借名买房行为风险高、成本大，甚至直接导致借名人无法实现所有权，但是，目前借名买房的行为却大量存在，且因借名买房行为而导致的确权纠纷亦日益增多。究其原因，笔者归纳了以下几种原因：

第一，规避法律、政策的限制性规定

政府为遏制房价过快上涨出台了一系列限购政策；政府为解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、廉租房等政策性保障住房。

限购政策以及政策性保障住房设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式，规避法律、政策的限制性规定。

第二，转移财产、逃避债务

部分债务人为逃避债务，以其他人名义购房，从而使得其并无可强制执行财产之假象。

第三，其他原因

部分房地产公司为获得更多的流动资金，并解决员工住房问题，公司低于市场价出售于本公司员工的福利房产；只针对本单位员工出售的单位集资建房等。借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房行为。借名买房后，被借名人面对巨额的财产，可能会产生借名人与被借名人就房屋归属产生争议，那么，借名买房，房屋到底归谁的？

2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》（法发〔2017〕22号）（下称“意见”），该意见共30条内容，俗称金融审判30条，其中该意见第18条明确规定：

“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”

虽然，《意见》第18条并未明确该类合同效力，但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断，从严监管的倾向明显。

事实上，法院内部已形成意见，对于借名买房规避国家房产限购政策的，合同一律无效！那么合同无效后，房子到底归谁？首先，我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的：

《合同法》规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

根据该条款规定，合同无效后发生三种法律后果：

其一是返还取得的财产责任，比如若房屋买卖合同无效，则一方返还购房款，另一方返还房屋；

其二是不能返还情形下的折价补偿，比如建设工程违法分包合同中，实际施工人的履行行为己固化于建设工程中，无法予以返还，参照双方约定的工程款予以结算。

其三是过错损失赔偿责任，该责任可能与上述两种法律后果结合使用，也可能单独适用。

由于借名买房涉及到2个法律关系：

其一是借名人（借名人）与出名人（被借名人）之间的关于借名买房的内部协议（下称“借名协议”）；

其二是被借名人（房屋买受人）与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此，针对这两个法律关系，我们逐一分析：

一、借名协议无效，而房屋买卖合同有效

如果借名协议无效，意味着借名人支付给被借名人代为转付的购房款，在合同无效后，只能由被借名人予以返还，双方形成的是一种债权债务关系，而被借名人取得房屋的产权。

因此，借名协议无效，意味着真正的借名人将无法按照预先的设想，依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效，而房屋买卖合同有效的情况下，房产将归被借名人所有，此事被借名人应返还借名人所出资金！

二、借名协议及房屋买卖合同均无效

借名协议及房屋买卖合同均无效，意味着出卖人需要返还被借名人的购房款，而被借名人应依法返还房屋。

因此，当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下，也意味着房子既不是借名人的，也不是被借名人的，而是出卖人的，系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。

当然，需要特别说明的是：对于借名买房中涉及到的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题，需要人民法院或仲裁机构依法认定，但是，对于民事诉讼来说，“不告不理”是基本处理原则，若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下，《房屋买卖合同》按照有效来处理，也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前，房屋的产权仍然归被借名人所有。

综上，借名买房，规避国家房地产调控政策的，房子肯定不是借名人的！

来源：微信公众号“律道行天下”