这来自真实的案例。

夫妻一方为了向外人借钱，私自将共同房产进行抵押，后无法还钱，债权人起诉到法院，并申请强制拍卖房产。这对于未参与借款的夫妻另一方，可谓祸从天降，我们有什么救济办法呢？

这个案子在法律上可以分成如下环节：1、单方借款；2、单方抵押共有房产；3、确认债权人的抵押权；4、启动拍卖共有房产；5、用拍卖所得价款清偿债务。

其中在环节2至5中，我们都有相应救济办法，以维护自身权益。

一、在单方抵押共有房产的环节，可以要求行政登记机关撤销错误的抵押登记。

《民法典》第220条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当（“必须”之意）予以更正。

相关不动产登记中心作为办理土地、房产登记的行政职能机关，在办理房屋抵押登记的过程中，应尽到合理审慎的审查义务，确保土地、房产登记行为的准确性、合法性。当有明确、充分的证据证明登记错误时，应按照民法典的要求，尊重事实，基于诚信，及时撤销错误登记，且不应附带任何的时效、程序等附加条件。

如登记机关不撤销错误登记，可提起行政诉讼。

最高人民法院在（2021）最高法行再131号判决中指出，不动产登记确有错误的，不动产登记机构依权利人、利害关系人申请或者自行发现的，应当予以更正登记。不动产登记机构应当遵照本判决，以提交的原始权属来源材料为依据，纠正登记错误事项，从而以最小成本、最大限度地降低因纠正违法行政行为所造成的社会不良影响。

我国各地房产登记部门更正错误登记的案例也不少，一些还因此依法作出了国家赔偿。比如甘肃兰州城关人民法院《赵剑锋与兰州市住房和城乡建设局错误执行赔偿行政赔偿赔偿判决书》（（2019）甘0102行赔初2号）、江苏镇江市中级人民法院《王恩霖与丹阳市住房和城乡建设局行政登记二审行政赔偿判决书》（（2014）镇行赔终字第0007号）等。

二、在确认债权人抵押权的环节，可以请求法院撤销抵押权登记。

这个救济方法有一定的难度，法院在民事诉讼中，而不是在行政诉讼中确认行政机关作出的抵押登记错误，或者要求撤销登记时可能有一定的顾虑。更多是判决抵押双方配合向登记机关申请撤销抵押权登记，这也是可行的。

如果债权人在设定抵押权时，没有按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，未尽应有的审慎注意义务，侵犯他人财产权利，破坏市场交易秩序，法院有可能会判决撤销抵押登记。

比如前述案例中，债权人作为专业的贷款机构，向借款人发放巨额贷款之前，没有对婚姻情况和抵押房产履行应有的审慎尽调义务。

法院以此原因撤销抵押登记的案例也不少，比如沈阳中院（2022）辽01民终17875号、武汉武昌法院（2023）鄂0106民初1877号、天津南开法院（2022）津0104民初15280号等，均判决撤销了诉争房屋的抵押权登记，或认定抵押权不能对抗利害关系人对案涉房屋享有的物权。

三、在申请拍卖共有房产的环节，可以向法院提起侵权之诉要求赔偿。

根据《民法典》第1165条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第1168条的规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

夫妻一方可以将抵押登记机构、债权人以及借款方列为共同被告。侵权行为是多个侵权人未经房产共有人同意擅自登记抵押被害人的共有房产，损害事实是被害人的房产因为共同侵权人的抵押登记行为，而被法院裁定强制拍卖，全部用以偿还他人的债务，造成了被害人的财产损失。

抵押登记机构、债权人均未尽合理审慎的审查义务，债权人的员工为促成贷款和抵押登记，可能还存在配合债务人制作虚假材料，提供便利，因此在造成被害人损失上存在一定过错，债务人更是具有侵权的主观故意。

四、在执行阶段的环节，可以提起析产诉讼以阻却强制执行。

夫妻一方如果发起离婚析产诉讼，则可以及时通知强制执行的法院暂停执行，待析产诉讼判决确认50%产权份额属于另一方后，该50%产权份额则不得拍卖，法院只能就债务人所享有的50%房产进行拍卖以清偿债务。此时即阻止了债权人申请法院对涉案房产的整体执行。

对此，有广州中院（2022）粤01民终11025号、（2021）粤01民终26941号、（2022）粤0113执异374号等案例，法官均进行了善意的释明，称利害关系人可在规定期限内提起诉讼主张析产分割涉案房产，否则，法院将迳自处分涉案房屋，相关法律风险由其自行承担。

五、在司法强制拍卖的环节，可以提起执行异议之诉保留拍卖后的一半价款。

夫妻一方提起执行异议以及执行异议之诉后，由于抵押权未经法定程序撤销，法院仍然会认可债权人的强制执行申请，无论夫妻一方对涉案房产是否享有产权份额，均不影响对涉案房产的整体强制执行措施。

但是，在利害关系人提出确认享有50%产权份额的诉求时，法院同时普遍会支持这一主张，进而明确，将拍卖所得款项中属于被执行人配偶的50%为其保留，不得用于偿还债务。

对此，有广州中院（2023）粤01民终12982号、（2023）粤01民终3579号、（2022）粤01民终11053号、（2022）粤01执复179号等诸多案例。

由于上述案例涉及到夫妻共有房产与抵押登记公示的冲突，法院裁判与行政机构登记公信力的冲突，我们要理解、厘清其中法律关系，掌握法院裁判思路，才能妥善应对，实现理想的诉讼结果。

遗憾的是，实践中一些当事人在遇到上述情况时，盲目提出抗辩，一再失去维护自身权益的机会，令人扼腕。

根据实践总结一下，以下几点要特别注意：

1、要向行政登记机关，而不是法院申请撤销抵押登记；

2、向法院提起异议之诉时，要同时提起析产诉讼，才能阻止强制执行；

3、提起异议之诉时，要同时提出确认50%产权份额，法院才会判决预留一半拍卖价款给申请人。（本文感谢谌磊律师）

首发：微信公众号“golf杨的法”