《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》（下称“拍卖变卖规定”）第一条规定，对于被法院查封、冻结、扣押的被执行人名下财产，法院应当及时采取拍卖、变卖措施。由于法院不得超标的查封、处置被执行人的财产，因此拍卖变卖规定第十四条规定，“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外”。所以，法院在处置被执行人财产时，原则上考虑对于多项财产应当分拆处置。比如在一套房产就足够覆盖债权人债权时，就不应该再处置另一套房产。但是如果债权人的债权远小于被执行人一套房产的价值，而该套房产由于不可分，法院仍有权处置该套房产。这里需要说明的是，多项财产并非仅指多个权利证书下的财产，单一权利证书下也可能存在多项财产，比如单一不动产权证下存在多套房产，而多套房产可以再单独办理产权证的时候，法院也可以在一定情况下分拆处置。

在考虑超标的处置的同时，法院也会考虑如果分拆拍卖是否会损害被执行人的财产权益，所以拍卖变卖规定第十五条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。因此在存在多项财产但使用上不可分，或者即使使用上可分但分拆拍卖可能严重减损其价值的，法院仍应当合并拍卖。

总的来说，对于财产拍卖的基本原则是，多项财产在可分时，应当分别拍卖，但是如果在使用上不可分，或者即使使用上可分但分别拍卖可能严重减损其价值时，法院应合并拍卖。

在认定使用上不可分之前，需要先区分财产从物理上是否可分。如果物理上不可分，原则上使用上也应不可分，当然也不排除通过强制被执行人履行或者代履行的方式让物理上可分，比如相邻的两间房屋，本来物理上可分，所以使用上也可分；若被打通，形成一个整体，则物理上和使用上不可分，原则上也就应该一并处置。但也可以通过强制被执行人履行或者代履行的方式，通过墙体恢复等方式让两间房屋再分割开来进行分别处理，当然这就需要考虑何种方式能使利益最大化也即是要避免减损财产价值的方式。

对于多项财产使用上不可分，笔者认为是指虽然物理上可以拆分，但是在实际产生收益时需要共同使用，人为拆分后会让其中部分财产减少或丧失原有的价值。比如黑龙江省高级人民法院在(2020)黑执复173号案件中认为，“案涉两块土地虽分别办理了土地使用权证，土地使用权可以分割，但本案抵押房产坐落于抵押土地之上，且正门朝北，紧邻另一块7020㎡土地，该地将抵押房产和土地三面包围，该房产的出入通行需经过7020.7㎡土地，故两块相邻土地在使用功能上不可分割，如仅处置本案抵押土地及房产，则其无法正常通行和出入，其和外围土地的价值均可能贬损。”再如甘肃省高级人民法院在(2019)甘执异163号案件中认为“光伏发电设备是由光伏发电资质、并网许可、电费收入及电费补贴资格等组成的不可或缺的有机整体，即在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值，故本案案涉财产属于应当合并拍卖的情形。”两个案件中，财产均是可分的多项财产，但是如果强行拆分，必然导致部分财产减少后丧失原有的使用价值。强制执行在注重效率的同时也应当进行利益的平衡，所以应当对财产价值在不同处置方式时是否存在减损进行慎重考量。我们也认为，类似采矿权和开采所需的土地使用权、厂房、机器设备等虽然可分，但是使用上不可分，应该合并处置，如果只处置采矿权，会导致采矿权和开采所需的土地使用权、厂房、机器设备权利人不一致，使得开采所需的土地使用权、厂房、机器设备权利人无法利用该土地使用权、厂房和机器设备，进而导致价值贬损。

但是司法拍卖过程中，对如前述使用上不可分的财产进行分拆拍卖的案例也不在少数，究其原因还是在于法院对使用上不可分认定上的不统一。比如最高人民法院在(2016)最高法执监209号案件中认为“餐厅、锅炉房、小锅炉房在使用上与学校其他财产不可分，分别拍卖也可能会严重减损价值，在这种情况下，沧州中院予以整体拍卖符合法律规定。申诉人主张不应整体拍卖的理由不能成立。”但是，山东省高级人民法院在(2015)鲁执复字第15号案件中认为“涉案的机器设备是由多种部件组合成的，各组成部件均可拆卸、更换和重新组装，将该机器设备转移至其他同类厂房中重新组装后，通常情况下能够正常使用，不会严重减损其价值。”最高人民法院也在(2022)最高法执监23号案件中认为“山西省人民政府办公厅印发的关于《山西省焦化产业打好污染防治攻坚战推动转型升级实施方案》主要从节约社会资源的角度出发，本着最大化实现社会资源价值的原则，鼓励将焦化产能及配套资产整体处置，但该地方政府的管理性规定尚不足以否定司法拍卖的效力，且晋中中院在竞买公告中已载明对被执行人名下的产能进行拍卖处置后，相应焦炉的所有权人应按照相关规定要求进行拆除，以确保焦化产能能够交付。”所以，通过案例检索会发现大多数案例体现的规律性错觉，即执行实施部门如何处置，异议裁决部门就如何支持。当然这并不绝对，所以作为当事人，为了维护自身利益，就不能简单的主张使用上可分还是不可分，而是需要进行详细的分析，结合财产的实际情况通过使用功能是否不可分、收益产生的机制、财产取得和运行之间的依赖性等方面证明财产使用上到底是否可分。

“分别拍卖可能严重损害其价值”从表述上就可以看出对于此条件的认定较为严格且必须达到严重减损的程度，法官对于严重程度的认定也有很大的自由裁量权。笔者通过几个案例进行分析：

案例一：湖南省高级人民法院(2018)湘执复42号案件，法院在该案中认为“其成套食用菌生产设施设备与房屋、土地虽然在使用上可分，但分开拍卖将严重减损该成套食用菌生产设施设备价值”，根据规定，属于应当合并拍卖的财产。

案例二：广东省高级人民法院(2020)粤执复400号案件，法院在该案中也支持了潮州中院的观点“本案涉案抵押的20宗不动产与另外41宗房产共同构成“潮州国际大酒店”核心建筑，该建筑物地处交通便利的城市中心区域，因闲置，四周处于封闭状态，无人员、车辆流动，该建筑物独立登记的房产之间无明显的界限标示、无间隔、内部基本无装修。因此，若将该建筑物分别处置，可能造成所有权人不一致，对一个有两个以上所有权人的商业体，在未达成共同经营协议的情况下，必将引起经营理念等分歧，进而影响该商业体的盘活，不能物尽其用。换句话说，若分别处置，原来具有更高价值的商业体极可能仅作为低价值的不能用作商业用途的建筑物被处置，进而严重减损其价值。且并无证据证明合并拍卖减损了涉案执行标的物价值或损害了异议人的利益。”

案例三：广东省高级人民法院(2020)粤执复27号案件，法院在该案中认为，“涉案财产是正常对外营业的商场及其附属配套车位，执行法院在处置该批财产时，应综合考虑二者的特殊关系，及采用何种方式拍卖更有利于保障整个购物中心商业经营功能的完整性、实现财产价值最大化。配套车位有利于商场整体经营，亦有利于竞买人整体竞买商场，且上述财产数量较多，分开处置不利于及时变现财产、实现债权。为保障涉案商场的有效利用和整体价值，最大限度地维护所有债权人及债务人的合法权益，并节约司法资源，执行法院决定对上述涉案813处房产及车位进行整体处置，该执行行为不违反上述法律规定。”

案例四：江苏省高级人民法院(2019)苏执复2号案件，法院在该案中认为，“涉案房地产的工程规划用途为商用和办公，且有20%的建筑面积不得对外销售。如果分割拍卖，就无法解决不得对外销售的20%的房屋范围问题。只有整体拍卖，才能由该买受人自行承担不能对外销售的20%建筑面积，以对整个项目进行管理使用和提供配套服务，进而实现规划目的。”

从上述四个案例中可以看出，法院在审查分开拍卖是否严重减损价值时主要考虑以下几个方面的因素，一是整体拍卖和分拆拍卖后的成本变化。比如案例一种成套设备单独处置，重新安装、折旧等必然导致成本增加，也就会导致价值贬损。二是整体拍卖和分拆拍卖后财产的利用率。比如案例二、三中分拆拍卖会降低整体的利用率，自然也就导致收益的减少和价值的贬损。三是整体拍卖和分拆拍卖是否有增值。分拆拍卖相比于整体拍卖相比，存在可能导致整体溢价的丧失。比如在股权处置过程中，处置49%的股权还是51%的股权，由于存在控制权溢价，将51%的股权拆分成49%和2%进行处置避免导致价值的贬损和控制权溢价的丧失。四是整体拍卖和分拆拍卖后是否会有新的困局。案例四中如果分拆拍卖不仅会产生利用率的降低，还会产生新的困局，剩余20%部分后续如何处理会成为新的难题。司法实践过程中，除了上述考虑因素，法院可能还会考虑分拆拍卖会吸引更多的潜在竞买人，整体拍卖若其中部分存在案外人异议则整体拍卖均需撤回等等因素。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第五条的规定，“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；……（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”案外人如果认为法院的整体拍卖或分拆拍卖违反了拍卖变卖规定第十四条的规定，而侵害了案外人的权益，则可以依据该条提出异议。陕西省高级人民法院在(2020)陕执复151号案件中也认为，“复议申请人绿能高科公司认为榆林中院未整体拍卖案涉房产、构筑物及房产所依附的土地使用权违反法律规定且造成财产价值严重贬损损害其合法权益等理由，属于利害关系人对人民法院的拍卖行为合法性所提异议，榆林中院异议裁定认为该行为不属于执行异议案件审查范畴，属法律适用错误。”因此，案外人并非不能就整体拍卖还是分拆拍卖提出异议，而是在符合特定情形下也可以提出异议，进行权利救济。

对于撤销拍卖的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条通过列举的方式进行了明确，除此之外，也都有兜底条款，即“其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。未整体拍卖或未分拆拍卖并不属于列举的情形，因此是否构成撤销拍卖的情形需要看是否构成兜底条款的情形。

在山东省高级人民法院(2018)鲁执复165号案件中，复议申请人（利害关系人）认为“将涉案土地使用权拆开拍卖严重减损了该土地使用权的总体价值，侵犯了汇通小额贷款公司的合法权益。被拍卖的3971平方米土地位于涉案××××路的地方，是整块土地中交通便利、最有价值的部分，潍坊中院将这部分土地使用权分开拍卖后，剩余土地呈环状围绕在该3971平方米土地的周围，使剩余土地无法开发利用，整块土地的价值大大降低，严重侵犯了汇通小额贷款公司的优先受偿权。”但山东省高级人民法院认为“复议申请人提出对涉案土地不应分开拍卖的理由不属于法定撤销拍卖行为的情形，本院不予支持”。山东省高级人民法院并没有论证未分拆拍卖是否属于严重违反法定程序且损害当事人的利益，而是直接以不属于法定撤销拍卖的情形予以了驳回。

但最高人民法院在(2021)最高法执监384号案件中却认为“本案中，兆兴商贸中心B座4、5、6层房屋与一层酒店大厅以及附属设施设备在使用上不可分，一层酒店大厅电梯可以直达5、6层酒店和餐厅；中央空调、电梯、自动扶梯等设施设备属于房屋的附着物，一旦拆除必将严重损害该建筑物的价值，且上述设施设备如果脱离建筑物，其价值也将严重贬损。西安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分开3个标的进行强制处置，可能严重减损执行财产的价值。”“西安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人（被执行人）的利益，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应当撤销拍卖的情形。兆兴公司等主体申诉请求撤销拍卖，以及因拍卖出具的以物抵债等裁定，本院予以支持。西安中院应当按照法定程序一体评估、合并拍卖案涉房产及设施设备。”显然最高人民法院认为该案存在严重违反拍卖程序且损害当事人利益的情形。笔者也认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条的规定，“查明拍卖财产现状、权利负担等内容”是法院的职责，拍卖财产使用上是否可分，即使可分是否会严重损害财产价值应该是法院查明财产现状和权利负担等内容的应有之义，因此，审查分拆拍卖还是整体拍卖是法院拍卖程序中的一部分，而分拆拍卖还是整体拍卖需要考虑价值是否贬损，也就必然涉及是否损害当事人的利益，因此分拆拍卖或整体拍卖的执行行为是否合法属于前述规定的兜底条款规定的情形，也即是未整体拍卖或未分拆拍卖可能构成撤销拍卖的情形，属于当事人提出撤销拍卖异议的法定事由。

总的来说，判断执行程序中应整体拍卖还是分拆拍卖，主要考虑使用上是否可分、分拆拍卖是否严重减损财产价值。法院在执行过程中以及异议审查过程中存在一定的自由裁量权。而作为当事人而言，则应当从财产本身特点出发，结合财务测算、政府监管和审批、历史数据等方面组织证据，以说服法官进而维护自身权利。