本次新冠疫情虽与“03年非典疫情”同样都是由于突发性病毒疾病所导致的全国性疫情，但由于疫情爆发时我国房地产行业发展阶段的不同，该行业在我国经济发展中的参与度与2003年已有很大不同，房地产业自身的特点与发展现状、趋势等也发生了诸多变化，对应的法律问题亦有不同，历史事件虽然如此相似，我们除了谨慎对待历史经验外，不能简单引用2003年非典疫情的裁判情况来分析当前的问题，否则很有可能对整个行业的各类纠纷问题作出错误的预判。

一、新冠疫情下与“03年非典”疫情的房地产行业影响不同

　　（一）房地产行业发展阶段不同。

　　2003年我国房地产市场仍处于初级发展阶段。受当时国家“住房分配”政策影响，房地产行业发展热情不高，商品房市场潜力还未爆发，各地城镇化水平并不高（城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米），城市建设处于初级阶段。随着改革开放的深入推动，人口不断剧增，住房压力日益紧张，为房地产行业的发展带来前所未有的契机。目前，我国户均住房已超过1.1套，2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。

　　（二）不同时期，国家对待房地产行业的政策环境不同。

　　2003年之前，房地产行业对各级政府的GDP影响不大，就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将房地产业定位为经济发展“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今，在经历了十余年年的快速发展阶段后， 2016年中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在不同的政策影响下，当前房地产行业的发展趋势势必与当时的经济地位不同。

　　（三）市场发展趋势不同。

　　得益于当时政策环境影响，“非典”疫情爆发前后，我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势，房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%，房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%，销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。而目前，现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经急剧下滑，基本呈现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%，而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%，均处于十几年来的相对低位。

　　（四）房地产开发商的负债水平与杠杆率不同。

　　房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元，房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申万一级行业分类标准），大幅提高了38.28%。总体来看，房地产企业债务负担较之前明显增加，对融资的依赖度也比以往更高。

　　（五）商品房市场购买力下降导致市场需求下降。

　　巨大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高，继续加杠杆的风险较大。此外，收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期，同时也迎来了人口红利窗口。2000 -2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，而2014-2019年为7.99%。

二、新冠疫情对房地产法律纠纷的司法裁判影响及对策

　　相比2003年的非典疫情而言，两次疫情中政府采取的管控措施不同，使疫情对房地产行业的冲击程度不同，诸如建设工程企业复工时间、条件管控、市场销售准入条件不同、市场交易手续办理政策不同等等，都将催生出新的法律问题，虽然2003年的非典中的裁判方向具有借鉴意义，但不能代表经历本次疫情后司法实践仍会同样按照2003年非典的裁判处理方式。以下我们就几处频发性争议点，结合本次疫情期间的防控措施及各省市法院裁判指引提出相应对策。

　　（一）建设工程施工方面。

　　1.工程施工期的延迟与对策。

　　根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》第一条的规定，广东省内除特殊行业外，复工时间不得早于2月9日24时。

　　其中惠州市住建局发布的《关于进一步做好防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作通知》，该通知要求“全市住建系统、全市住建领域行业及企业，要抓好人员管控，分类统筹行业管理，确保燃气、供水保障；建筑工地、房地产销售、房屋中介服务元宵节后开工开业，禁止举办开盘等聚集性销售活动”。上述相关政府通知的疫情防控措施可能直接造成疫情期间的建设工程延期。

　　对策：（1）建议建筑施工的承包方首先应及时将疫情影响施工合同的情况以书面的形式报告、通知发包方，向发包方申请工期顺延。（2）制定复工计划、疫情应对方案或措施及后续建设方案，书面征求发包方意见，并抄送住建部门备案或批准复工。（3）文书往来过程中树立风险意识，注意证据留痕与存档。

　　2003年非典疫情的裁判方向：浙江省嘉善县人民法院（2004）善民一初字第402号《民事判决书》认定“由于非典疫情影响被告采取了人员分散管理施工的办法造成工期延误，属于不可抗力因素，不承担工期延误的责任”。

　　新冠疫情的裁判方向：内蒙古自治区高级人民法院2020年2月14日公布的《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》中明确规定“因疫情防控需要，造成建设工程项目停工或者不能按期开工的，属顺延工期合法事由”。浙江省高级人民法院民一庭于2020年2月10日公布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷实施意见（试行）》中明确规定“确因执行疫情防控需要，造成工程项目停工的，一般可以顺延工期”。

　　2.疫情导致发包方或承包方出现的损失与承担。

　　一般而言，主要集中在涉及因延误工期导致相应损失，例如工程停工损失、工程材料价格上涨、工程设备租赁费用增加、人员工资增加、疫情期间用工成本、防疫成本等等。对于上述损失如何分担，法律、法规并无强制性规定，属于合同当事人意思自治范畴。按照《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)通用条款已明确列举，双方在合同中对上述条款未做变更的，可依照约定处理。对于合同中未约定的其他损失，司法实践中一般依照公平原则处理。

　　此外，施工企业作为劳动密集型企业，在这一特殊情况下，劳动用工难度上升，势必造成用工成本上升。此外，按照《广东省住房和城乡建设厅关于对房屋市政工程申请提前复工实施报备管理的通知》（粤建质函〔2020〕17号）的要求，建筑工程施工企业开展复工需要按照相关规定办理复工审批手续，同时要求企业在施工场地配备相应疫情管控、消杀物资，造成施工方因疫情产生相应损失。

　　对策：（1）根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，建议承包人将不可抗力造成履约障碍的一方及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。（2）建议以书面形式向发包方协商疫情发生期间的损失承担问题。（3）全面收集并固定不可抗力发生及造成损失的证据材料，例如国家及工程所在地的疫情管控政策通报、双方书面往来函件、会议纪要、施工日志，承包方在疫情期间为防疫施工支出、照管、维护、恢复及清理工程发生费用的全部书面文件及付款凭证等。

　　2003年非典疫情的裁判方向：北京市高级人民法院(2018)京01民终4444号《民事判决书》“保定市京城振中新技术开发公司与中国人民武装警察部队参谋部直属工作局等建设工程施工合同纠纷”一案，北京高院认为“保定京城振中公司主张的非典期间损失补偿，武警参谋部工作局未同意拨款，振中公司亦未提供证据证明实际损失数额，对此法院不予支持”。

　　新冠疫情的裁判方向：（1）广东省高级人民法院于2020年2月9日发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》第六条中明确规定“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担”。再如，内蒙古自治区高级人民法院2020年2月14日公布的《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》中明确规定“适用不可抗力条款时要兼顾各方当事人的利益，考虑不能履行义务的一方在受疫情影响后是否及时将自身履行能力通知另一方，另一方是否采取措施防止损失扩大等因素，综合判断各方当事人承担责任的比例，避免简单机械适用”。

　　问题延伸：建设工程的发包人、承包人能否因疫情解除合同？

　　主张解除合同的，一般是以疫情为不可抗力导致合同目的无法实现为由进行主张。如当事人援引不可抗力请求解除合同的的事由在双方合同中进行明确约定的，则应当尊重双方合同约定进行处理。对双方没有约定的，则应按照合同法第九十四条第一项的规定标准予以从严审查判断，一般司法实践的审查重点在于合同目的是否受到了疫情客观阻却，且足以导致合同目的不可能实现，一旦主张解除合同一方不足以证实双方合同目的因疫情不能实现又无继续履行的必要时，可能构成违法解除合同，故不论是开发商还是承包方均因谨慎行事“合同解除权”。此外，解除合同的公平性、必要性与合理都将是法院处理“合同可否解除”纠纷的重要考量因素。

　　（二）商品房销售方面。

　　1.预售商品房延期交付、延期办证的问题及其对策。

　　新冠疫情对建筑施工企业造成影响，势必会导致开发商在商品房预售、交付及办理产权证等造成影响。开发商及买受人在合同签订和履行中，能否以受疫情不可抗力影响行使相关合同权利，如开发商主张豁免违约责任、买受人主张逾期交付、办证责任，或者是否有权解除合同，在疫情过后，这类问题势必会呈爆发势态涌现。根据《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》以及惠州市住建局发布的《关于进一步做好防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作通知》的要求，疫情的发生是开发商与购房者在签订《商品房买卖合同》中不可预见到的客观情况，且政府部门严格明确商品房建设复工时间，故商品房预售合同约定的交房时间在疫情防控期内或者之后，确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，开发商有权主张顺延交房日期。但是开发商如有以下情形则不能免责：1、商品房预售合同签订时间在疫情防控期内；2、商品房预售合同签订时间在疫情防控期之后。

　　对策：（1）开发商可在疫情管控措施发布后的合理期限内将疫情影响导致商品房逾期交付的可能书面（EMS邮寄、短信、微信等）方式通知买受人，同时将建管部门的管控措施文件作为附件一并送达。（2）将商品房建设情况、建设进度及时提交建设主管或房产主管部门备案，申请延期验收、测绘或延期办理相关手续。（3）对送达买受人回执以及报送相关部门文件或相关部门送达的通知进行建档留存备用。

　　2003年非典疫情的裁判方向：海南省三亚市中级人民法院[（2005）三亚民一终字第79号]殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷《民事判决书》认为“由于＂非典＂疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天”。

　　新冠疫情的裁判方向：内蒙古自治区高级人民法院2020年2月14日公布的《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》中明确规定“因工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延”。

　　2.房价受疫情影响波动下，开发商或买受人解除合同的问题及对策。

　　房地产市场价格可能受疫情影响而波动，容易出现一方借机毁约。尚处于开发过程中的楼盘，因疫情导致建筑工程成本、预售成本等增加，对开发商而言利润被压缩，可能会有开发商借机调整销售价格以保障自身利润。也存在着楼市行情不高而出现楼价下跌，可能会有买受人借机毁约，而避免承担楼下下跌的损失。

　　现象一：房价下跌。因疫情导致房地产市场交易热情不高，可能导致房价下跌，此时对在疫情发生前签订的《预售合同》，并不会因疫情而导致双方合同继续履行存在障碍（特殊情况除外，如疫情防控需要政府部门依法征收在建工程项目等等），开发商和买受人应当依照合同继续履行相应交付和付款义务，对房价下跌的损失，属于双方均应承担的正常的商业风险。

　　现象二：开发成本上升，开发商提高房价。开发成本的上升，挤压了开发商的商业利润，此时对疫情发生前已订立的《预售合同》的开发商而言，不足以构成“情势变更”来调整合同价款，但对疫情发生时或之后订立的《预售合同》，开发商有条件和权利在合同中对价款重新进行拟定。

　　对策：谨防一方借机毁约损害己方合同权益。疫情发生前后，双方仅签订《认购合同》，未订立正式《预售合同》，此时房价出现波动，不论是开发商或是买受人均可能从“利己”的角度考量，以疫情为由解除《认购合同》从而减少损失或扩大受益，一般来说，单纯无正当理由解除合同，应按照合同的“定金条款”承担相应责任。但从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第四条中“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，给双方均留有“合法毁约”的可能。因此，建议此情形下的开发商和买受人秉持“契约精神”，在《认购合同》订立后及时书面通知对方尽快签订正式《预售合同》。

三、二手房买卖方面的影响

　　目前，多个省市发文要求延迟复工，部分省市甚至要求房屋中介机构暂停营业、房产部门业务暂停办理，这些措施都将导致二手房交易受阻。此外，买卖合同双方如约定按揭贷款的，合同的履行可能还受到银行等金融机构的通知限制，作为合同当事方，可能会据此提出延迟履行、变更合同甚至解除合同的诉求。

　　对二手房买卖双方而言，卖方集中在房屋交付、抵押解除及过户手续办理中会因疫情造成履行受限，对买方则集中在抵押贷款手续、价款给付中可能因疫情受限，但双方的合同并未因疫情影响导致合同履行或延后履行不能，故一方以疫情为由主张解除合同则不能成立。例如买方或买方因疫情交通管控、房产部门暂不办理相应手续或被采取医学隔离措施而无法正常履行交付房屋、办理相应手续的，则双方均可以“不可抗力”为由主张免除或减免延迟履行的违约责任。但是对约定采取一次性付款的买方而言，疫情并不足以导致其给付金钱价款受限，故此情形下的买方如延迟付款的，应按照双方合同约定承担相应违约责任。

　　对策：（1）售房人在疫情发生后确有困难暂时无法履行相关合同义务的（如因疫情隔离无法交房、或因房管部门暂时办理解除抵押、过户手续），及时书面通知买受人，并协商对合同后续履行进行重新约定。同时，将疫情影响履约的有关证据进行保存。（2）购房人在疫情发生后确有困难暂时无法履行合同义务的（如因疫情隔离、银行按揭业务办理受限，首期款与一次性付款的金钱履行除外），亦应及时书面通知售房人，对合同履行进行重新协商或约定。

作者：

　　章利兵，广东卓凡（仲恺）律师事务所主任

　　彭阳俊，广东卓凡（仲恺）律师事务所执业律师

（来源：微信公号“企业合规与管理”）