没有任何变化的情况下，仅仅因为发生在不同的时间，裁判的结果就有天渊之别，不禁让人感慨司法裁判规则（思路）变化的难以捉摸。

　　不过，我认为前面所列2010年的两个案例给后来北京市直管公房承租人的变更提供若干启示：第一，司法权对行政权的司法审查趋于积极，法院对于区政府（房管所）怠于行使变更承租人职责的消极行为给予否定，有利于公房承租人变更工作的推进，减少或防止出现原承租人去世多年，仍然不能实现承租人变更的情况。第二，所谓“其他家庭成员”，限于与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，而不包括不具备该条件的原承租人的直系或旁系亲属等。对“其他家庭成员”范围的限定，无疑有利于公房承租人变更工作的推进。这对于现实中仍然存在的因家庭成员不能达成一致意见而不能实现公房承租人变更的家庭来讲，是一件好事。

　　来源：微信公众号|北京关智慧律师网络办公室