本案系2018年福州中院关于二手房买卖合同纠纷改判案例。不过案件改判幅度不大，改判收益甚至都抵不上二审诉讼费。我只是对于原告（上诉人）为何要提起本案诉讼些许好奇，且不大理解，故与大家分享之。

案件经过

　　2017年2月22日，黄小英与黄德青、中介签订《房产买卖经纪合同》，约定黄小英购买黄德青、黄秀兰、叶丹珊所有位于闽侯滨江新城房屋，黄小英应在本合同签订当日支付购房履约保证金100000元等，任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金200000元，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间服务费及交易过程中已产生的费用等。

　　黄小英在签订本合同后仅向中介公司支付居间服务费10000元，交易服务费800元以及商业按揭贷款手续代办交易服务费1500元，共计12300元，购房履约保证金100000元至今未支付。

　　不过，黄小英认为自己未交纳履约保证金不构成违约，她认为其支付履约保证金的前提系黄德青取得其他产权人追认并通知黄小英。2017年2月22日双方签订合同后，约定由黄德青取得其他产权人书面同意后于2月27日再办理相关手续。双方均认可通过约定“补充条款”变更了合同履行顺序。合同签订前后，黄德青和中金积家公司均认可合同正在履行，合同履行过程中，未因履约保证金发生纠纷，纠纷的核心一直是黄德青是否取得其他产权人追认。

　　为此，黄小英信心十足地提起诉讼，诉讼要求：

　　1、确认三方签署《房产买卖经纪合同》无效；

　　2、判令中介公司退还黄小英中介费12300元，赔偿黄小英无法按期购房房价上涨市价损失28万元，黄德青赔偿21万元（暂定市价损失为70万元，具体市价损失以评估为准，中金积家公司承担40%，黄德青赔偿30%）。

　　可惜，一审法院反而认定黄小英构成违约，驳回其全部诉讼请求。

　　一审法院认为合同签订后，黄小英未按约定于合同签订当日支付购房履约保证金100000元，系违约行为，黄小英不履行合同约定支付保证金的行为，让黄德青有理由相信黄小英不履行《房产买卖经纪合同》，故该合同已实际终止，黄小英无权要求黄德青支付违约金。至于黄小英要求中金积家公司退还中介费，因中金积家公司不存在合同约定退还中介费的情形，故黄小英该诉求不予支持。

　　黄小英不服上诉，二审法院虽有改判，但实质支持一审法院大部份判决。

　　二审法院判决分析比较细致，其对于一审法院判决说理部份进行全面详细补充。

福州中院

　　从黄小英签名捺印的《声明书》中可以看出，黄小英在合同签订当日即知晓讼争房屋还有其他产权人，其在二审中也确认黄德青在签订讼争合同时已通过电话得到其他两个产权人的授权，双方在此情形下签订的《房产买卖经纪合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄小英关于讼争合同无效的主张缺乏依据，不能成立。根据讼争合同的约定，黄小英应于合同签订当日支付购房履约保证金100000元，黄小英并未支付该款项，已构成违约。黄小英主张讼争合同第三十条补充协议的约定已经变更了双方履行义务的先后顺序，即黄德青在取得其他产权人的书面追认后其才开始承担支付购房履约保证金的合同义务。本院认为，从讼争合同第三十条补充协议的相关约定来看，该条款系约定黄德青承诺产权人于签订合同后五个工作日前对本合同进行追认，但并未约定黄小英在产权人追认后才履行合同义务，亦未改变讼争合同第十条关于黄小英应在合同签订当日支付100000元履约保证金的约定，故黄小英该主张不能成立，本院不予采纳。黄小英违约在先，其诉请黄德青、中介公司赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。

　　因黄小英未按合同约定支付100000元履约保证金，结合黄小英本案诉请，可以认定黄小英以自己的行为表示不再履行讼争合同，黄德青在本案中亦表示不再继续履行讼争合同，故讼争合同已实际终止，中介公司不需再提供交易服务和代办商业按揭贷款手续，其收取的交易服务费800元以及商业按揭贷款手续代办交易服务费1500元应返还给黄小英，一审法院未支持黄小英该部分诉请不当，本院予以纠正。关于中金积家公司收取的10000元居间服务费是否应返还。因讼争合同已成立生效，中金积家公司提供的居间服务已完成，黄小英诉请中金积家公司返还10000元居间服务费缺乏依据，不予支持。

菜驴律师

　　表面上黄小英取得部份改判的胜利，但实质上是完败，本案二审案件受理费16770元，由黄小英负担16693元，中介公司负担77元。等于花了16693元，才换回2300元的损失。再加上一审同样的诉讼费及诉讼保全费3031元、一二审律师费，估计黄小英因本案损失至少达到7万多，真是何苦来着。

　　本案黄小英提起确认合同无效的诉讼策略本身就是错误的。不考虑黄德青有否取得其他共有人授权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，本案讼争合同是有效的，其主张合同无效的诉讼请求本身就是无源之水，必败无疑。更何况双方还约定了关于其他共有人的确认时间是在合同签署后五天内，并没有约定要其他共有人确定之后其再有义务缴纳购房履约保证金，其未按合同履行缴款义务已构成违约。

　　既然前面诉讼请求设置错误，一审判决是正确的，其再耗费大量精力及金钱去上诉那就是错上加错了。一审法院作如此判决，在法律依据、逻辑推理上是站得住脚的，这时当事人就要有断然认输、强行止损的心态，而不是就认死理，一再纠缠，那就没多大意义了。

　　房屋卖方还算是客气了，换成是我们代理，我们还会建议当事人反诉，要求追究黄小英方违约责任，要求其支付违约金20万元及赔偿律师费。在一二审均已认定其违约的前提下，法院大概率会支持相应的违约金及律师费请求，只不过对于违约金金额会进行相应的调整而。

　　参考案例：（2018）闽01民终1661号

蔡思斌

2019年10月12日

（来源：菜驴法评）