裁判要旨

一、因国家行政法规出台导致当事人无法按照国有土地使用权出让合同自行完成拆迁工作，进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的，属于一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持；

二、鉴于双方当事人对于合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，仅判决返还已经支付的价款及相应孳息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的请求不予支持；

三、对于一方当事人为履行合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人基于公平原则平均分担。

案情简介

2010年11月25日，长春市国土局作为出让人与受让人泰恒公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：1、出让人在2010年11月25日前以现状方式将出让宗地交付给受让人，土地及地上建筑物未拆迁部分由受让人自行拆迁补偿整理；2、出让价款为2630万元；3、受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年11月25日之前开工，在2013年11月25日之前竣工。

2010年12月24日，泰恒公司向长春市国土局缴纳了土地出让金2030万元。2012年9月26日泰恒公司缴纳契税1315万元。

2011年1月21日，国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。该条例的颁布导致合同约定的由泰恒公司自行拆除地上物及补偿工作已不可能履行，泰恒公司基于情势变更原则，诉至法院要求解除案涉合同。

二审法院裁判观点

案件审理中，双方当事人围绕《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台是否导致合同目的不能实现展开了争论。

二审法院认为泰恒公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的目的为取得土地使用权，长春市国土局已依约将案涉土地交付给泰恒公司，且在交付土地时符合当时法律和政策规定，不存在不利于合同目的实现的障碍。《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅影响案涉出让合同中关于拆迁整理的具体履行方式，土地使用权出让及土地开发等合同赖以存在的客观情况并未发生变化，并不必然使泰恒公司的合同目的落空。

最高院观点

泰恒公司受让案涉国有土地使用权的目的系对该土地进行房地产开发，而土地完成拆迁工作是泰恒公司开发案涉土地的必经环节。由于上述法规变化导致泰恒公司无法完成案涉土地的拆迁整理工作，进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的，故泰恒公司请求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》，符合本案其合同目的无法实现的客观实际，原审判决认定本案不存在不利于合同目的实现的障碍，与事实不符，应予纠正。

律师分析

本案中争议焦点聚焦在：《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台导致当事人无法根据案涉合同自行完成拆迁工作，是否属于合同目的无法实现，二审法院认为案涉合同目的仅是国有土地出让，法规的出台不影响泰恒公司取得涉案土地使用权，这其实是缩小了案涉合同的目的，合同目的应从合同整体来分析，不应局限于合同名称和个别条款，案涉合同约定由泰恒公司自行拆迁并于2011年11月25日开工建设，已明示合同目的包含拆迁、土地用于泰恒公司进行房地产开发，故行政法规的出台导致泰恒公司无法自行拆迁并开工的，属于合同目的不能实现。

来源：微信公众号“张凌霄律师团队”