2020年7月，徐庶因家中急事需用钱，就想卖掉自己位居新野城的房子。徐庶很快在自家附近找到了一家名为“黄巾时代”的中介公司，业务员张角告诉徐庶，这事交给他就行，并取得该房钥匙一把。很快，张角找到了曹腾，曹腾表示愿意以268万买入该房产。

但是张角联系徐庶时，徐庶表示自己随刘备任职，一时难以回新野签约。张角立刻编辑一段文字“本人徐庶（身份证***）委托黄巾时代中介代收本人名下新野城博望坡燎原庄园二幢901售房定金叁万元整，成交房价为268万元（贰佰陆拾捌万元）整，此定金不退，若因本人原因反悔不卖，本人赔付双倍定金，该房屋办理时间为：2020年8月20号前”，要求徐庶复制后发送给张角微信号。徐庶照办，随后，张角与曹腾签订了售房协议，并收取定金3万元。

谁知三天后，徐庶母亲得知此事，立马致信徐庶，表示该房是自己出首付款，并且当时购房价270万元，现在两年过去，当地房价约为285万元，难以接受以低价抛售此房产。

于是，徐庶立马告知张角拒绝出售此房。张角表示代理协议已成立，售房合同也已签署，不能接受毁约。但是，张角再去上门时，发现门锁已更换，吃了闭门羹。

2020年8月底，一张诉状送到徐庶手中，曹腾诉至新野城博望区人民法院，要求徐庶双倍返还定金6万元并承担该案诉讼费。

面对此案，作为徐庶代理律师的孔明进行了检索和分析。

最大的不利因素就是徐庶所发微信中的代理协议，是否代表当事人真实意思表示，能否成立的问题。而2013年上海市浦东新区人民法院审理的微信授权房屋买卖纠纷案件中，基本事实因素与本案一致。

2013年11月上旬，长期工作生活于香港的季女士，拟通过中介公司出售位于上海浦东的一套价值近500万元的房屋，并将中介人员吴先生加为微信好友。吴先生将季女士欲出售的房屋介绍给孙女士，并将她的购房条件等通过微信方式告知季女士。在得到季女士初步同意后，吴先生将事先拟定好的房屋买卖合同又通过微信方式传送给季女士，季女士同样以微信方式授权吴先生与孙女士签订了该房屋买卖合同，成交价488万元，并收取定金10万元。

没几天，季女士发来微信，对房屋买卖提出异议，决定取消房屋交易和对吴先生的授权，退还定金。对此，孙女士无奈之下起诉到法院。

法院审理后认为，被告通过微信方式授权第三人代为签订房屋买卖合同，其授权内容明确，授权方式与法不悖，第三人基于被告的授权，以被告名义与原告签订房屋买卖合同，由此产生的法律效果直接归属于被告，原、被告之间就系争房屋的买卖合同成立并生效。现原告主张合同解除，被告对合同解除亦无异议，予以准许。因买卖合同解除系被告违约造成，按约应当双倍返还定金，原告之诉求，法院予以支持。

从这个角度看，主张代理协议无效是行不通的，在电子信息越来越多的今天，电子证据权重也越来越大。如果向法院主张，买卖房产如此重大事件中，微信委托代理协议过于草率可能得不到支持，因此只能另想它法。

此时，法院发来通知，要求双方进行诉前调解。

孔明遂草拟了调解提纲，首先提出，本案中，不仅仅是曹腾和徐庶之间的争议，中介收取的定金也未交予徐庶本人，所以不能仅以徐庶为被告，应该增加黄巾时代中介公司和张角为被告2，或者是第三人。

其次，孔明查阅了新野城市场监督管理局和住建局网站，发现黄巾时代中介公司虽然工商档案登记中营业范围有房地产中介服务，也进行了房地产经纪机构备案，但是张角本人却没有取得房地产经纪人职业资格，甚至备案所用的部分房地产经纪人执业资格证来源有可能是他人挂靠，而非本公司职员所有。那么，张角就不能进行房产中介活动，更不能代理徐庶进行签约。

‍最后，张角代理徐庶签订购房合同时，仅仅告知价款，付款时间等信息，并未将合同发给徐庶查看，而且自行增加违约方承担总房款30%违约金的违约条款，以及出卖方承担中介费等侵害徐庶权益的条款。有理由认为张角越权代理，甚至怀疑张角和曹腾是串通一致合谋低价买入房产，事后再行倒卖。

孔明将该提纲主要内容告知法院以及张角、曹腾，寥寥几日后就收到了对方撤诉的通知。

来源：微信公众号“宁言知语”