摘要:目前我国关于车库（位）的法律层面上的立法主要见于《物权法》的相关规定，但《物权法》的相关规定并未对车库（位）的权属、取得方式及性质、承租人是否享有优先权等相关问题做出具体的规定，所以在实践中也因此出现了一些纠纷，现就该类纠纷中存在的几个比较有争议性的法律问题，笔者拟通过案例形式，加以分析，以供读者参考。本文为该系列案例分析中的第三篇。

案例3

潘某与上海D房地产开发有限公司、陆某、任某A、任某B车位纠纷上诉案

　　上诉人(原审原告)：潘某

　　被上诉人(原审被告)：上海D房地产开发有限公司

　　被上诉人(原审被告)：陆某

　　被上诉人(原审被告)：任某

　　被上诉人(原审被告)：任某

　　原审第三人：怡东物业公司

　　原审第三人：百特物业公司

基本事实

　　上海D房地产开发有限公司（下称“D公司”）是现代公寓小区的开发商，对小区地下车库拥有产权；潘某是该小区4号2204室的业主，任某A、陆某、任某B是该小区2号1102室的业主。小区地下车库的车位原由D公司委托物业公司出租给业主使用，潘某自2002年起租赁使用系争车位。任某A家庭原使用地面车位。

　　2014年10月，D公司开始通知小区业主对购买车位意向进行登记。2014年11月初，D公司向小区业主寄送车位购买征询函和车位销售方案。2014年12月初，D公司又向小区业主寄送关于变更车位购买事宜的通知，表示因部分业主滋扰办公场所，现变更办理购买车位手续的地点，优先购买权保留到12月14日，原一次性付款优惠价26.5万元保留到12月17日。任某A家庭收到寄送文件后，到怡东物业公司登记了购买车位的意向。潘某则在本案庭审中表示未收到任何上述文件。D公司未能提供11月向潘某寄送文件的快递回执，提供12月寄送文件的快递回执显示由邻居签收。

　　在D公司通知出售车位后，部分业主在小区内张贴“维权宣告”、“风险提示”等告示，拉横幅，表示反对车位出售方案，拒绝改租为售。此后，潘某在系争车位停放过一辆面包车，在面包车前窗张贴一张告示，内容为“各位邻里乡亲业主们，我这租赁12年的车位会坚定地使用下去，千万不要与我相争。此车位我会等待开发商拿出合法的产权销售许可，合理的销售价格或者是合情的出租模式，我会依法维护我的优先承租权和优先购买权”。2015年1月起，现代公寓小区的物业管理方变更为百特物业公司。潘某在2015年1月由其投资的公司代为向百特物业公司支付了2015年全年的停车费(发票于2015年12月开具)，又于2015年底支付了2016年全年的停车费。

　　2015年7月27日，D公司向百特物业公司致函，表明对车位已经改租为售，要求百特物业公司立即终止与业主建立固定车位租赁关系，并表示将于2015年8月10日起行使对小区地下车库的管理权。百特物业公司回应要求D公司处理好善后工作，安置好租赁车位的业主。D公司随后在小区内张贴告知书，称百特物业公司未经其同意出租车位的行为对D公司不具有约束力。2015年9月9日，D公司与任某A、陆某、任某B签订出售合同，将系争车位出售给任某A家庭，约定价款26.5万元。2016年6月，系争车位登记到任某家庭名下。随后任某A家庭即开始使用系争车位。

　　潘某向一审法院起诉请求：判令D公司与任某A、陆某、任某B就系争车位签订的买卖合同无效，由潘某对该车位行使优先购买权。

一审法院观点：

　　根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案争议标的为地下车库停车位，并非通常意义上的房屋，法律对车位租赁的优先购买权并无明确规定。但D公司在宣布出售车位时已明确宣示原承租人有优先购买权，应视为对此已作出承诺，具有法律效力。故应当比照房屋租赁的原则和法律规定，对潘某是否能够行使优先购买权进行审查。

　　首先，承租人优先购买权的性质为债权，直接约束方为出租人，当出租人并非产权人时，承租人行使优先权的前提，是该租赁关系必须对产权人存在约束力。D公司在2014年10月开始出售车位并承诺原承租人有优先购买权时，车位出租方怡东物业公司是经过D公司授权委托的，其与业主建立的车位租赁关系对D公司存在法律约束力。但从2015年起，小区物业管理方变更为百特物业公司，D公司作为车位产权人，未对其出租车位给予授权委托，并发函明确了只售不租的立场。故潘某自2015年起与百特物业公司建立的系争车位租赁关系，对产权人D公司而言不具有约束力，则潘某对2015年之后发生的车位买卖，应不再享有可对抗产权人D公司的优先购买权。

　　其次，承租人的优先购买权，应当在合理的期限内行使。D公司自2014年10月起已在小区内以张贴公告、寄送邮件的方式告知车位出售事宜，并要求有购买意愿的业主进行登记。潘某声称从未收到通知，但其作为小区业主，又实际使用车位，对于车位正在出售的情况应当知晓，却在数月时间内并未对购买意愿进行登记或以其他方式提出。而潘某在系争车位上停放面包车并张贴告示的行为，也可佐证其明知D公司正在出售车位，却不接受该出售方案。因此，潘某并未在合理期限内行使优先购买权，D公司有理由认为潘某无意以同等条件优先购买车位。

　　最后，承租人享有的优先购买权不得对抗善意购买的原审第三人。D公司从2014年10月起即已在小区内通知车位出售事宜，包括任某A家庭在内的大批业主在当时即已进行了购买意向登记。而直到2015年9月，任某A家庭才与D公司签约购买系争车位，并直至2016年6月才完成登记。在此长达一年多的期间内，潘某都没有明确主张行使优先购买权。任某A家庭即使知晓潘某曾是该车位的承租人，也有理由相信D公司所述，认为潘某并未行使优先购买权。故应认定任某A家庭系善意购买系争车位。

　　一审法院作出判决驳回潘某的诉讼请求。

潘某上诉理由：

　　百特物业公司向潘某收取车位停车费的行为无需得到D公司的另行委托，该车位租赁关系当然约束D公司。D公司于2015年7月致函百特物业公司要求终止与业主固定车位租赁关系的内容并未向小区业主公开，即使百特物业公司已经收到该函并回复，其认为百特物业公司出租车位的行为也构成表见代理。潘某就该车位的租金已经付至2016年12月，故从2015年起至2016年12月，其对该车位享有优先购买权。D公司在出售车位前，并未尽到通知义务并征询潘某的意见，任某A家庭在明知系争车位已经有人租赁的情况下，仍然作为买受人购买系争车位，且其与D公司签订的车位出售合同亦存在诸多不合理之处，故其买受行为存在恶意。

D公司抗辩理由：

　　不同意潘某的上诉意见。该车位不是房屋，不存在承租人优先购买权。其在2014年11月14日已明确通知潘某可以购买该车位，潘某以车位价格过高，自己放弃优先购买权。且D公司授权相关物业公司出租车位到2014年12月31日就终止了，此后没有再授权出租车位，即潘某与D公司之间自2015年起即无车位租赁关系，故潘某现亦无权主张优先购买权。现D公司已经与任某A等完成了车位的交易，并已登记过户，合法合规。

二审法院观点：

　　一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。根据查明的事实，潘某与任某A、陆某、任某B均为小区业主，有权购买小区车位。现潘某上诉主张D公司与任某A、陆某、任某B签订的系争车位买卖合同无效，并由潘某对系争车位行使优先购买权，但在审理中没有提供充分的证据以支持其观点，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对潘某的上诉请求，本院不予支持。

律师观点：

　　关于车库（位）承租人是否享有优先购买权的问题。

　　关于车库（位）承租人是否享有优先购买权的问题，实践中尚存在一些争议，笔者在检索相关案例时，发现来自同一中级人民法院的案例，在2014年的判决中直接认定车库（位）承租人享有优先购买权，而在2017年的判决中则认为地下车库停车位，并非通常意义上的房屋，法律对车位租赁的优先购买权并无明确规定，但并不否认基于合同约定而比照房屋租赁的原则和法律规定予以认定享有优先购买权。所以，结合一审及二审法院论述观点，笔者认为，车库（位）的承租人在主张车库（位）的优先购买权时，为避免发生纠纷诉至人民法院时被认定丧失优先购买权或不得对抗善意第三人的风险，应特别注意以下几点：

　　第一，应通过书面的方式积极向出租人主张优先购买权，当出租人与产权人发生不一致时，注意该租赁关系是否对产权人存在约束力，如主张优先购买权时承租人与出租人的租赁关系已不对产权人存在约束力，则承租人有被认定为丧失优先购买权的风险；

　　第二，应注意在合理的期限内行使优先购买权，及时办理登记过户，避免发生善意第三人的情况。

案例4

某南方大厦业主委员会与E公司车位纠纷上诉案

　　上诉人（原审原告）：某南方大厦业主委员会

　　被上诉人（原审被告）：E公司

基本事实

　　2002年1月29日，E公司与某市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得0.3983公顷国有出让土地以新建南方大厦商品住宅；随后，E公司开始建设南方大厦项目工程；期间，E公司陆续将南方大厦的套房出售给谢某某等154户业主。南方大厦于2005年竣工验收后，E公司将大厦的各套房、附属设施等全部交付给各业主使用。经E公司申请，某市房产管理局于2009年1月16日填发了南方大厦地下室41个停车位的产权证。2012年6月13日，E公司以某南方大厦业主委员会（下称“业主委员会”）等侵占南方大厦地下室停车位为由向法院起诉，现该案因本案中止审理。

一审法院观点：

　　根据《物权法》第74条第2款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，法律对建筑区划内的停车位归属规定了约定优先原则。原告业主委员会在诉讼期间未提供证据证明双方约定或E公司承诺将诉争停车位作为小区业主共有停车位，法律也未明确规定在业主与开发商对停车位约定不明情况下的归属；同时，从南方大厦的商品房买卖合同及分层分户建筑面积计算书可知，诉争的地下停车位的建筑面积并未计入南方大厦商品房公摊面积由各业主分摊，且E公司已向相关部门申领了相应的房产权证。因此，业主委员会的诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。

业主委员会上诉理由：

　　涉案地下车库的建筑面积已计入公摊面积，且其成本亦已计算在住宅开发的成本之内。涉案小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，故建地下车库系开发商的法定义务，应无偿交付业主使用，被上诉人无权销售地下车库。地下室系整体规划，除了汽车车库外，还包括摩托车库、自行车车库、水泵房、发电机和出入通道，被上诉人没有证据证明地下车库系单体设计、独立投资，而其他部分属于公摊。被上诉人以欺骗手段取得地下车库的产权是无效的。本案不能适用《物权法》，而应适用《民法通则》及《物业管理条例》的规定。

E公司抗辩理由：

　　根据商品房买卖合同和分层分户建筑面积计算书可知，诉争的地下车位没有计入公摊面积由业主分摊，地下车位是被上诉人对地下空间的利用，在业主购买房屋前已经规划好，由开发商投资建设，根据“谁投资、谁受益”的原则，应归被上诉人所有。即使地下车位已计算在开发成本内，亦不影响其归属。地下车位的产权已经依法登记，被上诉人有权销售。

二审法院观点：

　　具体行政行为具有公定力。某市房产管理局局已于2009年向被上诉人E公司颁发了诉争地下车位房产权证。且根据商品房买卖合同和分层分户建筑面积计算书，诉争的地下车位没有计入公摊面积由业主分摊。据此，上诉人主张诉争车位归其所有的依据不足，原判予以驳回，并无不当。

律师观点：

　　关于开发成本能否作为认定车库（位）归属小区全体业主共有的依据问题。

　　目前市场上普遍存在一种观点，认为车库（位）的开发成本因已计算在整个商品房项目的开发成本中，所以应认定车库（位）为商品房全体业主共有。在“相关案例四”中，业主委员会主张涉案地下车库应归属小区全体业主共有的上诉理由之一就是涉案地下车库的成本已计算在住宅开发的成本之内。虽然在该案例中，人民法院并没有直接针对该上诉理由展开论述，但在判决结果中并不认定该上诉理由作为涉案地下车库归属小区全体业主共有的依据。另外，根据上述案例一中二审法院的论述观点，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记为特定业主所有权的客体。”，由此可见，只要车库（位）符合前述三个条件的，就可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权，建设用地使用权人基于合法建造该车库（位）的事实行为而当然享有该车库（位）所有权。因此，从司法实践层面，人民法院并不认可开发成本是认定车库（位）归属小区全体业主共有的依据。笔者亦认为，以车库（位）的开发成本已计算入商品房项目的整体开发成本中为由，进而得出车库（位）应归属于该商品房项目全体业主共有的观点既无法律依据，亦不符合常理。建设用地使用权人，即通常是房地产开发商，将车库（位）的开发成本计算入商品房项目的整体开发成本中，仅是其在财务上的特殊安排，而不应作为认定车库（位）归属的法律依据。

来源：微信公众号|建纬律师（ID：sh_jianwei）。