民事｜律师如何合法接物业法律类案件？
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谢王钢
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1个月之前
三个月前，我代表业委会去开庭，当庭，原告律师提出，业委会无权直接聘请律师。
上个月，我代表业主去开庭，当庭，我作为原告律师提出，业委会无权直接聘请律师，法官说会进行审查。
怎么接受委托，才能合法，被法院认可呢？
上上周，一个苏州律师找我合作案件，说是苏州一个小区筹备组要委托，通过了解，发现是换届小组，换届小组的业主认为，可以用换届小组来委托，但我认为，不行。
那么，怎么合法委托呢？
上周，一个西安律师找我合作案件，西安一个小区物委会想委托，让帮助更换物业。
物委会可以直接委托吗？
现实中，还会遇到各种各样的情况。
接下来，我就尝试用我的理解，给大家分类讲解下，如何合法接受委托：
一 业主名义来委托
没问题，直接签订合同接受委托即可。
但是，提醒如下：
如果是一群业主都要做委托人，要求起诉业委会等，建议找其中一人作为委托人即可。
效果是一样的，还可以避免成为群诉案件。
二 筹备组名义来委托
因筹备组不具有法律主体资格，所以不能作为委托人。
建议的委托方式如下：
1 筹备组中的业主作为委托人
（1）适用情形：业主希望提供业委会成立过程中的法律服务，和其商议好费用，商议好委托代理合同，签订后开始服务。
（2）可以提供的服务：
业委会成立过程中的法律咨询、法律文书拟定、法律文书审核、参与会议，业委会成立过程中涉嫌违法行为的发函或诉讼。
对于律师费，业主们可以自行筹集，筹集好后支付给律所即可。
业主们自筹律师费，不涉嫌非法集资等问题，是合法行为。
2 非筹备组的业主作为委托人
操作同上（详见“1.筹备组中的业主作为委托人”的内容）。
3 街道、乡镇政府或居委会作为委托人
（1）适用情形：政府部门希望律师提供帮助成立业委会的服务，不能用筹备组名义，但可以用街道、乡镇政府或居委会名义，作为委托人。
委托合同上，约定清楚，该法律服务是为某市某区某小区提供的帮助成立业委会服务，目的是保证业委会合法成立。
（2）可以提供的服务：
业委会成立过程中的法律咨询、法律文书拟定、法律文书审核、参与会议，业委会成立过程中发函及诉讼案件。
三 改选小组名义来委托
因业委会改选小组不具有法律主体资格，所以不能作为委托人。
建议的委托方式同上“二、筹备组名义来委托”。
四 物委会名义来委托
主体没问题，可以用物委会直接签订委托合同。
但是，因为物委会的成立，并不需要通过召开业主大会来成立，而是根据各省的物业管理法规规定由对应政府部门指定组建的，所以，应该是没有议事规则的。
除非，物委会成立前或后，召开过业主大会，通过了议事规则。
如果有议事规则，看议事规则有没有授权，有授权可以聘请律师，直接在授权内聘请，没有授权，或超过授权，则要召开业主大会。
没有召开过业主大会，没有议事规则，就不存在全体业主授权过物委会可以委托律师，那么聘请律师，就需要召开业主大会，要有双2/3的业主参与，要有双2/3参与业主中的双1/2同意。
这个是必须的，否则这个委托我认为涉嫌违法，可能到法院了，还是不被认可。
尤其是委托时和委托后，需要花费业主的公共收益或维修资金来支付律师费，甚至是金额比较大的费用。
业主们不认可，则会通过投诉、上访、起诉等方式来维护自己的权利，你作为律师，连自己的委托合法性都不能保障，将会处于非常不利的地位。
五 业委会名义来委托
主体没问题，而且比物委会的主体方面更具有合法性，毕竟，是国家的法律民法典规定的一个主体。
这类，现在是现实中最常见的一种委托。
但是要注意，一定要注意，要看议事规则。
如果议事规则明确规定，可以委托律师，律师费在多少钱以内由业委会做主，这样是没问题的。
但是，也是要召开业委会会议的，一半以上同意才行，不是业委会主任一个人做主。
主任一个人做主，依然涉嫌违法。
更要注意，如果议事规则没有授权，或者超过授权委托，那么，一定要让业委会召开业主大会，要有双2/3的业主参与，要有双2/3参与业主中的双1/2同意。
同样，业主们不认可，则会通过投诉、上访、起诉等方式来维护自己的权利，你作为律师，连自己的委托合法性都不能保障，将会处于非常不利的地位。
而且，一个小区或商业综合体等，业主人数众多，业委会人员违法委托，业主不同意，这届业委会很可能会被换掉，后面约定的律师费基本很难要回来，并且之前支付的律师费也可能被要回去！
Q 如果是业委会被诉案件，怎么合法接受委托呢？
1 议事规则有约定
如果在议事规则里面有约定，在被诉案件时，业委会有权直接聘请律师，则不用召开业主大会来决定。
那么，业委会可以直接选择委托律师。
2 议事规则没有约定
有的法院根据实际情况，直接认定业委会委托律师合法。
但是没有法律依据，而是从委托是否为了全体业主的合法权益出发，至少是为了大部分业主的利益出发。
当然，这个认定比较主观，哪怕法院认定合法的，我也认为依然涉嫌违法。
因为在我们国家没有法律规定该种情形，法院或法官有权力造法。
那么，就需要召开业主大会，时间上如果来不及，则需要向法院提出延期开庭申请。
首发：微信公众号“法谈物业”
公司决议下次，股东是否打赏的卡死了肯德基阿里
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原金地物业、世茂物业、中南物业、永升物业等多家全国性集团公司法务负责人
现为北京盈科（上海）律师事务所合伙人律师、盈科全国物业管理及和谐社区法律服务中心秘书长，专注从事物业法律服务近十年。
成功帮助全国多个物业不被业主更换、成功帮助全国多个业主更换物业，为物业收回业主欠费近亿元、为业委会收回物业抵赖费用近千万元，为物业公司妥善处理南京、杭州等多起业主死亡纠纷、帮助业主起诉物业维护业主正当权益，做过多个物业公司的收并购尽职调查事宜。
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