裁判要旨

　　委托人以有独立请求权第三人的身份参与受托买房人与卖房人之间的房屋买卖合同诉讼，属于委托人介入并行使受托买房人对卖房人的权利，并不受委托人与卖房人之间房屋买卖协议约定的仲裁条款的约束，法院并有管辖权。

案情简介

　　①何文钜与成利威公司签订的《厂房买卖协议书》约定了仲裁条款。何文钜据此提起仲裁申请。成利威公司提起仲裁反请求，并申请对《厂房买卖协议书》中公司公章予以鉴定。后何文钜申请撤销了该仲裁申请。

　　②何文钜另以有独立请求权第三人身份参加黄少榕诉成利威公司房屋买卖合同纠纷一案（本案），并诉讼请求确认何文钜与黄少榕存在委托买房关系，判令成利威公司将厂房过户登记至何文钜名下。成利威公司提出管辖权异议，主张何文钜自认《厂房买卖协议书》为真，其应仲裁；且即使《厂房买卖协议书》为假，亦不影响仲裁条款的效力。

　　③珠海中院一审认为，何文钜作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，诉请均围绕着其与成利威公司之间是否存在房屋买卖合同关系这一焦点问题，其提供的证据《厂房买卖协议》约定了仲裁条款；因此，何文钜提出的诉请不属于法院管辖，应申请仲裁，并裁定驳回何文钜起诉。

　　④何文钜上诉。广东高院二审认为，何文钜与成利威公司是否另行签订《厂房买卖协议书》，不影响何文钜在本案中因基于与黄少榕存在的委托关系而以有独立请求权的第三人的身份提起诉讼，裁定指令珠海中院对本案进行审理。

实务指南

　　①本案中，何文钜举出的证据能够初步证明其与黄少榕之间存在委托买房的关系，其属于涉案房产的实际买受人，故对黄少榕诉成利威公司房屋买卖合同纠纷一案具有独立的请求权，其诉讼地位为有独立请求权第三人。司法实务中，有独立请求权的第三人参加诉讼，应由该第三人以提起诉讼方式进行，而非由法院通知参加诉讼，可参见最高人民法院（2019）最高法民申5563号的裁判观点。

　　②何文钜基于委托买房关系，根据《合同法》第四百零三条间接代理的规定，可以介入并行使受托人黄少榕对交易相对人成利威公司的权利，该权利即是何文钜作为本案中有独立请求权的第三人的请求权基础。因此，何文钜与成利威公司之间是否另行签订了《厂房买卖协议书》，《厂房买卖协议书》的真假，《厂房买卖协议书》约定的仲裁条款，均不影响何文钜在本案中因基于与黄少榕存在的委托关系而以有独立请求权的第三人的身份提起的诉讼，法院并具有管辖权。当然，严格来讲，本案应否仲裁或诉讼，涉及仲裁委与法院的职权划分，属于法院主管的争议。

　　③本案其实是个商业大片，虽然判决书里的呈堂证供并不能还原各方当事人所有的交易背景与利益谋算，但笔者认为，本案完美地呈现了一出“螳螂捕蝉黄雀在后，当机立断生死时速”的“三国演义”。以下我们从主角何文钜的立场与视角拉开这一诉讼攻防战。各方争夺的焦点是厂房，尽快拿到厂房是关键，诉讼策略的整体设计是核心。黄少榕起诉成利威公司房屋买卖合同纠纷，已抢得先机。房落谁手？分秒必争。何文钜首选以与成利威公司之间的《厂房买卖协议书》直接申请仲裁，利用仲裁普遍快于诉讼的特点，打算一击得手。但成利威公司顺势提起仲裁反请求，要求对《厂房买卖协议书》中公司公章真假及形成时间等予以鉴定。在公章真假扑朔迷离之下，何文钜打起了退堂鼓，撤销了仲裁申请。这背后的利益考量，签约的真实情况，只有当事人心里最清楚。笔者推断，何文钜当初委托买房后，心里不踏实，又找了成利威公司直接签了份《厂房买卖协议书》，但不曾想成利威公司在盖章这儿留了一手。如今双方对垒，何文钜对公司公章的真假犯起了嘀咕。司法实务中，真章假合同，假章真合同，在商业交易中层出不穷，笔者在办案中均遇到过。即使《厂房买卖协议书》中公司公章为假，若存在何文钜信任盖章人、对假公章确不知情、假公章在其他交易中使用过等情形，《厂房买卖协议书》也可为真合同。但如此搏杀，风险大，耗时费力。何文钜随后当机立断，另行选择主动参加黄少榕起诉成利威公司房屋买卖合同纠纷，并提起有独立请求权第三人之诉。但何文钜在诉讼中又拿《厂房买卖协议》当证据使用，并坚信其为真，使得本案翻起巨浪。从诉讼举证的角度，可谓是画蛇添足了；还好因为请求权竞合，法院认定《厂房买卖协议书》签没签、真不真，均不影响本案何文钜以有独立请求权第三人身份提起的诉讼，并未打乱大局。何文钜凭借本案提起的有独立请求权第三人之诉，重新锚定了请求权基础，绕过了《厂房买卖协议书》约定仲裁的羁绊，并可一并同时解决三方间的房产争议，堪称精彩的后手。至于房产的实体争议，究竟花落谁家，不是争议的管辖问题，本案中没有剧本，得看另案分解了。

裁判理由

　　本院认为：本案争议焦点为何文钜是否可以有独立请求权第三人的身份提起诉讼。经查，何文钜依据其与黄少榕签订的《居间协议》，以其已支付所有房地产转让价款，是涉案房地产实际买受人为由，要求作为有独立请求权的第三人参加黄少榕诉成利威公司房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，并提交了《居间协议》、黄少榕与成利威公司签订的《房地产买卖合同书》，以及黄少榕出具的说明收到居间款的《收据》、成利威公司出具的收到购房款的《收据》等作为证据。上述证据初步证明，何文钜与黄少榕可能存在着委托购房关系，黄少榕有可能是作为何文钜的受托人与成利威公司签订了《房地产买卖合同书》。因此，何文钜认为其是涉案房地产的实际买受人，故以有独立请求权的第三人的身份提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”和《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”的规定。至于何文钜与成利威公司是否另行签订了《厂房买卖协议书》，不影响何文钜在本案中因基于与黄少榕存在的委托关系而以有独立请求权的第三人的身份提起诉讼。综上，一审裁定以何文钜系基于与成利威公司签订的《厂房买卖协议书》提起诉讼且协议中有仲裁条款为由，裁定驳回何文钜的起诉欠妥，本院依法予以纠正。何文钜认为其作为有独立请求权的第三人提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定的上诉理由成立，应予支持。

关联法条

　　《仲裁法》

　　第十九条 仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。

　　仲裁庭有权确认合同的效力。

　　第二十六条 当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。

　　《民事诉讼法》

　　第五十六条第一款 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

　　《合同法》

　　第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

　　受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。

　　委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

　　《民法典》

　　第九百二十六条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

　　受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。

　　委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

案例索引

　　《黄少榕与珠海珠澳跨境工业区成利威工业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【广东省高级人民法院（2016）粤民终747号】

关联案例

　　①有独立请求权的第三人参加诉讼，应由该第三人以提起诉讼方式进行，而非由人民法院通知参加诉讼。

　　案例一：《石某、四平市钧成房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申5563号 】，本院认为，关于原审法院未予通知石某参加诉讼是否损害其合法权益的问题。石某对案涉标的物房屋提出独立请求，主张应以有独立请求权的第三人参加诉讼，原审法院未通知参加诉讼,损害了石某合法权益。但是，有独立请求权的第三人参加诉讼,应由该第三人以提起诉讼方式进行，而非由人民法院通知参加诉讼。石某明知边恒对成吉公司、钧成公司提起了原一审诉讼，却不以有独立请求权的第三人身份提起诉讼,参加到原一审诉讼中，属于自主处分诉讼权利，由此产生的法律后果,不能归咎于原审法院。石某虽未参加原审诉讼，但并不影响其依据《商品房认购书》另行主张权利。因此，石某以原审法院未予通知参加诉讼、损害合法权益为由申请再审，本院不予支持。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）