执行程序中，被执行人串通第三人倒签租赁合同，由第三人提出书面异议，试图悬空抵押物或查封财产，致使拍卖财产流拍，达到规避执行之目的。笔者根据最新法律依据及最高人民法院近两年的相关判例，就承租人异议的属性认定、异议请求的正当性以及法院审查异议的认定标准做一简述，希望通过正确适用异议救济程序，保护债权人和善意承租人的合法权益。

一、承租人所提异议属性认定

承租人在执行中以租赁关系为由提出异议阻却执行，该异议是对执行行为还是对执行标的提出的异议？法院作出裁定后，当事人不服的，是该向上级法院提出执行复议，还是向执行法院提出执行异议之诉？

依照《民事诉讼法》第232条和第234条的规定，执行异议分为对执行行为的异议和对执行标的的异议。两者分别在申请主体、执行依据、异议对象、审查结果、救济期限及救济程序上有所区分。详见下表：

通过图示可以看出，两种执行异议的适用范围及救济程序是截然不同的，申请人要根据具体的异议请求正确判断属于哪一种异议，否则程序适用错误，其申请会被法院驳回。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称《异议复议规定》）第7条的规定，下列情形属于对执行行为异议的范畴：

1.查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；

2.执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

3.人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

依照《异议复议规定》第8条的规定，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，属于对执行标的的异议。

如何判断承租人所提执行异议系对执行行为的异议还是对执行标的的异议？最高人民法院在（2020）最高法民申1467号裁判文书中认为：对于因租赁引起的执行异议，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于执行行为异议，对驳回异议裁定不服的，应当通过执行复议程序解决；但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，可以提出执行标的异议，对驳回裁定不服的，可以提起执行异议之诉。如果认为原裁定错误的，依照审判监督程序办理。该裁判说理对承租人执行异议的属性认定具有参考价值。

二、承租人所提异议正当性请求及对应救济程序

（一）承租人无权以租赁权为由阻却对租赁物评估拍卖

《民法典》第725条规定了“买卖不破租赁”，第726条规定了承租人同等条件下对租赁物的优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条（2020年修正）规定了拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。

基于上述依据，承租人享有在租期内有权不向买受人移交占有租赁物或者同等条件下的优先购买权。在不影响租赁权行使的情形下，承租人并无权利请求阻却法院的强制评估拍卖。最高人民法院在（2021）最高法民申3676号裁判说理中认为：“承租人对执行标的享有的租赁权并不能排除执行，只可能阻止向受让人移交占有。无论本案是否签订有《房屋租赁合同》，以及其是否实际占有使用案涉房屋，其均无权以租赁权为由阻却对案涉房屋的评估拍卖。”

（二）承租人正当异议请求裁判观点及救济程序

所谓“正当性”请求，笔者理解为符合法律规定，法院应予受理并审查的请求事项。该请求是否支持，有待于异议人提供证据加以证明。笔者在中国裁判文书网检索了最高人民法院近两年关键词为“承租人”“执行异议”“执行复议”的裁判文书，共计67例。择其有代表性的案例以图表的形式整理出承租人请求事项、对应的异议对象以及救济程序，寻求归纳承租人正当性异议请求的大致范围，详见下表：

通过图示可以看出，关于承租人异议请求事项主要有以下几类：

1.请求确认争议租赁合同真实有效；

2.请求确认争议租赁物移交在抵押权设立前；

3.请求确认争议租赁物移交在法院查封前；

4.请求带租拍卖；

5.请求继续履行租赁合同，且租赁期限内承租人有权不向受让人移交租赁物；

6.请求享有优先购买权。

上述请求均属于法律允许的正当权利，法院应对租赁关系是否真实有效，移交占有时间是否在抵押权或查封之前等事实进行审查。上述判例中当事人对租赁关系是真实有效存在争议的，因涉及实体法律关系审查，法院应适用对执行标的异议的审查程序，即当事人不服异议裁定的，可向执行法院提起执行异议之诉。当事人对租赁事实无争议，承租人仅就优先购买权、停止移交占有租赁物提起执行异议的，应适用对执行行为异议的救济程序，即当事人不服异议裁定的，可向上级法院提起执行复议。

三、承租人执行异议审查与认定

承租人所提执行异议能否得到支持？该问题涉及法院对于该类异议认定标准的把握，主要表现为租赁物的移交占有与抵押权设立、法院查封时间的先后认定。

（一）租赁权与抵押权

《民法典》第405条在继承了《物权法》第190条精神的前提下，又将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已经出租并转让占有”。

《民法典》之所以作此修改，原因有三：1.由于租赁合同只是出租人与承租人之间的法律关系，就会出现当事人倒签租赁合同的日期，将租赁合同成立时间故意设置早于抵押权设立时间，侵害抵押权人的利益。2.尽管通过司法鉴定对合同签署日期或笔记印章的客观时间可能做出鉴定结论，但鉴定结论会因样本或技术差异而具有不确定性。同时，高昂的鉴定成本和漫长的时间消耗，对于有限的司法资源都是浪费。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》也认为，占有租赁物所产生的法律效力要高于单纯订立租赁合同的效力。

【典型案例】

案例索引：最高人民法院（2021）最高法民申6584号

裁判主旨：TX大酒店、JW公司、YD电器公司三方虽签订《房屋租赁协议》，但承租人YD电器公司未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。

（二）租赁权与法院查封

如果租赁物并非抵押物，而是申请执行人在诉讼中或执行中申请查封的财产，承租人在执行中提出异议的，如何认定异议成立的标准？《执行复议规定》第31条第1款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”上述司法解释与《民法典》第405条关于抵押权与租赁权冲突规则的精神是一致的。

【典型案例】

案例索引：最高人民法院（2020）最高法民申2944号

裁判主旨：原审判决认为，无法认定孙某某与姚某某2012年6月1日签订《房屋租赁合同》的真实时间，姚某某关于案涉房屋装修情况的陈述多次前后不一致，姚某某未提供证据证明在人民法院查封之前已入住使用案涉房屋，而且其支付租金的证据也不足，据此驳回姚某某对案涉房屋带租拍卖的诉讼请求，并无不当。

（三）法院审查承租人异议的认定标准

根据上述冲突规则，法院审查承租人异议成立的认定标准需符合以下要件：1.承租人与被执行人签订的租赁合同真实有效；2.租赁合同签订与租赁物移交占有的时间均需在抵押权设立前或法院查封前；3.承租人必须是善意的，且支付了合理对价的房租。上述条件必须同时满足，才能认定承租人执行异议成立。

（四）举证责任由承租人承担

上述认定条件的举证责任应根据谁主张谁举证的原则，由承租人承担。承租人应当就租赁协议的定立，租赁物转移占有的时间，租金支付的方式、金额等事实提供证据。所提证据必须证明以下事实：1.租赁合同真实有效；2.租金支付客观真实，且符合约定和交易习惯；3.租赁合同订立时间与租赁物转移占有时间在抵押权设立或法院查封之前。以上待证事实均能证实的，法院才能认定租赁权优先于抵押权或法院查封。

【典型案例】

案例索引：最高人民法院（2022）最高法民申13号

裁判主旨：由于承租人梅某未提交充分证据证明2012年8月23日租赁合同的真实性，不能证明在2013年9月11日案涉房屋抵押权成立之前其对案涉房屋享有租赁权，应当承担举证不能的法律后果。

四、银行对承租人恶意异议的防范建议

建议一：贷前调查重点审查抵押物权属状态。银行客户经理在贷前调查阶段，不能仅凭抵押人陈述，还应通过现场勘察、随机走访等调查方式查明租赁物使用状况，避免设立抵押权前抵押物已出租。

建议二：已租出不动产可通过承租人声明方式降低风险。客户经理查明拟抵押不动产已出租的，可采取说服承租人签署声明的方式，承诺银行实现抵押权时自愿放弃继续履行租赁合同的权利。

建议三：银行应重点审查移交占有时间。面对承租人提起的执行异议，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租人何时占有。房屋租赁合同中，承租人有义务提交其缴纳的物业费、水电气费等证据证明自己占有租赁物的时间。若租赁物交付占有在抵押权设立后，即便租赁合同签订时间在抵押权设立前，法院也应认定抵押权优先。关于法院查封的财产，承租人提出异议的，审查标准同抵押权与租赁权相同。

建议四：抵押权优于租赁权时，抵押权实现时应当除去租赁权。不动产抵押权设立后，抵押人又将抵押财产出租并转移占有的，租赁权不得对抗已经登记的抵押权，即抵押权实现时应当除去租赁权。抵押人在抵押权设定后再将标的物出租，本身并不存在合同无效或者可撤销的情形，应当认为抵押权人或者抵押物受让人享有法定解除权，即在实现抵押权时或者受让抵押物时，其享有依法解除租赁合同的权利，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押权实现程序中通知法院即可。

来源：微信公众号“彰平 合同说”