案情简介

　　2017年1月2日，陈淑仁向林新芳购买房屋并签订《房屋买卖合同》，违约金约定为110000元。后双方补充约定陈淑仁向建行申请按揭贷款，双方同意2017年3月10日前办理申请手续，陈淑仁保证在申请之日起15日内申请获得审批，否则视为违约。

　　2017年3月2日，因陈淑仁征信瑕疵，建行无法受理其贷款申请。

　　2017年3月23日，中介书面发函给林新芳，告知林新芳华夏银行同意接受陈淑仁征信瑕疵问题，应配合陈淑仁办理手续。

　　2017年3月25日，林新芳回函表示按揭贷款必须在协议约定的建行办理，各方应严格按照合同约定执行，基于陈淑仁已经违约，其要求解除《房屋买卖合同》并向其支付违约金110000元等。

　　2017年3月27日、3月29日陈淑仁先后发函给林新芳要求其配合陈淑仁至工行办理按揭贷款手续。

　　2017年3月29日，林新芳回函表示按合同执行，不考虑其他银行。

一审法院

　　双方签署的合同及补充协议合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方在合同中约定的办理按揭贷款手续的建行因陈淑仁个人征信瑕疵问题无法受理其贷款申请，陈淑仁在补充协议约定的时间前未获得指定贷款银行批准的商业按揭贷款，陈淑仁行为已经构成违约，林新芳可解除合同并有权要求违约方支付违约金110000元。

二审法院

　　《合同法》第一百二十五条第一款规定："当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。"本案《房屋买卖合同》补充协议第8条约定向建行申请商业按揭贷款，但是探究双方的订约真意，并非对贷款银行进行特定化的限定，如能在其他银行获得贷款，应认定为符合双方真实的意思表示，亦能实现合同目的。

　　与此同时，双方又基于合同具体履行问题，对贷款申请获得批准的期限进行限定，陈淑仁保证在申请之日起15个工作日内按揭申请获得审批通过，否则视为陈淑仁违约。经核查，约定的15个工作日内应为2017年3月31日之前。中介、陈淑仁两次发函表明他行可以办理按揭贷款均在2017年3月31日之前，可表明陈淑仁积极联系银行办理按揭贷款手续。但另一方面，陈淑仁虽表示华夏银行、工行同意办理按揭贷款手续，但因银行办理按揭贷款需依照内部审批流程，并无确切证据显示该两银行可接受其征信瑕疵向其按揭贷款，此时陈淑仁能否获得银行按揭贷款仍是未知状态。2017年3月2日陈淑仁办理按揭贷款手续遭到银行拒绝是不争的事实，按照补充协议约定内容，陈淑仁确已构成违约，一审法院对林新芳要求解除《房屋买卖合同》的诉请予以支持，是合法正确的。

　　关于违约金问题，本院认为，对违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金为110000元，但考虑到合同解除后诉争房屋仍归林新芳所有，房屋权属未发生变动，林新芳的损失较小，且陈淑仁在建行无法受理其贷款申请后积极联系银行办理按揭贷款手续，不属于故意违约情形，本院酌定按约定金额的20%支付违约金，由陈淑仁向林新芳支付违约金22000元，更符合公平原则和诚实信用原则。

蔡思斌律师

　　在签署合同时，对于一些自身无法把控的限定条件一定要慎重，如签署了期限约定比较死板的条款就对自己不利。比如本案中双方另行约定的补充协议，完全是对买方的单方约束，对买方利益影响巨大，正常情况下就不应该同意签署该补充条款。即便要签署类似条款的，也要给自已留下灵活变动的空间，比如可以增加允许变更贷款银行的条款，比如可以约定另行一次性支付的条款等。

　　在本案中，虽然福州中院认为探究双方的订约真意，并非对贷款银行进行特定化的限定，如能在其他银行获得贷款，应认定为符合双方真实的意思表示，亦能实现合同目的。但后面福州中院却仍然认定买方构成违约，个人认为该认定有商榷空间的。3月2日向建行申请贷款未获批，但买方通过中介已在3月23日向卖方发函可以向华夏银行申请并要求卖方配合。这时如卖方配合的，其实买方是有可能在3月31日前办妥贷款申请手续。结果卖方拒绝，在卖方拒绝配合的情况下，其实买方是无法通过银行按揭贷款审批手续的，无论哪个银行都不成。买家未在3月2日前向银行申请按揭贷款确构成违约，但该违约尚未达到可以直接解约的程度，后续卖家拒绝配合导致贷款手续无法办理就不是买方的错了。

　　如果法院能认定双方行为均达到根本性违约程度，但考虑到本案具体情况房屋买卖合同确实无法履行而判决解除合同，双方互不承担违约责任就更完美了。当然二审法官其实已尽量减轻买方的损失了，从公平和诚实信用原则将违约金直接调整到仅支持20%已是很少见的。

　　蔡思斌

　　2019年12月4日

　　来源 | 微信公众号“菜驴法评”