执行程序中，对于被执行人名下已出售但未付清余款，或者约定了保留所有权，或者虽不在其名下但有一定权益的财产，这些财产或权益能否强制执行？依照现有的法律规定，执行标的并非完全登记在被执行人名下才能够强制执行，反之，登记在被执行人名下的财产也可能不能执行。法院需根据具体情形，在尊重公平原则的基础上选择性采取强制措施，如此有利于平衡执行债权的实现和善意第三人的合法利益。

一、被执行人出卖但保留所有权的财产

（一）所有权保留制度

所有权保留，是指在买卖合同中，买受人虽先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就以前，出卖人对标的物保留所有权，条件成就后，标的物的所有权转移于买受人。该制度对于促进交易、分配交易风险具有积极作用。《民法典》第641条第1款规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”该规定完整的继承了《合同法》第133条关于出卖人保留所有权的规定。《买卖合同司法解释》第34条明确了所有权保留不适用不动产。但《民法典》对于不动产是否适用于所有权保留规定未予明确。最高人民法院认为：《民法典》没有采纳《买卖合同司法解释》明确排除不动产适用于所有权保留的立法模式，就是为了不动产适用于所有权保留预留了空间。

《民法典》第641条第2款规定：“出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”如果出卖人约定了所有权保留条款但未到相关机构进行登记，买受人在未支付完毕所有价款时转让给了第三人，第三人符合善意取得规定的，所有权保留条款对第三人没有效力。依照自然资源部2022年发布的《动产和权利担保统一登记办法》规定，所有权保留约定应在中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统自主办理登记。

（二）被执行人出卖但保留所有权的财产视情况可查封

被执行人出卖但保留所有权的财产，若第三人已支付了部分价款的，该财产能不能被查封？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正，以下简称《查封规定》）第14条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”

根据上述规定，当被执行人出卖的财产保留所有权，应分两种情形处置交易财产：

情形一：第三人不主张继续履行合同，即第三人放弃继续交易财产。此种情形下，法院可查封交易财产，并强制执行。第三人可请求解除买卖合同，并主张被执行人返还价款等损失。关于第三人能否请求法院从变价款中优先支付其已支付的价款，该司法解释未规定。笔者认为，应考虑第三人主张返还的价款与被执行人之间是否存在争议，在被执行人认可的情况下，该请求权与申请执行人的债权同属于普通债权，且买卖关系发生在执行债权查封前，应允许第三人主张优先支付；若买卖合同存在分歧，第三人可另案处理，不能主张优先支付。

情形二：第三人主张继续履行合同。此种情形下，法院可查封交易财产，待第三人向法院交付全部余款后，法院应解除查封。第三人交付的余款用于偿还执行债权。

二、被执行人购买的保留所有权的财产

被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，此时交易财产仍未归被执行人所有。那么，法院能否查封并执行该交易财产？《查封规定》第16条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第227条规定提出异议。”

根据该规定，被执行人购买第三人的财产并保留所有权的，分两种情形处置交易财产：

情形一：第三人不主张取回交易财产。此种情况下，第三人同意法院可强制执行交易财产。对于未支付的余款，第三人能否向法院主张从拍卖款中优先支付？依照《民法典》第641条第2款“出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”的规定，若所有权保留约定未进行登记，不得对抗申请执行人，故第三人（卖方）无权向法院主张优先支付。第三人只能向被执行人主张支付余款。

情形二：第三人主张取回交易财产。此种情形下，第三人可依据《民事诉讼法》第234条（2021修订，修订前为第227条）的规定，对执行标的提出书面异议。笔者认为，第三人书面异议成立需符合如下要件：第一、所有权保留约定在法院查封前已登记；第二、被执行人未支付完毕全部价款或未履行约定的其他义务；第三、同意将已被执行人已支付部分的价款交付执行法院。

三、被执行人卖给第三人但未过户财产

不动产交易需要办理产权过户，才享有法律上的所有权。被执行人将名下的不动产出售给第三人，在办理过户手续前被法院查封的，第三人有无权利要求解封？该问题是执行中最常见的案外人执行异议。《查封规定》第15条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修订）第28条与上述规定一致，更加细化了案外人执行异议成立的法定要件。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三人符合上述法定要件的，法院应支持第三人异议申请，解除查封。

四、被执行人购买的需过户未过户财产

被执行人购买的未办理过户的财产，属不属于被执行人的财产？法院能否查封并执行？《查封规定》第17条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”

根据上述规定，应分情形处置未过户财产：

情形一：被执行人已支付全部价款并实际占有的争议财产的，法院可查封并强制执行该财产；

情形二：被执行人部分支付价款并实际占有争议财产的，根据第三人是否同意从执行变价款中扣除余款进出判断：当第三人同意从该财产变价款中优先扣除余款，法院可强制执行该财产；当第三人不同意从该财产变价款中优先扣除余款的，申请执行人必须向第三人支付余款，才能请求法院强制执行争议财产。否则，不得查封。笔者认为，此种情形，申请执行人应根据争议财产的处置变现能力全面考虑，当争议财产易处置的，应积极支付第三人余款。待争议财产处置变现后，其债权连同支付的余款一同从变现款中受偿。 

来源：微信公众号“彰平 合同说”