以物抵债的问题一直是一个争论不休的问题，至今尚无定论。一般认为，“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。尤其是对于以物抵债协议的效力以及法律性质的界定在司法实践中的争议依旧没有确定的答案。《九民会议纪要》以物抵债根据约定条件的不同又分为债务履行期届满前的以物抵债和债务履行期届满后的以物抵债，并对此分别加以规定。

《九民会议纪要》显然是对司法实践的一个比较权威的总结，对于今后的司法实践具有比较强的指导意义。因而，据此我们可以总结如下：第一，针对履行期限届满前的以物抵债协议与流质契约的区分，履行期限届满前的以物抵债协议合法有效。但其属于属于买卖型担保，债权人请求交付抵债物的，法院不予支持，且其相较于一般金钱债权不具有优先性，无法排除其他金钱债权人的执行。第二，债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。债务履行期届满后的以物抵债协议原则有效。

由此可见，对于履行期限届满前的以物抵债是不能排除强制执行的，这一点似乎是可以肯定的，但是问题在于债务履行期届满后的以物抵债是否可以排除强制执行仍然悬而未决。当然对于是否可以排除强制执行的问题，其中又涉及物权期待权的概念，物权期待权从性质上仍属于债权的范畴，但该债权不同于一般债权，权利人既然已经按照合同约定履行了支付取得物权之对价义务，预期物权将确定无疑的变动到其名下。签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等效力。买受人物权期待权实际上是赋予买受人相当于出卖人的权利地位。因而，需要判断的是以物抵债中，权利人是否享有物权期待权的问题。

对此，（2022）最高法民申104号裁判文书认为：通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

那么，在本案即使案外人胡军对青丰公司的债权真实存在，胡军也认可田蕙的主张，基于田蕙对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性,结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田蕙无权阻止强制执行。至于《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系，因如上所述理由，其真实性不影响本案处理结果。

由此可见，本案中并没有区分债务履行期届满前的以物抵债和债务履行期届满后的以物抵债，而是从权利的性质出发来确定权利的优先性。物权相对于债权优先属性，物权期待权相对于债权的优先属性。然后再从以物抵债协议与房屋买卖合同的法律性质的区分的角度进一步说明以物抵债不具有优先于债权的根本之所在。但这里缺失的是是对于物权期待权的认识，尤其是物权期待权的法律特征与要件构成的问题没有提及。

来源：微信公众号“秋水长天居士的小窝”