·房屋买卖的整体交易流程·

Part1

商贷交易流程

Part2

公积金交易流程

Part3

全款交易流程

·交易流程中需要特别关注的问题·

Part1

房屋核验

主要核查房屋有没有抵押、查封和债权纠纷登记等限制买卖交易正常操作的因素，保障二手房交易安全。

房屋核验的主要方式：自行办理、委托经济机构办理。

办理人：房屋所有权人或经纪机构核验专员（只能委托一家经纪机构办理房源核检，如果在A公司办理房屋核验，在B公司进行签约，需要A公司将房屋核验注销，B公司重新提交房屋核验！或者业主本人拿着身份证、房本原件直接办理注销）。

办理地点：住建委。

所需材料：A 填写《存量房房源核验申请表》；

B 房产证原件及复印件；

C房屋所有权人身份证原件及复印件；

D央产房需提供央产房上市交易登记表；

E委托经纪公司还需填写《房源核验委托书》，并提交个人及房本照片。

核检时间：最快10个工作日出结果。

所需费用：不需要任何费用。

结果查询：A 登陆北京市住房和城乡建设委网站www.bjjs.gov.cn查询。

B 咨询代办经纪公司经纪人。

异议复核：如对结果有异议，应向住建委提出书面复核申请，7个工作日出结果。

Part2

购房资格审核

（1）作为前置程序的中介购房资质审核

一般来说，如果通过中介服务机构进行交易，购房资质审核是正式签署《房屋买卖合同》的前置程序，由房屋买受人提供经纪机构核验专员，1个工作日之后出结果。但这一程序只是为签订《房屋买卖合同》做的一个准备程序，并不具有当然的购房资格确认的效力。《房屋买卖合同》签订完成后还要进行正式的购房资格核验。

（2）购房资格核验（正式）

（3）补充两点

第一，如果是军人购买房屋，注意军人证分为军官证和士官证，军官证（驻京）等同于北京户口，但是士官证并不具备同样的资格。

第二，直系亲属的赠与，被赠与人也需要有购房资格。

Part3

通过房地产经纪机构

出卖房屋的房屋所有权人必须具备“三证两书”

北京于2017年7月1日正式实施“买卖房源三证两书全部完备才能委托中介出卖房屋”的规则。

三证是指：业主的身份证、房产证、《业主出售委托协议》。

两书是指：《房地产经纪服务事项告知书》和《房屋状况说明书》。

依据：北京市建委发布的关于转发《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的通知的第四条

Part4

“阴阳合同”北京地区已经不存在了

房屋买卖交易中有两个环节与房屋价格密切相关，一个是银行批贷额度，一个是房屋税费缴纳。房屋价格越高，前者越高，后者也越高，而交易双方常常想要更高额度的贷款，更低的税费。，从而形成一对矛盾，“阴阳合同”也就应运而生。

“阴阳合同”的存在有两种方式：

第一，为了避税，交易双方网签时将房屋价格压低，举例1000万的房屋，网签价格只有200万元。但是现在北京市对16区的房屋出台了过户最低价和最高价，网签合同只能在指导价期间进行变动，不能随意约定。

第二，在实际操作中，很多人为了能够多贷款，少交税，往往采取这样的方式。先将房屋以较高的价格网签，在银行获得额度较高的贷款后，再将网签合同撤销，再将房屋以较低的价格再次网签过户，以达到缴纳较低税费的目的。但目前北京住建部门和税务部门已经联网，这样的操作已经不再允许，换言之，一个房屋在整个交易流程中只能进行一次网签，同时住建部门会将网签信息与税务部门共享，交易双方不能再通过这种方式避税。交易双方要么选择更高的贷款额度同时更高的税费，要么选择更低的贷款额度更低的税费。

Part5

需要注意的环节

（1）房屋评估的环节

在房屋买卖交易流程中有一个房屋评估环节，一般委托评估公司对房屋进行评估，一般比交易价格要低，大概在交易价格的80%-90%，因为需要考虑到年代的折旧等问题。房屋评估可以在办理网签前，也可以在办理网签后，因为北京现在已经出台了房屋过户指导价，所以评估价格对于网签价格影响小，所以可以进行选择。

注意：市属住房买卖必须先评估才可以网签。

（2）服务合同备案

北京市住建委要求从2018年7月1日起，北京市通过房地产经纪机构买卖房屋签订的中介服务合同必须要到北京住建委进行备案。

（3）缴税预审环节

北京市为了减少房屋买卖交易双方因为资格等各种问题多次到税务部门缴税的时间和交通等成本，规定了缴税预审环节，买卖交易双方先在税务部门系统上提交相关证件材料，预审通过后双方再到税务部门进行缴税。

预审环节需要注意一个问题，户口本上的婚姻状况必须与实际婚姻状况保持一致，否则很有可能缴税预审不能通过。

Part6

资金监管

资金监管是买卖双方为了保障交易安全而自愿选择的房款交易方式。具体流程是买卖双方到银行共同提出交易资金监管服务需求，银行会给买卖双方各开一个账户，买受人将监管资金打入自己的账户中，银行会让买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》，协议一般约定银行只有见到写有买受人名字的房本时才会将监管资金从买受人的账户打入出卖人的账户。在这期间，买受人不能要求拿出账户中的监管资金，即使交易失败，也必须买卖双方共同拿着有骑缝章的协议到银行申请才可以将监管资金放给买受人。

这也是为什么在很多房屋买卖交易失败的案例中，买受人的资金一直被封在银行监管账户中的原因，也导致很多买受人一次交易失败无力再次购买房屋的重要原因之一。为了解决这一问题，现在出现另一种资金监管的方式——理房通。

这种方式与一般的资金监管并没有其他的差别，唯一的差别在于，如果交易失败，买受人可以取出被监管的资金，而非像一般监管方式，只有双方共同到银行申请才可以。在一定程度上降低了资金监管对于买受人的风险。

注意：资金监管不收取任何费用，一般的资金监管还会有利息，但是理房通并没有利息。

Part7

连环单问题

对于想要同时进行卖房和买房的人来说（换房），连环单中最大的问题就是如何在保证效率的同时减少税费的问题。将房屋卖出签署网签后并不意味着其名下不再有房屋，而是出卖方和买受方名下都会各有一套房屋，如果这时出卖方再购进一套住房并网签，出卖方的这套购房不符合“满五唯一”，要缴纳更多的税费。那么应该如何操作才能又快又不用缴纳更多的税费？

方法是等到房屋过户后3个工作日再进行网签能够保障出卖人名下的“满五唯一”，从而不用缴付更多的税费。同时，为了节省时间，出卖人可以在房屋过户的同时进行购房的资格预审。

Part8

如何区分普通住宅和非普通住宅

以下三点需同时满足为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

（2）单套建筑面积在140㎡（含）以下；

（3）单价或者总价不超过最高限，满足其一即可。

上述表格如何得出的计算方式：均价*非普通住宅系数1.2*环线系数；

面积均价：2.2万元/平方米；单套均价：260万元/套；环线系数：5环以内1.5、5-6环 1.2、6环外 0.9。

Part9

可以追溯原房产证登记日期的情况

“满五唯一”和“满二唯一”对房屋自住都有一定的年限要求，对于一些情况下房屋买卖时可以追溯原产权证书登记日期，从而使得年限能够满足的优惠。

（1）自然人姓名变更；

（2）单位名称变更；

（3）房屋地址变更；

（4）夫妻更名；

（5）继承；

（6）直系亲属赠与（范围：父母、子女、祖/外祖父母、孙/外孙子女、兄弟姐妹）；

（7）遗失补办、破损补办产权证。

如果房屋产权一部分是直系亲属赠与，另一部分不是直系亲属的赠与，则分别按照各部分计算房屋年限进行缴税。

Part10

房屋交易的税费问题

（1）中介服务费

国家已经放开了对中介服务费的价格管理，中介服务费可以在2%的基础上进行市场调节。目前以链家为例，其费用构成为2.2%+0.5%。其中2.2%截止到买卖双方签订房屋买卖合同为止，即服务提供完毕，剩余0.5%为保障服务，针对房屋买卖合同签订后的网签、缴税、过户、资金监管等流程的服务。其他中介机构的服务费收取基本都采取上述模式，比例会稍有变动。

（2）商品房如何缴税？

（3）已购公房如何缴税？

（4）经济适用房如何缴税？

（5）二类经济适用房如何缴税？

（6）两限房如何缴税？

来源：微信公众号“房屋里的法律”