案情简介

　　当事人为兄弟二人，哥哥陈道雄户籍在闽侯农村，弟弟陈道河户籍在上海。

　　1994年之前两兄弟共同出资在闽侯农村建造了讼争房屋一、二层。期间哥哥陈道雄将讼争房屋所有权证（2005年办理）、土地使用权证（1992年办理）登记在自己名下，土地使用权证性质为农村集体土地。

　　1994年6月7日，陈道河和陈道雄订立一份分房契约，具体内容为

　　“分房契约立契人：陈道雄、陈道河俩兄弟新建房屋壹座。为了防止今后发生纠纷，经双方兄弟俩人协商同意订立条款如下：

　　1、左边一直房屋下至地基，上至瓦顶分给道雄所有永远居住，道河无权干涉。（包括楼上楼下）前后走廊与空地。

　　2、右边一直房屋下至地基，上至瓦顶分给道河所有永远居住，道河无权干涉等。”

　　双方后续各自管理居住至今。后因哥哥反悔拒绝办理权证转移手续，弟弟诉至法院要求确权并办理权证转移手续。

案件争议焦点

　　1994年签订的《分屋契约》若是对房屋所有权与宅基地使用权的约定，则该约定是否因为违反“农村土地，禁止非法买卖转让”法律强制性规定而无效。

福州中院

　　关于陈道河能否受让讼争房屋的产权和相应土地使用权的问题。

　　首先，陈道河与陈道雄于1994年间签订的《分屋契约》是双方的真实意思表示，且当时的《土地管理法》等法律法规并未明确规定农民住宅不得向城市居民出售、城镇非农业户口不得使用集体土地建房等，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》系于1999年颁发的，故《分屋契约》是有效的。

　　其次，《分屋契约》签订后，双方已经实际履行，陈道河长期居住使用讼争房屋右边一直第一层、第二层，双方均无异议。

　　再者，根据我国《物权法》“地随房走”的原则，讼争房屋的产权转移必然导致土地使用权的一并处分。陈道河对讼争房屋享有相应的所有权，则相应范围内的土地使用权也一并随之转移。

　　而且，诉讼中，陈道河的户籍亦已经迁入了闽侯县。

　　因此，对于陈道河要求确认确认权属及要求陈道雄协助办理相应房产证和土地使用权证的变更登记手续，可予以支持。

菜驴律师

　　本案中，当事人哥哥从自己利益角度出发，认为本案适用法律不当。不论是当时还是现在，国家法律法规对农村集体的土地（包括宅基地）的使用都是有严格规定的。

　　一审法院摒弃“新法优于旧法”的基本原则，断章取义曲解法律。而且认为自己已依据《物权法》第一百五十二条、一百五十三条的规定通过合法途径，获得了讼争土地使用权和房屋所有权，其可以在法律许可的范围内进行处分，但不得超出法律许可的范围，比如转让、出卖集体土地使用权。

　　这可能是很多人的误区，认为在农村土地买卖、处分应一概适用现行法规，严格遵循农村土地买卖因违反现行强制性法律规定而无效的观点。

　　但福州中院认为本案适用法律应该以分屋契约时间为准，不能用现行法律来衡量契约效力。而《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》系于1999年颁发实施的，对于此前的行为是没有约束效力的。

　　因此，如有类似这种情况的当事人可以把握1999年之前这个时间点，如在这个时间点前买受农村土地使用权并建造房屋，其行为是合法的。如通过一般办证程序无法办理权证变更的，可以考虑通过诉讼途径进行确权并办理权证变更。

　　参考案例：（2017）闽01民终5954号民事判决

蔡思斌

2019年9月26日

（来源：菜驴法评）