Part1

问题引入

　　法拍房的优点：价格低(20%-30%)、北京大部分区不限购。而利益即代表风险，那么法拍房的风险主要来源于哪里呢？

　　虽然被称为是法拍房，但是其本质上就是房屋买卖，只不过在整个法拍房的交易流程中卖家确实，这就导致许多在一般房屋交易中应当由房屋所有权人提供的信息以及承担的义务部分甚至全部需要买受人自行判断或承担，法院只负责提供基础信息和协助过户，而不承担房屋买卖的瑕疵担保责任。

　　因此，所有在一般房屋买卖中需要房屋所有权人提供的信息及承担的义务都有可能成为法拍房风险的来源。

Part2

风险及防控

　　在一般的房屋买卖交易中，卖方一般需要承担三大义务，一保证房屋可以过户交易，第二保证房屋交易后可以被买方使用，第叁，保证房屋交易过程中不产生额外的税费，对上述义务的违反，卖方需要承担义务违反产生的损失（违约责任），甚至严重时买方可以主张解除合同并要求卖方承担违约责任。

　　上述的三个主要义务也会成为法拍房的三大风险，及过户风险、清户风险和意外税费风险。下文将一一介绍。有些风险只是看着严重，但是实际上是可以协调法院进行解决。

　　（一）过户风险

　　1、资格风险

　　（1）购房资格

　　虽然北京大部分地区的法拍房并不限购（实际操作意义上的），但是通州区、昌平区、门头沟区的房屋以及其他区的部分房屋还是存在资格限制的。此外，即使不限购的房屋如果不能全款购买需要办理贷款的话也是需要购房资格的。

　　那么如何进行购房资格审查：北京市住房和城乡建设委员会网站首页有存量房个人资审，按照流程填写自己的信息，提交后一两天就会出一个结果。具体网址为：http://zjw.beijing.gov.cn/如果对网上结果不信任的话，还可以去现场进行核实。

　　（2）房屋是否可以交易

　　有些房屋是不能够上市进行交易的，此类房屋即使购买也不能办理过户登记手续，所以竞拍的时候一定要慎重。有些人会问，既然法院能拍那就意味着我能买，但是这些需要注意的是法院系统毕竟与房屋过户交易登记中心系统是两个系统，部分房屋是否能够交易法院有时也并不清楚。所以法院法拍房公告一般会写明：竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续。

　　不能上市交易的房屋：没有取得房产证的房屋、未满5年的经济适用房、限制交易的央产房、未满5年的限价商品房、未满5年自住型商品房。

　　竞拍人应该如何辨别自己想要购买的法拍房是否是上述类型的房屋呢？一般法拍网站中的房屋信息中会有所透露，即使公告中没有披露，也可以联系执行法院，法院会告知相关信息，如果土地使用权类型上写的出让，或者房屋类型上写房改房、经济适用房等，竞拍人一定要谨慎，事先去相关职能部门了解是否能够办理过户手续。

　　属于不宜上市出售央产房的范围：凡涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应根据本单位具体情况，按上述范围，填写《中央在京单位不宜上市出售住房登记表》，经单位主管领导审核后，于9月20日前报交易办公室备案。

　　2、查封、抵押风险

　　（1）查封风险

　　进入到执行程序的法拍房一般都会被查封，解封一般由执行法院负责办理。但实践中，常常出现一套房屋被两个法院查封的情况，首封法院在拍卖房屋时可能并未与其他法院沟通好，导致只解除首封法院的查封，但其他法院的查封并未解除，从而导致过户失败。

　　（2）抵押风险

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第31条规定“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”

　　对于不动产登记机构来说，抵押权注销登记办理只有两种情形：依申请或者依嘱托。若执行法院未在协助文书中写明抵押权人的债权已经优先清偿，则不动产登记机构大多不予协助。

　　其实查封和抵押的风险是可控的，换句话说能够走到法拍执行程序的房屋一般都会存在查封和抵押情况，只要与法院这边保持沟通，法院会协助解决这些问题。

　　（二）清户风险

　　1、户口、学籍风险

　　（1）户口风险

　　一般房屋买卖：出卖人配合买受人查询出售房屋下的户籍情况，此外，通常会在《房屋买卖合同》中约定出卖人不在一定期限内迁走房屋的需要承担违约责任。

　　法拍房：原产权人不愿配合，因涉及隐私，派出所要求必须产权人拿着房屋所有权证书才能到派出所查询该房屋下的户籍情况。也就是说在取得房屋所有权证之前，竞拍人不能事先对房屋的户口问题进行了解。法院公告中一般也会写明，协助执行不包括户口问题。

　　笔者也打电话咨询了派出所的户籍科，他们给的答复是如果该房屋下仅有被执行人一户的户口，则竞拍人取得房屋所有权证后可以拿着房本和身份证等材料办理入户手续，被执行人拒绝迁出户口也并不影响。但是若在被执行人以外，该房屋下还有其他户口的，则不能进行办理。

　　（2）学籍风险

　　原产权人户口不迁出，公安机关也无权强制迁出，若原产权人家中有上学的孩子，自然会存在学籍占用的风险。

　　但是不同的学区对学籍的规定也有不同，例如石景山区出台《非京籍儿童义务教育入学办法》规定“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”。

　　所以，如果购房需要考虑到孩子上学的问题，需要提前了解该区的学籍规定，即该房屋属于哪一学区，该学区对学籍申请的要求。可以事先打电话向该区的教委进行咨询，不过关于具体学区问题，教委一般也不会给一个明确的答复，毕竟学区很可能发生变动，但是可以问问周围邻居的孩子一般上哪所学校，从而事先有所准备。

　　解决方法：无论是户口还是学籍问题，因在竞拍前不能够进行查询房屋下详细的户籍情况，所以只能通过法院公告的裁定书了解被执行人的年纪、房屋的来源等情况，或者亲至看房的时候通过邻居等侧面进行打听。

　　2、实际控制风险

　　（1）房屋所有权人居住

　　一般房屋买卖：延期交房需要承担违约责任，延期超过《房屋买卖合同》约定的期限或者按照法律规定合理期限，买受人可以主张解除合同并要求买受人承担违约责任

　　法拍房：原产权人不愿腾退房屋，一般情况下执行法院会配合腾房，但部分法院也可能会在拍卖公告中写明：法院不负责腾退房屋。

　　问题：原产权人拒绝腾退，执行法院又不予配合，购买人是否没有任何救济途径？

　　并非如此，购买人在取得房屋所有权证书后可以向法院提起腾房纠纷，要求原产权人腾退房屋。如果该房屋是原产权人的唯一住房，购买人可以在庭审中表示由购买人替原产权人租赁好新的房屋。取得生效判决后，若原产权人依旧拒绝腾退，购买人可以申请法院强制执行。

　　（2）承租人居住

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即我们通常所说的“买卖不破租赁”。

　　若拍卖房屋在拍卖之前已经与他人签订了《房屋租赁合同》，则竞拍人完成过户登记后也要继续履行该合同。即使承租人愿意解除合同，买受人此时也需要承担违约金的支付责任。

　　这种情况下，原产权人已经收取得租金一般很难再要回，未收取的由购买人收取。如果能够和承租人达成协议提前解除租赁合同则是最好的，如果不能达成，则需要履行租赁合同至租赁期到期之日止。

　　可以放心一些的是如果房屋存在租赁情况，法院拍卖公告中都会予以告知，该风险是预先可知的。

　　（三）意外税费风险

　　1、税务风险

　　举例：郑女士以230万元的价格抢到一套“法拍房”，但是在缴税时却被告知需要缴纳46万元的个人所得税。该房屋在到被执行人手中时曾经历过一次直系亲属之间的赠与过户。直系亲属之间赠与过户除缴纳契税外不需要再缴纳其他税，但是其再出售时却因未满五年需要缴纳个人所得税，因接受赠与时未实际发生购买费用，则按照拍卖价值的全额的20%征收个人所得税，即46万元。

　　（1）谁承担

　　不同的税种承担的主体不同，（当事人约定除外），卖方承担的税有增值税、个人所得税、印花税，买方承担的税有契税、印花税。

　　如果法院公告中写明按照法律规定各自承担税费，则竞拍人对税的问题就不用过于担心，因为只需要缴纳契税和印花税，其他需要出卖人缴纳的税不由竞拍人负担。

　　但若法院公告中写明办理产权转移登记过程中涉及买卖双方所需承担的一切税费及所需补交的相关税费由买受人承担，这时因为竞拍人也需要负担出卖人的税，就要特别注意是否会发生上述案例中所说的情形。

　　这里需要提醒大家的是在北京市对法拍房的税收是有优惠政策的，即购买法拍房的竞拍人只需要负担买受人所需要承担的税收，而无需承担出卖人应当承担的税收。因此，如果在北京购买法拍房，税收的风险是非常小的。

　　（2）需要了解的情况

　　是否“满五唯一”，是否“满二”，是否“普通住宅”，上次交易是否系直系亲属之间的赠与过户？

　　一般来说上述信息只能通过查询房屋档案才能了解，而笔者咨询了不动产登记中心，只有律师持法院开具调查令或者房屋所有权人亲至才能查询。那是否这些信息我们都无从了解，也并非如此。第一，从房产证的时间可以了解，如房产证号为京（2017）大不动产权第XXXXXXX号，则我们基本可以确定该房屋不满五，可能满二，房屋面积则可以用来判断是否是普通住宅（非普通住宅有三个标准，住宅小区建筑容积率在1.0以下；单套建筑面积在144㎡以上，实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格的1.2倍）。至于唯一与否，以及上次交易等特殊情形，只能根据被执行人的其他信息（执行文书、判决文书）、向邻居侧面打听获取。

　　（3）了解上述信息后如何进行税的计算

　　推荐“房产计算器”APP，计算税收非常的方便。

　　２、费用风险

　　除了税的风险，部分房屋还存在费的风险。这些房屋除了能否上市交易的风险，还存在能够上市后需要补缴费用的问题。

　　如何了解竞拍房屋是否属于上述种类，可以参照上述房屋是否可以过户交易的方式来了解。不过此类住房有一个好处便是一般都满足满五唯一的情况，税的问题较少，而且户口问题比较容易解决，基本上为第一手出卖。

　　物业费欠缴情况一般可以到物业公司直接去咨询即可。

Part3

实操环节

　　一、拍卖信息获取

　　1、 淘宝网，网址为www.taobao.com；

　　2、京东网，网址为www.jd.com；

　　3、 人民法院诉讼资产网，网址为www.rmfysszc.gov.cn；

　　4、 公拍网，网址为www.gpai.net；

　　5、 中国拍卖行业协会网，网址为www.caa123.org.cn。

　　二、购买时需要了解的信息

Part4

总    结

　　法拍房风险其实并不少，想花更少的钱买一个方方面面都很好的房子基本上不可能，所以购买法拍房一定要有一个自己的定位，即购买房屋的目的是什么，投资还是自己居住，孩子上学还是上班方便，有一个主要的目的之后确定核心关注点，才能更好的找到适合自己的房子。

　　来源 | 微信公众号“房屋里的法律”