案情简介

洪山村委会及三鸿公司（三鸿公司由洪山村村民[股民]共同出资于2005年4月11日组建成立）分别在2002年9月11日、2006年4月1日与水调歌头公司房屋租赁合同，租期自然到期日均为2023年8月中旬。合同中约定中的不可抗力为“地震、台风、水灾、战争等”，并未约定不抗力作为解除合同的条件。因武汉市政府“城中村”改造政策的实施，2012年7月30日，洪山村委会、三鸿公司告知所在区域的承租方做好搬家准备。后因房屋租赁合同履行、解除、赔偿补偿等问题，水调歌头公司多次与洪山村委会、三鸿公司协商未果，故而成讼。

最高法院观点

本案二审争议焦点问题是：1、洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立;2、一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确;3、合同解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额如何认定。

一、关于洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉房屋租赁合同的理由是否成立。

合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目，当事人可以解除合同。案涉房屋租赁合同也约定，由于地震、台风、水灾、战争等不可抗力原因造成合同不能履行，双方互不负责任。虽然合同仅列举地震、台风、水灾、战争等不可抗力的情形，但根据民法总则第180条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于房屋租赁合同中约定情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断···因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，故双方签订房屋租赁合同的目的已无法实现。在此情形下房屋租赁合同可以解除···关于上诉人所述“案涉地块被置换进而被拆”的上诉理由，法院认为作为基层村民自治组织、村集体经济组织，有责任将该村在还建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映给上级政府，但这并不能改变上述征收及拆迁行为系政府行为的属性，即有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能归责于本案任何一方···

二、关于一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确。

因案涉房屋租赁合同的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题···洪山村委会、三鸿公司系洪山村综合改造后的实际受益人，从公平原则出发，判令洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司所受损失予以补偿···在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失···公平原则是民法总则合同法规定的基本原则，法院认定对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。

三、关于案涉房屋租赁合同解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额问题。

1.扩建工程非经出租方同意，设施设备为可移动财产，故此两项损失请求法院不予支持；2.预期利益损失问题，法院考虑在上述合同解除后，水调歌头公司需要重新寻找场地，这必然导致一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定近三年利润的平均值作为经营利润损失的补偿；3.经人力资源局的鉴证提前解除劳动合同经济补偿金是因案涉房屋租赁合同被解除、水调歌头公司无法继续经营而向其员工支付，应予认定。···

法律评论

民法典第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第563条规定，因不可抗力致使不能实现合同目，当事人可以解除合同。第590条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。根据前述法律规定可知，“不可抗力”可作为法定解除合同的理由之一，但必须达到“合同目的不能实现”之程度；其次，不可抗力，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，从限定解释的角度来看，需同时满足4个因素即“不能预见、不能避免、不能克服，客观情况”；再次，不可抗力不可当然作为免责事由，需要根据其产生的影响予以具体认定；最后，受不可抗力影响一方的及时通知义务，证明义务。民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。可见公平原则贯穿民商事行为的始终。

本案法院在平衡政策实施效力及双方利益，依据公平原则作出的判定，从某种意义上，是以实质公平的结果平衡政策、法律的冲突。考虑到目前的司法实践，在类似案件中，房屋租赁合同约定的完备尤显必要。

案例来源：最高人民法院(2018)最高法民终107号二审民事判决书

来源：微信公众号“民法商律”